{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:25:02", "Checksum": "0b541475625c2a4985b131bc42ee304a", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache.\n\n1.2. Mit den in der Berufungsschrift vom 24. Juli 2017 gestellten Anträgen ersucht die Mieterin nicht nur um Aufhebung des angefochtenen Entscheides, sondern führt grundsätzlich auch auf, wie die Rechtsmittelinstanz in der Sache entscheiden soll. Allerdings erweist sich der Eventualantrag betreffend die Erstreckung als zu unbestimmt: Es geht daraus nicht hervor, wie lange das Mietverhältnis erstreckt werden soll. Auch der Begründung lässt sich dies nicht entnehmen.\n- 15 -\n\nDa im Antrag aber auf eine gesetzliche Bestimmungen zur Erstreckung verwiesen\nwird, lässt sich das Begehren jedoch dahingehend auslegen, dass die Mieterin die\nmaximal mögliche Erstreckungsdauer von sechs Jahren im Sinne von Art. 272b\nAbs. 1 OR beantragt. Davon ausgehend kann auf den Antrag eingetreten werden.\n\n1.3. Was die Begründung betrifft, so macht die Vermieterin geltend, die Kritik\nder Mieterin sei rein appellatorischer Natur; sie erkläre nicht, welche Stellen des\nangefochtenen Entscheides nicht korrekt seien und setze sich mit der stringenten\nund nachvollziehbaren Begründung der Vorinstanz nicht auseinander. Zudem\nenthalte die Berufung diverse unzulässige Noven. Da die Mieterin im Hintergrund\nvon einem Rechtsanwalt vertreten werde, gälten für sie keine herabgesetzten Anforderungen. Auf die Berufung sei daher nicht einzutreten. Dem kann nicht gefolgt\nwerden. Die Mieterin geht auf die von der Vorinstanz behandelten Fragen ein und\nlegt grundsätzlich dar, weshalb die entsprechenden Erwägungen ihrer Ansicht\nnach falsch seien. Es ist daher von einer den Anforderungen genügenden Begründung auszugehen und auf die Berufung einzutreten. Ob die Argumente der\nMieterin inhaltlich zu überzeugen vermögen oder nicht – etwa weil sie sich auf\nunzulässige Noven stützen –, ist eine andere Frage, auf welche nachfolgend einzugehen sein wird.\n\n2.1. Im Berufungsverfahren kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die\nunrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310\nZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren jedoch\nnur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor Vorinstanz vorgebracht werden konnten\n(Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dabei hat, wer sich auf Noven beruft, deren Zulässigkeit\ndarzutun (BGer 5A_456/2016 vom 28. Oktober 2016 E. 4.1.1 m.w.H.).\n\n2.2. (…) Tatsächlich lagen der Mieterin die mit Eingabe vom 23. November\n2017 eingereichten Unterlagen teils bereits vor dem Ergehen des vorinstanzlichen\nUrteils vor, teils entstanden sie erst später, wurden der Kammer jedoch nicht ohne\nVerzug nachgereicht. Damit ist der Vermieterin zuzustimmen, dass es sich bei\ndiesen Dokumenten – wie auch bei den sich darauf beziehenden Vorbringen der\n- 16 -\n\nMieterin in der genannten Eingabe – um unzulässige Noven handelt, die folglich\nnicht weiter zu beachten sind.\n(…)\n\nII.\n\nZur Berufung im Einzelnen\n\n1. Erwägungen der Vorinstanz und Parteistandpunkte\n\n(…)\n\n2. Von der Vermieterin vorgebrachte Kündigungsgründe\n\n2.1. \"Nichteinhaltung des vertraglich vereinbarten Verwendungszweckes\"\n\n2.1.1-3 [Vorinstanzliche Erwägungen und Parteistandpunkte]\n\n2.1.4. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Dies ist etwa bei widersprüchlichem Verhalten der kündigenden Partei der Fall, beispielsweise wenn\nentgegen einer zuvor gegebenen Zusage gekündigt wird (ZK-HIGI, Art. 271\nN 68 f.). Auch ist es treuwidrig, sich bei der Kündigung auf einen Umstand – wie\netwa eine nicht vertragskonforme Nutzung – zu berufen, der bei Vertragsabschluss bekannt war oder während einer langen Zeitperiode trotz Kenntnis toleriert wurde (BGer 4A_583/2008 vom 23. März 2009 E. 5.1; BSK OR I-W EBER,\n6. Aufl. 2015, Art. 271/271a N 5; ZK OR-HIGI, Art. 271 N 71).\n\n2.1.5. Da die Vorinstanz zur Frage, ob die Vermieterin der Nutzung des Mietobjektes als Take-away und Getränkeladen zustimmte, kein Beweisverfahren durchführte, ist dieser Umstand nach wie vor ungeklärt. Wie aufzuzeigen sein wird, ist\ndas Resultat jedoch in beiden Fällen dasselbe, sodass es dabei bleiben kann.\n\n2.1.6. Erteilte die Vermieterin der Mieterin im Oktober 2004 die Zustimmung zur\nFührung eines Take-away und Getränkeladens, so hätte sie sich mit einer Kündigung wegen dieser Verwendung widersprüchlich verhalten. Dies würde zur Ungül-\n- 17 -\n\ntigkeit der Kündigung gestützt auf den entsprechenden Kündigungsgrund führen,\nwas die Vorinstanz entgegen der Ansicht der Vermieterin zumindest sinngemäss\nebenso gesehen zu haben scheint.\n\n"}