{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:25:02", "Checksum": "0b541475625c2a4985b131bc42ee304a", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache.\n\n2.1.7. Lag hingegen keine Zustimmung vor, so hätte die Mieterin wohl gegen den\nvertraglich vereinbarten Verwendungszweck verstossen. Wie die Vorinstanz richtig festhielt, wurde die Mieterin von der Vermieterin auch wiederholt schriftlich darauf hingewiesen, wobei erstmals im Schreiben vom 8. September 2005 für den\nFall einer vertragswidrigen Weiternutzung die Kündigung angedroht wurde. Obwohl die Mieterin die Anweisung nicht befolgte, unternahm die Vermieterin aber\nrund fünf Jahre lang nichts. Erst am 14. Juni 2010 kam es erneut zu einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung, worauf jedoch wiederum nichts passierte.\nDasselbe geschah nochmals im Jahr 2012, in welchem mit Schreiben vom\n15. August 2012, 10. September 2012, 18. September 2012 und 26. Oktober\n2012 innert kurzer Zeit sogar viermal entsprechende Abmahnungen erfolgten,\nwobei in drei Schreiben auch Kündigungsandrohungen ausgesprochen wurden,\nohne dass die Vermieterin in der Folge tätig wurde. Zuletzt verhandelten die Parteien Anfangs des Jahres 2016 – allerdings erfolglos – über die Nutzungsart, wobei die Vermieterin vergleichsweise bereit war, der Mieterin dahingehend entgegen zu kommen, als dass sie ihr die Führung eines Getränke- und Tabakwarenladens erlaubt hätte.\n\nDie Vermieterin tolerierte folglich wissentlich – dass ihr die effektive Verwendung\ndes Lokals nicht bekannt gewesen wäre, widerspricht nicht nur ihren wiederholten\nMahnschreiben an die Mieterin, sondern brachte sie auch erstmals und damit verspätet in der Berufungsantwort vor – rund elf Jahre lang eine potentiell nicht vertragsgemässe Verwendung des Mietobjektes. Entgegen der Mieterin erfolgte dies\nzwar keineswegs widerspruchslos, und die Mieterin wusste – sofern sie zu Beginn\ntatsächlich von einer Zustimmung der Vermieterin ausgegangen sein sollte – auch\nspätestens seit dem Schreiben vom 8. September 2005, dass die Vermieterin mit\nder Nutzung als Take-away und Getränkeladen eigentlich nicht einverstanden\nwar. Wie die Mieterin jedoch richtig ausführt, ist es nicht relevant, ob ihr der\nStandpunkt der Vermieterin bewusst war oder nicht. Durch das Verhalten der\n- 18 -\n\nVermieterin, ihr zwar wiederholt die Kündigung anzudrohen, sie dann jedoch jeweils wieder jahrelang ohne Einwände gewähren zu lassen, durfte die Mieterin\nnach über zehn Jahren darauf vertrauen, dass sie ihr Lokal wie bisher nutzen\ndurfte, ohne dass dies zu einer Kündigung führen würde. Dass die Duldung widerspruchslos zu erfolgen habe, ist entgegen der Vorinstanz unter diesen Umständen nicht vorauszusetzen. Ebenso wenig sind die Gründe der Vermieterin für\ndas Zuwarten mit der Kündigung von näherer Bedeutung.\n\nEine Veränderung der Umstände, wie dies die Vorinstanz ausführt, ist sodann\nnicht ersichtlich, bestand doch etwa der Konflikt zwischen der Mieterin und gewissen Nachbarn bereits seit dem Jahr 2012, ohne dass dies Konsequenzen gehabt\nhätte. Auch die Verhandlungen der Parteien im Januar 2016 stellen keine relevante Änderung der Situation dar, zumal sich die Vermieterin damals sogar entgegenkommend zeigte, was die Mieterin in ihrem Glauben, die aktuelle Nutzungsart\nwerde zumindest geduldet, bestärkt haben dürfte. Im Übrigen ist das Kriterium der\nveränderten Verhältnisse ohnehin nicht im vorliegenden Kontext, sondern vielmehr bei der Zulässigkeit der Kündigung aufgrund einer angestrebten Änderung\ndes Verwendungszweckes zu prüfen.\n\nNach dem Gesagten erscheint es jedenfalls als treuwidrig, aufgrund eines\nVerstosses gegen die Nutzungsart zu kündigen, auch wenn die Vermieterin nie\nihre Zustimmung dazu gegeben haben sollte. Ob dies bereits bei einer Kündigung\nim Jahr 2010 so zu beurteilen gewesen wäre, ist nicht von Bedeutung, massgebend sind die aktuellen Verhältnisse. Auf die Frage eines Interessensmissverhältnisses und die diesbezüglichen Ausführungen der Mieterin ist sodann erst bei der\nPrüfung des Kündigungsgrundes der Änderung des Verwendungszweckes einzugehen.\n\n(…)\n- 19 -\n\n2.2. \"Änderung des Verwendungszweckes\"\n\n2.2.1-3 [Zusammenfassung der vorinstanzlichen Erwägungen und der Parteistandpunkte]\n\n"}