{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. 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Sollte die\nRechtsmittelinstanz wider Erwarten zum Schluss kommen, dass einer der vier\nKündigungsgründe nicht missbräuchlich sei, sei zu prüfen, ob dieser nicht einen\nsekundären Charakter habe und nur der Tarnung der wahren missbräuchlichen\nGründe diene.\n\n4.3. Die Vermieterin, welche grundsätzlich davon ausgeht, keiner der vier Kündigungsgründe sei missbräuchlich, stellt sich auf den Standpunkt, selbst wenn\neiner der Gründe nicht zulässig gewesen sein sollte, bliebe die Kündigung in einer\nGesamtwürdigung gültig, da die hinter der Kündigung steckende Absicht mit Treu\nund Glauben vereinbar sei.\n\n4.4. Eine Kündigung, für die mehrere Gründe angegeben werden, ist grundsätzlich dann gültig, wenn von den geltend gemachten Kündigungsgründen mindestens einer nicht treuwidrig ist (vgl. BGer 4C_400/1998 vom 23. März 1999 E. 4).\nIst der nicht treuwidrige Grund allerdings bloss sekundär und dient er der Tarnung\nder wahren, gegen Treu und Glauben verstossender Kündigungsgründe, ist die\nKündigung ungültig (BGer 4A_189/2008 vom 26. Januar 2009 E. 6.1 = mp 2/09,\nS. 100 ff.; BGer 4C_365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2). Insofern ist stets eine\nGesamtschau (gesamthafte Würdigung) angebracht, bei der zu prüfen ist, ob die\nlegitimen Gründe bloss sekundär sind und im Vergleich zu den treuwidrigen\nGründen als vorgeschoben erscheinen. Das ist dann zu verneinen, wenn die\nGründe, die vor Treu und Glauben standhalten, für sich allein gewichtigen realen,\nberechtigten Interessen an der Vertragsauflösung entsprechen, zumal dann,\nwenn es – wie hier – um die regelhafte ordentliche Auflösung eines unbefristeten\nMietverhältnisses geht.\n\n4.5. Die Vermieterin hat vier Gründe bezeichnet, die sie zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses bewogen. Davon erweist sich der Grund der Nichteinhaltung des vertraglichen Verwendungszweckes als treuwidrig. Der Grund, die\nMieterin halte die üblichen Öffnungszeiten nicht ein, erweist sich hingegen als\n- 29 -\n\nstichhaltig und berührt – wie gesehen – ein vertragswidriges Verhalten der Mieterin, nämlich einen erheblichen Verstoss gegen die vereinbarte Gebrauchspflicht.\nDas rechtfertigte bereits für sich die Kündigung, zumal die in diesem Zusammenhang von der Mieterin als wahre Gründe genannten Sachverhalte wie Streit mit\ndem Mietmieter eine Kündigung ebenfalls nicht als treuwidrig erscheinen liessen\n(vgl. E. III.3.1). Plausibel erscheint zudem der Grund der Änderung des Verwendungszweckes. Der treuwidrige und der nicht näher beurteilte Grund der Weitervermietung an einen anderen Mieter erscheinen daher – selbst dann, wenn letzterer im ungünstigsten Fall ebenfalls treuwidrig sein sollte – nicht als die alleine\nausschlaggebenden Kündigungsgründe. Vielmehr stehen sie höchstens auf gleicher Stufe neben den anderen beiden, plausiblen bzw. stichhaltige Gründen, welche damit nicht bloss als sekundär erscheinen zwecks Tarnung wahrer unlauterer\nGründe. Die Kündigung vom 9. Juni 2016 per 31. März 2016 verstösst folglich\nnicht gegen Treu und Glauben und erweist sich als gültig. Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen. Es bleibt daher noch auf die Erstreckung des Mietverhältnisses einzugehen.\n\n5. Erstreckung\n\n5.1-3 [Erwägungen der Vorinstanz und Parteistandpunkte]\n\n5.4. Die Erwägungen der Vorinstanz sind nachvollziehbar und richtig. Wie die\nVermieterin richtig aufzeigt, rügt die Mieterin diese denn auch nicht, sondern\nbringt zur Begründung der von ihr geltend gemachten Härte praktisch ausschliesslich Umstände vor, welche von der Vorinstanz bereits in ihre Erwägungen\nmiteinbezogen wurden. Die Mieterin liegt nicht dar, inwiefern die Vorinstanz diese\nUmstände falsch gewichtet haben soll, und das ist auch nicht ersichtlich. Neu ist\nzudem seitens der Mieterin die Behauptung der Überlebensfähigkeit aufgrund der\nNähe zum See. Es handelt sich dabei um ein unzulässiges und damit nicht zu\nberücksichtigendes Novum. Anzufügen bleibt, dass eine Befreiung von der Sozialhilfe zwar durchaus ein begrüssenswertes Ziel der Mieterin ist. Allerdings ist zu\nbeachten, dass ihr Geschäft seit längerem nicht gewinnbringend ist und keine\nAnhaltspunkte für eine Änderung dessen in näherer Zukunft bestehen (vgl.\nE. III.2.2.7). Damit vermag dieses Interesse der Mieterin an der von der Vor-\n- 30 -\n\ninstanz vorgenommenen Interessensabwägung nichts zu ändern. Entsprechend\nhat es bei der von der Vorinstanz gewährten Erstreckung zu bleiben und die Berufung ist auch im Eventualpunkt abzuweisen.\n\n[IV. Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für die Beklagte auch im Berufungsverfahren. Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen]\n\n(…)\n\n*****\n\nAus dem Urteil des Bundesgerichts 4A_121/2018 vom 22. Mai 2018 (Gerichtsbesetzung: Kiss, Klett, Niquille; Gerichtsschreiber Leemann):\n\n\"(…)\n\n2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Beschwerdegegnerin sei entgegen dem\nangefochtenen Entscheid weder im Zeitpunkt der Kündigung noch der Klageerhebung \"Eigentümerin und damit Vermieterin der prozessrelevanten Liegenschaft\ngewesen\", weshalb sie weder ein schutzwürdiges Interesse an der Klage gehabt\nhabe noch aktivlegitimiert gewesen sei.\n\n"}