{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:25:02", "Checksum": "0b541475625c2a4985b131bc42ee304a", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache.\n\n2.2.6. Wie dies auch die Mieterin in ihrer Berufung vorbringt, darf die Vermieterin\neine Änderung des vertraglich vereinbarten Zweckes verlangen bzw. eine bestimmte, zuvor geduldete Nutzungsart untersagen, um den Verwendungszweck\nzu ändern, und dafür nötigenfalls auch kündigen. Veränderte Verhältnisse sind\ndafür entgegen der Vorinstanz nicht zwingend vorausgesetzt, vielmehr ergibt sich\ndies aus der Eigentümerstellung der Vermieterin. Damit ist auch irrelevant, ob das\nMietobjekt vor der Vermietung an die Mieterin als Kiosk genutzt wurde und ob\ndies gut funktionierte, wie die Mieterin behauptet (und die Vermieterin bestreitet) –\nletzteres ist ohnehin ein weiteres unzulässiges Novum, wie die Vermieterin richtig\nausführt. Ebenso wenig ist massgebend, ob der Take-away der Mieterin einem\nnormalen Kioskbetrieb entspricht. Die Vermieterin darf den Verwendungszweck\ngrundsätzlich unabhängig von derartigen Umständen ändern. Allerdings ist eine\nInteressensabwägung zwischen den Interessen der Vermieterin an der beabsichtigten Zweckänderung und denjenigen der Mieterin am Verbleib im Mietobjekt\nvorzunehmen. Dabei ist unter anderem auch zu berücksichtigen, ob sich die Umstände geändert haben.\n\n2.2.7. Die Mieterin hat ein Interesse an der Fortführung ihres Geschäftes, weil sie\ndaraus ein Einkommen erwirtschaften und so keine Sozialhilfe mehr beziehen\nmöchte. Dieses an sich positiv zu wertende Interesse wird im vorliegenden Kontext allerdings durch den Umstand abgeschwächt, dass die Mieterin in den letzten\nJahren lediglich noch Gewinne von einigen hundert Franken jährlich erzielte. Es\nwürde demnach auch nach dem Verlassen des Mietobjektes nicht zu einer irgendwie wesentlichen Änderung ihrer finanziellen Situation kommen. Die Erzielung eines Einkommens ist zudem an die Führung des Geschäftes und nicht an\ndas Mietobjekt gebunden, es wäre der Mieterin zumindest theoretisch auch möglich, andernorts in der Stadt Zürich einen Kiosk und Take-away zu betreiben. Ihre\nPensionskasse hat die Mieterin sodann – wenn überhaupt – ebenfalls in ihren\nGeschäftsbetrieb und nicht in das Mietobjekt als solches investiert, sodass sie\ndiese bei einem Umzug nicht verlieren würde. Die Behauptung, sie habe sich einen Kundenstamm aufgebaut, ist zudem ein weiteres unzulässiges Novum im\nSinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO und bleibt unbeachtlich. Zu berücksichtigen ist\n- 22 -\n\nschliesslich, dass die Mieterin anscheinend während längerer Zeit gesundheitlich\nangeschlagen war, es ihr nun aber wieder besser geht.\n\n2.2.8. Die Vermieterin hat – wie die Vorinstanz richtig festhielt – ein Interesse daran, dass im Mietobjekt künftig kein Take-away-Betrieb und Getränkeladen mehr\ngeführt wird, weil ein solcher mit den von anderen Mietern geführten Unternehmen in Konkurrenz steht. Dass die Konkurrenz im Quartier belebend sei, wie die\nMieterin vorbringt, ist eine neue und gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO unzulässige\nBehauptung. Hinzu kommt, dass mit einer Zweckänderung der durch die Konkurrenz, aber auch der durch die mit dem Kioskbetrieb zusammenhängende Abfallbelastung verursachte Konflikt der Mieterin mit weiteren Mietern beigelegt wird.\nEntgegen der Mieterin besteht damit durchaus ein schützenswertes Interesse der\nVermieterin an der Änderung des Verwendungszweckes. Der Vorwurf, die Vermieterin wende sich lediglich darum gegen die Nutzung als Kiosk, weil sie die\nMieterin dadurch dazu habe bringen wollen, einen für die Vermieterin günstigeren\nVertrag einzugehen, ist abgesehen davon, dass es sich bei dieser Behauptung\nebenfalls um ein unzulässiges Novum handelt, das nicht zu beachten ist, auch\nungerechtfertigt: Die Vermieterin rügte bereits seit Jahren den Take-away, unterbreitete der Mieterin aber erst im Januar 2016 den Vorschlag, einen neuen Vertrag abzuschliessen.\n\nZum von der Vermieterin im Januar 2016 vorgeschlagenen neuen Vertrag ist sodann Folgendes anzumerken: Zunächst einmal scheint die Vermieterin entgegen\nder Ansicht der Mieterin nicht primär eine Kürzung der erlaubten Öffnungszeiten\nangestrebt zu haben – laut den Angaben der Mieterin ist sie gewerbepolizeilich\nberechtigt, ihren Betrieb von 6.00 Uhr bis 24.00 Uhr geöffnet zu haben, was vier\nStunden mehr sind als die im Entwurf vorgeschlagenen Zeiten von 8.00 Uhr bis\n22.00 Uhr. Vielmehr ging es um eine regelmässige und vor allem durchgehende\nÖffnung des Geschäftes. Wie die Vorinstanz zutreffend erkannte und auch die\nVermieterin vorbringt, entspricht dies einem berechtigten Interesse der Vermieterin. Sodann fällt auf, dass der Vertragsentwurf, der wohl einen Kioskbetrieb, nicht\naber einen Take-away zugelassen hätte und zudem eine Regelung zum Whiskey-\nVerkauf enthielt, auch auf die Konkurrenzbeseitigung und die Entschärfung des\n- 23 -\n\nKonfliktes mit den Nachbarn abzielte, was wie bereits gezeigt ebenfalls legitime\nInteressen der Vermieterin sind. Das damalige Verhandlungsangebot ist damit als\nzulässiger Versuch der Vermieterin zu werten, die bestehenden Probleme mittels\neiner milderen Massnahme als einer ordentlichen und damit regelhaften Kündigung zu beheben bzw. als Kompromisslösung, wie die Vermieterin es ausdrückt.\nAngesichts dessen, dass es die Mieterin war, welche nicht darauf einging, kann\nes der Vermieterin auch nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie danach von\nihrem vergleichsweise angebotenen Zugeständnis der Zulassung eines Tabakund Getränkeladens abrückte und zum ursprünglich geforderten Verwendungszweck, dem Modegeschäft, zurückkehrte. Ihre Interessenslage hat sich dadurch\nnicht geändert.\n\n"}