{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. 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Werden für\neine Kündigung mehrere Gründe angeführt, so ist sie grundsätzlich gültig, wenn\nvon den geltend gemachten Kündigungsgründen mindestens einer nicht missbräuchlich ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_189/2008 vom 26. Januar 2009, E.\n6.1, [… =] mp 2/09, S. 100 ff.; Urteil des Bundesgerichts 4C.365/2006 vom\n16. Januar 2007, E. 3.2; Urteils des Bundesgerichts 4C.400/1998 vom 23. März\n1999, E. 4a und 4b, publ. in: mp 4/99, S. 195 ff.). Im Urteil 4A_189/2008 vom\n26. Januar 2009 hat das Bundesgericht allerdings klargestellt, dass ein nicht\nmissbräuchlicher Grund sekundären Charakter haben und nur der Tarnung der\nwahren, missbräuchlichen Gründe dienen kann. Dies muss auch gelten, wenn in\n-4-\n\nder Begründung legitime und missbräuchliche Gründe aufgeführt werden. Nicht\nzu beanstanden ist es hingegen, wenn von mehreren angegebenen legitimen\nGründen einer eher im Hintergrund steht (Urteil des Bundesgerichts 4C.365/2006\nvom 16. Januar 2007). Entscheidend ist letztlich eine Gesamtsicht, wobei dem\nVermieter eine unglückliche Formulierung nicht schadet, soweit nur die Absicht\nmit Treu und Glauben vereinbar ist, die hinter der Kündigung steckt.\n\nErteilt die Vermieterschaft dem Mieter mündlich eine Zustimmung zu einer Vertragsanpassung, beispielsweise zur Haustierhaltung oder zur Änderung des Verwendungszwecks, oder ist dieser Umstand der Vermieterschaft bekannt und wird\ner widerspruchslos geduldet, so kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn die\nVermieterschaft das Mietverhältnis dann aufgrund dieses Umstandes kündigt (Urteil des Bundesgerichts 4A_583/2008 vom 23. März 2009, E. 5.1). Gestützt auf\ndas Vertrauensprinzip ist eine einmal erteilte Zustimmung grundsätzlich unwiderruflich. Verändern sich jedoch die Umstände, erscheint eine Neubeurteilung und\nein allfälliger Widerruf der Zustimmung als legitim. Zudem ist es grundsätzlich\nnicht missbräuchlich, wenn die Vermieterschaft ein Mietverhältnis kündigt, um die\nNutzungsart der Räumlichkeiten zu ändern (BGE 136 III 190 E. 3, [… =]\nMRA 5/10 S. 191 ff.).\n\n(…)\n\n1.4 Würdigung\n\nIm Folgenden sind die vier geltend gemachten Kündigungsgründe auf ihre Zulässigkeit hin zu untersuchen. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis unter anderem mit der Begründung \"Änderung des Verwendungszweckes\" und \"Nichteinhaltung des vertraglich vereinbarten Verwendungszweckes\". Unbestritten ist, dass im\nMietvertrag vom 7./9. September 2004 bzw. in der dazugehörigen Zusatzvereinbarung als Verwendungszweck die Nutzung des Lokals als \"Fashion Galerie\" vereinbart wurde und die Beklagte seit Oktober 2004 das Lokal als Take-away und\nGetränkeladen nutzte. Strittig ist dagegen, ob die Klägerin ihre Einwilligung zu\ndieser Nutzungsänderung erteilt hat. Die Beklagte machte dabei geltend, dass sie\nvon P., der bis Ende 2004 als Verwalter für die Klägerin tätig war, eine ausdrückli-\n-5-\n\nche, mündliche Bewilligung zum Betrieb eines Take-aways und Getränkeladens\nim Lokal erhalten habe und ihr daher nicht vorgeworfen werden könne, sie halte\nden Verwendungszweck nicht ein. Die Klägerin brachte demgegenüber vor, dass\nsie dieser Nutzungsänderung nie zugestimmt habe und sie mit der Nutzung des\nLadenlokals als Take-away und Getränkeladen bis heute nicht einverstanden sei.\nSollte sich herausstellen, dass P. der Beklagten tatsächlich eine solche Zustimmung erteilt habe, wolle die Klägerin nun diesen Verwendungszweck ändern.\n\nMit den beiden Kündigungsgründen \"Änderung des Verwendungszweckes\" und\n\"Nichteinhaltung des vertraglich vereinbarten Verwendungszweckes\" wird deutlich, dass die Klägerin mit der aktuellen Nutzungsart des Ladenlokals nicht (bzw.\nnicht mehr) einverstanden ist. Mit der Kündigung verfolgte sie offensichtlich die\nAbsicht, die Nutzung des Ladenlokals wieder in den Modebereich zurückzuführen.\n\nWird der klägerischen Überzeugung gefolgt, dass die Beklagte nie eine Zustimmung zur Nutzungsänderung erhalten habe und somit der vereinbarte Verwendungszweck nicht eingehalten wurde, läge tatsächlich eine \"Nichteinhaltung des\nvertraglich vereinbarten Verwendungszweckes\" und damit ein Kündigungsgrund\nvor. Gestützt auf ihre Überzeugung wies die Klägerin die Beklagte mit [ihren diversen zitierten] Schreiben darauf hin, dass sie mit der Nutzung des Lokals als\nTake-away bzw. Getränkeladen nicht einverstanden sei. Es ist daher naheliegend, dass die Klägerin sodann auch bei der Kündigung diese Ansicht vertrat und\ndie Nichteinhaltung des Verwendungszwecks als einen Kündigungsgrund angab.\n\n"}