{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. 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Die\nKlägerin hat die Beklagte aber nachweislich mehrfach darauf hingewiesen, dass\nsie mit der Nutzung des Ladenlokals als Take-away bzw. Getränkeladen nicht\neinverstanden sei. Von einem widerspruchslosen Dulden dieser Nutzungsart kann\nsomit nicht die Rede sein. Zwischen den einzelnen Schreiben liegen zwar teils\n-6-\n\nmehrere Jahre, sodass anzunehmen ist, dass die Klägerin die Nutzungsänderung\nwohl zeitweise auf Zusehen hin tolerierte. Die Beklagte konnte jedoch nicht darauf\nvertrauen, dass die Klägerin ihr nicht doch einmal aufgrund dieser Nutzungsänderung kündigen werde, insbesondere wenn sich die bisherigen Umstände verändert haben und nachdem der Versuch einer Kompromisslösung in Form eines\nneuen Vertrags gescheitert war.\n\nWird der Überzeugung der Beklagten gefolgt, dass P. als damaliger Vertreter der\nKlägerin der Änderung des Verwendungszweckes zugestimmt habe, ist der Kündigungsgrund \"Änderung des Verwendungszweckes\" zu prüfen. Auch die Klägerin\nschloss im Zeitpunkt der Kündigung offenbar nicht ganz aus, dass P. der Beklagten eine Zustimmung zur Änderung des Verwendungszwecks erteilt hatte bzw.\ndass diesbezüglich ein Missverständnis zwischen den Parteien vorgelegen haben\nmusste, zumal die Beklagte vehement den Standpunkt vertrat, eine Zustimmung\nzum Take-away-Betrieb erhalten zu haben und die Einwände der Klägerin grösstenteils ignorierte oder bestritt. Dementsprechend führte die Klägerin als weiteren\nKündigungsgrund die Änderung des aktuellen Verwendungszweckes an, und\nzwar unabhängig davon, ob dieser nun damals bewilligt worden ist.\n\nEs kann offen bleiben, ob P. der Beklagten im Jahr 2004 eine Zustimmung zum\nTake-away Betrieb und Getränkeladen erteilt hatte oder nicht, und eine entsprechende Zeugenbefragung kann unterbleiben. Denn ginge man davon aus, dass er\nder Beklagten keine Zustimmung zur Zweckänderung erteilt hatte, so hätte die\nKlägerin – wie weiter oben bereits ausgeführt – zu Recht immer wieder die Nichteinhaltung des vereinbarten Verwendungszwecks moniert und schliesslich mitunter aus diesem Grund gekündigt. Ginge man umgekehrt davon aus, dass P. die\nZweckänderung bewilligt hatte, hätte die Klägerin folglich fälschlicherweise angenommen, dass die Beklagte keine Zustimmung zum Betrieb eines Getränkeladens bzw. Take-away hatte. Dennoch wäre die Klägerin berechtigt, diese damalige Bewilligung mit der Kündigung zu widerrufen bzw. mittels Kündigung den Verwendungszweck erneut zu ändern, sofern sich die Umstände verändert haben\nund eine Neubeurteilung sowie ein allfälliger Widerruf der erteilten Zustimmung\nals legitim erscheinen.\n-7-\n\nGrundsätzlich ist es als durchaus legitim zu erachten, dass die Klägerin das Ladenlokal wieder in den Bereich \"Mode\" zurückführen möchte, dies umso mehr als\nder Take-away-Betrieb resp. der Getränkeladen den Whiskeyladen und das Restaurant, welche ebenfalls in der Liegenschaft eingemietet sind, zu konkurrenzieren scheint. Auch die Beklagte hat nicht bestritten, dass es zu Unstimmigkeiten\nzwischen ihr und den Mietern der benachbarten Mietobjekte kam. Namentlich\nfühlten sich der Restaurantbetrieb sowie Q., der Inhaber des Whiskeyladens,\ndurch die Beklagte konkurrenziert, da sie in ihrem Geschäft Speisen verkaufte,\nwährend der Street Parade ein Barbecue veranstaltete und Single Malt Whiskey\nim Schaufenster ausstellte und verkaufte. Mit der Änderung des Verwendungszwecks kann die Klägerin solchen Problemen entgegenwirken.\n\n[W]enn sich zwei Mietparteien streiten, [ist] es der Vermieterschaft freigestellt …,\nwelcher Partei sie notfalls den Mietvertrag kündigt, wenn sich keine andere, mildere Lösung abzeichnet. [… E]ntgegen der Vorbringen der Beklagten, Grund für\ndie Kündigung seien die Streitigkeiten mit dem Inhaber des Whiskeyladens gewesen, [scheint der Streit] keinen selbständigen Kündigungsgrund für die Klägerin\ndargestellt zu haben. Anzeichen dafür, dass die Auseinandersetzungen den einzig wahren Grund für die Kündigung dargestellt haben und die angegebenen\nKündigungsgründe lediglich vorgeschoben sind, bestehen jedenfalls keine. Denkbar ist natürlich, dass diese Streitigkeiten in den Entscheid der Klägerin einflossen, den Verwendungszweck zu ändern, was aber nicht zu beanstanden wäre.\n\nWeiter erscheint die angestrebte Zweckänderung auch legitim, da die Beklagte –\nwie sie selber ausführte – das Ladenlokal aus gesundheitlichen Gründen seit ein\npaar Jahren nicht mehr so oft und nur von 12:00 Uhr bis 14:00 Uhr sowie von\n17:00 Uhr bis 24:00 Uhr geöffnet hat, sofern das Wetter schön ist. (…) Unbestritten blieben auch die klägerischen Ausführungen, dass spätestens seit dem\n21. März 2016 und bis mindestens zum 2. März 2017 ein Schild an der Türe des\nLadenlokals angebracht gewesen sei, mit welchem die Beklagte sinngemäss mitteilte, die Öffnungszeiten des Geschäfts seien wegen ihres Gesundheitszustandes unregelmässig, man solle sie bei Bedarf aber anrufen, sie sei dann gleich vor\nOrt. Der Rechtsvertreter der Klägerin führte weiter aus, regelmässig am Ladenlo-\n-8-\n\n"}