{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-06-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160030-L_2017-06-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_2.pdf", "Checksum": "5f5efd5799e2fc1f1f48b75177f14f3d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160030-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.06.2017 MB160030-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. 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Entscheidend ist eine Gesamtsicht, wobei der Vermieterin\neine unglückliche Formulierung nicht zum Nachteil gereicht. Hängen die verschiedenen angegebenen, wahren Gründe sachlich zusammen, erweist sich die Kündigung als gültig (MG, E. III.1.3). Selbst wenn einzelne Gründe sich als missbräuchlich erweisen, ist die Kündigung gültig, soweit eine Gesamtschau ergibt,\ndass die legitimen Interessen der kündigenden Partei nicht nur im Hintergrund\nstanden (OG, E. II.4.4). Eine unbewilligte Nutzungsänderung berechtigt grundsätzlich zu einer Kündigung. Protestiert die Vermieterin mehrmals gegen die Art\nund Weise der Nutzung, lässt sie die Mieterin aber dennoch über zehn Jahre lang\ngewähren, so verstösst eine Kündigung wegen der Art der Nutzung gegen Treu\nund Glauben (OG, E. II.2.1.4-7). Selbst wenn die Tätigkeit der Mieterin aber lange\ntoleriert oder gar bewilligt wurde, verstösst die Kündigung insgesamt nicht gegen\nTreu und Glauben, wenn sie zum Zweck erfolgt, die Sache durch Vermietung an\neinen Dritten wieder der ursprünglichen Nutzungsart zuzuführen (MG, E. III.1.4;\nOG, E. II.2.1.4-7). Anders zu entscheiden wäre nur bei einem objektiv sehr gewichtigen Missverhältnis der Interessen (OG, E. II.2.2.4-8 sowie II.4.4-5).\n\nStrebt die Mieterin die aufgrund einer gültigen Kündigung erforderliche Neuorientierung nicht an und bildet das bestehende Geschäft für sie keine Existenzgrundlage, kommt höchstens eine kurze Erstreckung in Betracht (MG, E. III.2.4)\n\nDer gesetzliche Vertragsübergang beim Eigentümerwechsel nach Art. 261 OR\nändert nichts daran, dass auch der Nichteigentümer die Sache gültig vermieten\nkann. Kommt es in der Folge im Hintergrund zu einem Eigentümerwechsel, hat\ndies auf die Vertragsparteien keinen Einfluss (BGer, E. 2.2).\n-2-\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts MB160030-L vom 26. Juni 2017 (Rechtsmittelentscheide im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Saluz, Huggenberger, Heusser;\nGerichtsschreiberin [Schenk-]Dändliker):\n\n\"I. Sachverhalt und Prozessgeschichte\n\n1. Sachverhalt\n\n1.1 Mit Mietvertrag vom 7./9. September 2004 mietete die Beklagte ab dem\n1. Oktober 2004 das Ladenlokal im Erdgeschoss an der N.-Strasse … in … Zürich\nzu einem monatlichen Mietzins von Fr. 880.– brutto bzw. ab 1. April 2008\nFr. 920.– brutto. Bestandteil des Mietvertrags waren dabei die Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Geschäftsräume des HEV Zürich sowie die Zusatzvereinbarung vom 7. September 2004, in welcher festgelegt wurde, dass das\nGeschäft als Fashion Galerie zu nutzen sei. Seit Oktober 2004 betreibt die Beklagte im Mietobjekt einen Take-away und Getränkeladen. Die Klägerin wies mit\nden Schreiben vom 8. September 2005, 14. Juni 2010, 15. August 2012,\n10. September 2012, 18. September 2012 und 26. Oktober 2012 darauf hin, dass\nsie mit der Nutzung des Lokals als Take-away-Betrieb nicht einverstanden sei. Mit\nSchreiben vom 15. Januar 2016 teilte die Klägerin der Beklagten erneut mit, dass\nkeine mündliche Zusage für den Take-away-Betrieb erteilt worden sei. Sie hätten\nder Beklagten nun einen neuen Mietvertrag für das Ladenlokal ausgestellt, welcher alle offenen Punkte regle, die in den letzten Jahren zu Missverständnissen\nund Unstimmigkeiten geführt hätten. (…) Mit Schreiben vom 23. Januar 2016\nlehnte die Beklagte den Vertragsvorschlag ab, da sie damit bedeutend schlechter\ngestellt werde als im alten Vertrag [Anm. d. Red.: Einhaltung üblicher Öffnungszeiten; Erlaubnis des Verkaufs von Spirituosen (ausser Whiskey) und anderer\nGetränke; Verbot eines Take-away-Betriebs; Befristung des Vertrags bis\n30.11.2020 mit Verlängerungsoption]. Die Klägerin teilte der Beklagten daraufhin\nmit Schreiben vom 11. März 2016 unter anderem mit, [… t]rotz der Absage sei die\nKlägerin weiterhin bereit, die Verhandlungen mit der Beklagten aufzunehmen und\ndie Vertragssituation zu bereinigen. Für eine diesbezügliche Besprechung werde\n-3-\n\num Terminvorschläge gebeten. Zu einem entsprechenden Treffen zwischen den\nParteien kam es in der Folge nicht.\n\nAm 9. Juni 2016 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit amtlichem Formular\nper 31. März 2017. Als Begründung führte die Klägerin auf Verlangen der Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2016 vier Kündigungsgründe an: 1. \"Änderung\ndes Verwendungszweckes\", 2. \"Mietobjekt wird an einen Mitmieter vermietet\nzwecks Vergrösserung dessen Verkaufsfläche\", 3. \"Nichteinhaltung des vertraglich vereinbarten Verwendungszweckes\", 4. \"Nichteinhaltung der orts- und branchenüblichen Öffnungszeiten\".\n\n(…)\n\nIII. Materielles\n\n1. Missbräuchlichkeit der Kündigung\n\n[1.1-2 Parteistandpunkte]\n\n1.3 Theorie\n\n"}