{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:25:02", "Checksum": "0b541475625c2a4985b131bc42ee304a", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache.\n\nSchliesslich ist zu beachten, dass der vertragliche Verwendungszweck die Führung eines Fashion-Shops ist. Hätte die Vermieterin im Jahr 2004 dem Betrieb\neines Kioskes zugestimmt, was wie erwähnt umstritten ist, könnte ihr nach über\nzehn Jahren kein widersprüchliches Verhalten vorgeworfen werden, wenn sie diese Nutzungsart nun wieder ändern möchte. A fortiori hat das dann zu gelten,\nwenn die Vermieterin keine Zustimmung erteilt und sie die vertragswidrige Verwendung lediglich lange geduldet hätte, weshalb das Anliegen einer Änderung als\nlegitim anzusehen ist. Anhaltspunkte dafür, dass die geplante neue Nutzungsart\nunzulässig sein sollte, bestehen im Übrigen keine, zumal sich in derselben Liegenschaft bereits ein Kleidergeschäft befindet. Abschliessend ist anzufügen, dass\nvom Vorliegen wesentlicher Veränderungen im Quartier oder in den sonstigen\nVerhältnissen – sei es seit Vertragsabschluss im Jahr 2004 oder seit den Verhandlungen zwischen den Parteien im Januar 2016 – nicht auszugehen ist, wurde\ndies doch von der Vermieterin gar nicht vorgebracht.\n\n2.2.9. Zusammenfassend ist von ernsthaften und schützenswerten Interessen der\nVermieterin an der Änderung des Verwendungszweckes des Mietobjektes auszugehen. Diese Interessen überwiegen im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Interessen der Mieterin, welche keine derart schwerwiegenden\nGründe für sich ins Feld führen kann wie die Mieter in den zitierten Entscheiden.\nEntgegen der Mieterin liegt damit kein krasses Interessenmissverhältnis vor, wel-\n- 24 -\n\nches die ordentliche, bei unbefristeten Mietverhältnissen regelhafte Kündigung als\ntreuwidrig erscheinen liesse. Auf das von der Mieterin angegebene Kündigungsmotiv der Rache ist nachfolgend einzugehen. Die Ausführungen der Mieterin zum\nKündigungsgrund der Nutzungsänderung zur Erhöhung des Mietzinses oder zur\nWertsteigerung der Liegenschaft sind im Übrigen nicht weiter beachtlich, da diese\nvon der Vermieterin gar nie als Kündigungsgründe genannt wurden und entsprechend auch im vorinstanzlichen Verfahren gar nicht zur Sprache kamen.\n\n2.3. \"Nichteinhaltung der orts- und branchenüblichen Öffnungszeiten\"\n\n2.3.1-3 [Erwägungen der Vorinstanz und Parteistandpunkte]\n\n2.3.4. Dass sie eine Gebrauchspflicht trifft und sie insbesondere vertraglich verpflichtet ist, sich an die orts- und branchenüblichen Öffnungszeiten zu halten, bestreitet die Mieterin nicht. Es hat das daher als erstellt zu gelten. Auf ihre Argumente, weshalb Öffnungszeiten von 12.00 Uhr bis 14.00 Uhr und 17.00 Uhr bis\n24.00 Uhr zulässig und orts- und branchenüblich seien, braucht sodann nicht weiter eingegangen zu werden, sah die Vorinstanz den Verstoss gegen die Verpflichtung der Mieterin doch nicht darin, sondern in der nicht täglichen Öffnung des Geschäftes. Auch ist nicht von Bedeutung, ob die Mieterin abgemahnt wurde, geht\nes doch um eine ordentliche Kündigung und nicht um eine ausserordentliche im\nSinne von Art. 257f Abs. 3 OR, welche die Abmahnung voraussetzen würde. Ausschlaggebend ist, dass das Geschäft seit dem Jahr 2010 nicht mehr täglich, sondern nur eingeschränkt, aktuell jeweils bei gutem Wetter, geöffnet war.\n\n2.3.5. Es ist der Vorinstanz und der Vermieterin zuzustimmen, dass dies nicht\norts- und branchenüblich ist und nach aussen den Eindruck erweckt, das Geschäft sei nicht gewinnbringend, was sich nicht werterhaltend auf die Liegenschaft\nauswirkt. Entgegen der Ansicht der Mieterin ist ihr ganzjährig geführter Take-away\nund Getränkeladen mit den nur im Sommer betriebenen Kiosken am See nicht\nvergleichbar, befindet er sich doch anders als diese in einer Geschäftsliegenschaft an guter Lage innerhalb der Stadt rund 500 Meter vom See entfernt und\nnicht in einer Fahrnisbaute direkt am Seeufer. Anders als an der Seepromenade,\nwo bei schlechtem Wetter deutlich weniger Fussgänger vorbeikommen, ist in der\n- 25 -\n\nStadt selbst, auch wenn eine Nähe zum See besteht, auch bei schlechtem Wetter\nmit einem regelmässigen Passantenaufkommen zu rechnen. So führt denn auch\ndie Mieterin selbst in anderem Zusammenhang aus, die Restaurationsbetriebe im\nQuartier würden vor allem Arbeitnehmer der dort angesiedelten Banken- und Versicherungsindustrie bedienen. Diese müssen aber unabhängig vom Wetter arbeiten und sich verpflegen. Ein vorübergehender Passant wird die konkreten Öffnungszeiten der Mieterin zudem nicht näher studieren, sondern das Geschäft lediglich anhand des Umstandes, dass es an einem Werktag geschlossen ist, beurteilen. Dies legt entgegen der Mieterin nicht den Schluss nahe, das Geschäft sei\nsehr profitabel. Wer die Öffnungszeiten eines profitablen Geschäfts freiwillig einschränkt, verzichtet auf zusätzliche Einnahmen und verhält sich ökonomisch nicht\nrational. Ein oftmals geschlossenes und dem Anschein nach nicht profitables Geschäft in einer Geschäftsliegenschaft wirkt sich sodann naturgemäss negativ auf\nden Gesamteindruck der Liegenschaft aus, was durchaus zu einer Wertverminderung führen kann.\n\n"}