{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:25:02", "Checksum": "0b541475625c2a4985b131bc42ee304a", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache.\n\n2.2.4. Gegen den Grundsatz von Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1\nOR verstösst eine Kündigung dann, wenn sie rein schikanös ist, wenn die Begründung nur als Vorwand dient, weil kein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse vorhanden ist oder wenn ein objektiv sehr gewichtiges Missverhältnis der Interessen der Mieter- und Vermieterschaft besteht. Eine Kündigung\naus wirtschaftlichen Gründen ist im Allgemeinen aber zulässig. So darf etwa gekündigt werden, wenn von einem neuen Mieter ein höherer Mietzins verlangt werden soll, sofern der Zins mit Art. 269 OR vereinbar ist. Art. 271 Abs. 1 OR verbietet dem Vermieter auch nicht auf unbestimmte Zeit, die im Mietvertrag vereinbarte\nNutzungsart zu ändern und dafür gegebenenfalls den Mietvertrag zu kündigen.\nVielmehr hat der Vermieter das Recht, den Vertrag aufzulösen, um die Nutzung\nseiner Güter so anzupassen, wie dies seines Erachtens am besten seinen Interessen entspricht. Zwar verhält er sich aus objektiver Sicht widersprüchlich, wenn\ner erklärt, nicht mehr zu wollen, was er im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses\ngewollt oder akzeptiert habe. Diese Meinungsänderung verstösst jedoch nicht\nautomatisch gegen Treu und Glauben. Geprüft werden muss, ob ein Interessensmissverhältnis vorliegt. Das Interesse des Vermieters, die Sache für sich\nbestmöglich nutzen zu können, geht dabei grundsätzlich vor, anders ist dies lediglich bei Vorliegen besonderer Umstände (BGE 136 III 190 E. 2-5; zustimmend TH.\nKOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2010, in:\nZBJV 147/2011, S. 969 ff., insb. S. 1002).\n\nIm erwähnten Bundesgerichtsentscheid ergab die Abwägung der konkreten Umstände, insbesondere der 15-jährigen Mietdauer, der Veränderung des Quartiercharakters während dieser Zeit, Unannehmlichkeiten, über die sich die anderen Mieter beklagt hatten, aber auch, dass die Mieterin mutmasslich in derselben\nLage keine angemessenen Räumlichkeiten mehr finden werde, dass die Kündigung gültig sei (vgl. BGE 136 III 190). Anders wäre der Fall wohl zu beurteilen\ngewesen, wenn die von der Vermieterschaft geplante neue Nutzung etwa aus\n- 20 -\n\nbau- und zonenplanrechtlichen Gründen unzulässig gewesen wäre (vgl. BGE 136\nIII 190 E. 4; KOLLER, a.a.O., S. 1002). Auch erachtete das Bundesgericht eine\nausserordentlich schwierige persönliche Situation der Mieterschaft – zwei 77-\njährige Eheleute, der Ehemann schwer krebskrank, die seit 38 Jahren in der\nWohnung gelebt hatten und auch ihren behinderten Sohn zu Hause pflegten, wobei ihr Verhalten nie Grund für Beschwerden gegeben hatte und auch nie Zahlungsschwierigkeiten bestanden hatten – als überwiegendes Interesse gegenüber\nden Interessen des professionell im Immobiliengeschäft tätigen Vermieters, der\ndiverse weitere Liegenschaften besass und keine finanziellen Schwierigkeiten\nhatte, am Verkauf des Mietobjektes mit einer höheren Rendite bei Leerstand. Dies\nführte zur Ungültigkeit der Kündigung (BGer 4A_300/2010 vom 2. September\n2010 E. 4.3). Auch die Interessen einer über 50-jährigen, arbeitslosen, sozial isolierten, herzkranken und dadurch in ihrer Mobilität eingeschränkten sowie depressiven Mieterin, die bereits 23 Jahre im Mietobjekt gewohnt hatte und von der Sozialhilfe abhängig war, überwogen gemäss dem Bundesgericht gegenüber denjenigen der Vermieterin, einer im Immobiliengeschäft tätigen AG, welche die Wohnung dem Sohn ihres einzigen Aktionärs zur Verfügung stellen wollte, der wegen\nseines Studiums nach Genf ziehen wollte und wegen seines Hundes eine Wohnung mit Garten suchte (BGer 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010 E. 2.3).\n\n2.2.5. Wie die Vermieterin richtig ausführt, bestritt die Mieterin im erstinstanzlichen Verfahren nicht, dass die Vermieterin effektiv die Nutzungsart ändern wolle\nbzw. der angegebene Kündigungsgrund dem tatsächlichen Willen der Vermieterin\nentspreche. Erst im Rechtsmittelverfahren bringt sie vor, die Vermieterin wolle\ndies gar nicht wirklich, vielmehr sei ein anderer Grund ausschlaggebend gewesen. Diese Behauptung stellt ein unzulässiges Novum im Sinne von Art. 317\nAbs. 1 ZPO dar, zumal die Mieterin auch nicht darzutun vermochte, weshalb sie\nihre entsprechende Behauptung nicht bereits vor Vorinstanz hätte geltend machen können. Solches wäre denn auch nicht ersichtlich. Es ist damit nach wie vor\ndavon auszugehen, dass die Vermieterin den Zweck tatsächlich ändern will und\nkünftig im Mietobjekt ein Geschäft im Modebereich geführt werden soll.\n- 21 -\n\n"}