{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-03-23", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160019-L_2017-03-23.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._4.pdf", "Checksum": "7c658c09d7fe184588fcb2eb2ca6cd38"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160019-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 23.03.2017 MB160019-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 23.03.2017 MB160019-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 23.03.2017 MB160019-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 4: Erstreckung des Mietverhältnisses. Legitimation des überlebenden Ehegatten. 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Im gleichen Werk betonen hingegen MONTI-\nNI/W AHLEN, dass eine Kündigung durch die Erben des Mieters gemäss Art. 266m\n\nOR stets der Zustimmung des überlebenden Ehegatten bedürfe, auch wenn dieser nicht Mieter oder Erbe sei. Wenn nämlich, so die genannten Autoren, selbst\nbei einem Auszug des Mieter-Ehegatten der Schutz fortbestehe, müsse das dem\nZweck der Regelung entsprechend erst recht beim Tode des Mieters der Fall sein\n(CPra Bail-MONTINI/W AHLEN, Art. 266i N 18).\n\nDiese Auffassung verdient Zustimmung, und zwar auch was die Rechte auf\nKündigungsschutz und Erstreckung betrifft, denn sie findet eine Bestätigung in einer teleologischen, geltungszeitlichen, systematischen und selbst in der historischen Auslegung des Gesetzes: Mit der Verstärkung des Schutzes der Familienwohnung per 1. Januar 1988 wurde im Erbrecht zwar keine Regelung über das\nSchicksal von Mietverträgen nach dem Tod des mietenden Ehegatten vorgesehen. Eingefügt wurde jedoch Art. 612a ZGB, welcher dem überlebenden Ehegatten einen Anspruch verschafft, bei der Erbteilung die Zuteilung des Eigentums\noder wenigstens der Nutzniessung oder eines Wohnrechtes am Haus oder an der\nWohnung zu verlangen, worin die Ehegatten gelebt haben. Die Bestimmung bezieht sich zwar nur auf Nachlassgrundstücke und nicht auf die gemietete Familienwohnung. Zudem ist sie als blosse Teilungsvorschrift nach der Rechtsprechung\ndes Bundesgerichts nicht zwingend; der Erblasser kann sie daher durch eine Verfügung von Todes wegen wegbedingen (BGE 119 II 323; BSK ZGB II-SCHAUFEL-\nBERGER/LÜSCHER, Art. 612a N 10; a.M. hinsichtlich der Einräumung einer Nutz-\n\nniessung oder eines Wohnrechts nach Art. 612a Abs. 2 ZGB SEEBERGER, Die richterliche Erbteilung, Diss. Freiburg 1992, S. 156; DRUEY, Art. 612a ZGB – wirklich\nnur dispositiv?, AJP 1993, S. 126 ff.). Die Einschränkung betrifft aber so oder anders nur die Dispositionsbefugnis des Erblassers. Die (übrigen) Erben können\n-7-\n\ndem verwitweten Teil sein Vorrecht nicht entziehen. Zudem stellt die Bestimmung\nklar, dass der überlebende Ehegatte vor der Erbteilung grundsätzlich nicht aus\nder ehemaligen Familienwohnung ausgewiesen werden kann.\n\nIm Kontext von Art. 612a ZGB kann nur die Wohnung gemeint sein, die den\nEhegatten bis zum Tod des einen Partners dauernd als gemeinsame Unterkunft\ngedient hat oder dienen sollte. Die Lehre verweist zur Begriffsbestimmung auf\nArt. 169 ZGB und bezeichnet es als ausreichend, dass die Wohnung zuletzt gemeinsam bewohnt wurde (BSK ZGB II-SCHAUFELBERGER/LÜSCHER, Art. 612a N 6;\nSCHLEISS, Hausrat und Wohnung in Güterstandsauseinandersetzung und Erbteilung, Diss. Bern 1989, S. 43 und 70 ff.; für einen etwas weiteren Begriff SEEBER-\nGER, a.a.O., S. 149 ff.). Voraussetzung für eine Zuweisung ist überdies, dass der\n\nüberlebende Ehegatte die Räume zur Zeit der Teilung nach wie vor bewohnt\n(SEEBERGER, a.a.O., S. 155).\n\nHandelt es sich aber bei der Familienwohnung unabhängig von der Thematik um einen einheitlichen Begriff, so bildet dies einen Hinweis darauf, dass auch\ndie mietrechtlichen Schutzbestimmungen ihre Wirkungen nicht ohne weiteres mit\ndem Tode des mietenden Ehegatten verlieren. Die genannten Bestimmungen\ngreifen viel weniger stark in die Rechte der Miterben ein als die Zuweisung eines\nGrundstücks im Nachlass an den überlebenden Ehegatten, denn bei der gemieteten Wohnung fällt nicht diese selbst, sondern nur der vollkommen zweiseitige, d.h.\nvon einer wertmässig gleichen Gegenleistung abhängige Mietvertrag in den Nachlass. Für das Innenverhältnis zwischen dem überlebenden Ehegatten und den übrigen Erben ist daraus auch zu folgern, dass jener erst recht Anspruch darauf hat,\ndie Wohnung unter Ausschluss der übrigen Erben auch dann weiter zu benützen,\nwenn die Wohnung nur gemietet ist.\n\nAllerdings bedeutet das nicht ohne weiteres, dass der überlebende Ehegatte\nauch alleiniger Mieter wird. Entsteht mit dem Tode des mietenden Ehegatten ein\ngemeinsamer Mietvertrag (vgl. zur Rechtslage bei der gesetzlichen Erbfolge\nArt. 462 ZGB), so regelt die erbrechtliche Teilungsvorschrift von Art. 639 ZGB nur\ndas Schicksal der Nachlassschulden, nicht aber dasjenige ganzer Vertragsbeziehungen. Da Art. 639 Abs. 1 ZGB für eine wirksame Übernahme einer Schuld\n-8-\n\ndurch einen Miterben die Zustimmung des Gläubigers verlangt, ist auch die Übertragung des Mietvertrages auf einen Mitmieter grundsätzlich nur mit Zustimmung\ndes Vermieters möglich. Umstritten ist, ob die Zustimmung analog Art. 121 ZGB\noder Art. 263 OR erzwungen werden kann (dazu BSK OR I-W EBER, Art. 266i N 6;\na.M. SVIT-K, Art. 266i OR N 11; ZK-HIGI, Art. 266i N 30). Im Innenverhältnis zwischen den Erben ist eine Erzwingung durch analoge Anwendung von Art. 612a\nZGB vorstellbar.\n\n"}