{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-10-06", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150020-L_2016-10-06.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._4_01.pdf", "Checksum": "921f8723b7ac31b2791e54b691c45b16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150020-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 4: Erstreckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Mietzinse. Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:07:48", "Checksum": "e876ee03d4d61128dba221097faeb4fd", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L\nRegeste:\nZMP 2016 Nr. 4: Erstreckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Mietzinse. Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands.\n\n1.7. Kündigungsbefugnis des Betreibungsamts\n1 . 7 . K ü n d ig u n g s b e f u g\nn is d e s B e tre ib u n g\ns a m ts\n\n1.7.1. Gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art. 16 Abs. 1 VZG sorgt das Betreibungsamt im Pfändungsverfahren von Amtes wegen für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks. Die Befugnisse des Betreibungsamtes umfassen\nnach Art. 17 VZG alle ordentlichen Verwaltungsmassnahmen, die zur Erhaltung\ndes Grundstücks und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte\nund Erträgnisse nötig sind.\n\nIm Rahmen einer Betreibung auf Pfandverwertung bildet Art. 152 Abs. 2 SchKG\ndie gesetzliche Grundlage für Art. 94 i.V.m. Art. 17 und 18 VZG (BSK SchKG-\nKÄNZIG/BERNHEIM, Art. 152 N 22). Im Kontext von Art. 806 Abs. 3 ZGB ist klar,\ndass nur eine Verwaltung des Grundstücks durch das Betreibungsamt dem Gläubiger das auf die Miet- und Pachtzinse erstreckte Pfandrecht wirksam zu sichern\nvermag. Der einzige Unterschied zwischen einer Betreibung auf Pfändung und einer solchen auf Pfandverwertung besteht darin, dass das Vollstreckungssubstrat\nbei der letzteren schon vor der Betreibung feststeht. Wollte man daher Art. 806\nAbs. 3 ZGB in Verbindung mit Art. 152 Abs. 2 SchKG nicht als gesetzliche Grundlage für Art. 94 VZG genügen lassen, würde zumindest eine analoge Anwendung\nvon Art. 102 Abs. 3 SchKG den Mangel beheben, denn was das Sicherungsinte-\n-9-\n\nresse am Vollstreckungssubstrat angeht, unterscheidet sich die Betreibung auf\nPfandverwertung gerade nicht von derjenigen auf Pfändung.\n\nDas Bundesgericht führt zur Frage, ob die Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruhe\naus, dass Art. 15 Abs. 2 SchKG dem Bundesgericht zwar nur die Kompetenz zum\nErlass der zur Vollziehung des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs notwendigen Verordnungen und Reglemente einräume. Indessen habe sich\nbei der Einführung und Vollziehung des Gesetzes gezeigt, dass das SchKG unter\nanderem bezüglich der Betreibung auf Pfandverwertung (Art. 151 bis 158 SchKG)\nderart lückenhaft sei, dass sich – mit Bedacht auf die Systematik des Gesetzes\nund den damit angestrebten Zweck – eine Einzelfragen der Zwangsverwertung\nvon Grundstücken beantwortende Ergänzung aufdränge. Die Geltung der hiezu\nvom Bundesgericht erlassenen Verordnung sei denn auch kaum je in Zweifel gezogen worden (BGE 117 III 33 E. 2.).\n\n1.7.2. Mit dem Erlass der Miet- und Pachtzinssperre (Art. 91 VZG) wird daher die\nPflicht des Betreibungsamtes begründet, das Grundstück im Rahmen von Art. 94\nVZG anstelle des Schuldners bzw. des Pfandeigentümers zu verwalten (Urteil des\nBundesgerichts 4C.367/2000 vom 8. März 2001, E. 1c). Diese Pflicht wird unter\nAnwendung von Art. 94 VZG erst dann ausgelöst, wenn der Pfandgläubiger eine\nAusdehnung der Pfandhaft auf Miet- und Pachtzinse verlangt und das Betreibungsamt eine Miet- bzw. Pachtzinssperre angeordnet hat. Dies im Unterschied\nzur Pflicht nach Art. 101 VZG, welche erst mit der Stellung des Verwertungsbegehrens beginnt (Urteil des Bundesgerichts 7B.5 /2006 vom 10. März 2006, E. 2)\nund weitergehende Befugnisse beinhaltet. Das Betreibungsamt ist im Rahmen\nvon Art. 94 VZG befugt, die dringlichen Sicherungsmassnahmen zum Einzug der\nMietzinse an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen. Zu den\nVerwaltungsbefugnissen des Betreibungsamts gehören nach der Aufzählung in\nArt. 94 VZG namentlich die Einforderung der Miet- und Pachtzinse auf dem Betreibungsweg, die Geltendmachung des Retentionsrechts, die Kündigung bestehender Miet- oder Pachtverträge, die Ausweisung von Mietern und Pächtern so-\n- 10 -\n\nwie die Neuvermietung des Grundstückes. (vgl. auch Kurzkommentar VZG-KREN\nKOSTKIEWICZ, Art. 94 N 1; BGE 109 III 45 E. 1b; BGE 129 III 90 E. 2.2).\n\n1.7.3. Der Wortlaut von Art. 94 Abs. 1 VZG ist betreffend die Kündigungsbefugnis\nklar und nicht auslegungsbedürftig. Kündigungen an Mieter fallen demnach nach\ndem Erlass der Mietzinssperre in die Befugnis des Betreibungsamts. Bleiben die\nMietzinszahlungen aus, ist das Betreibungsamt befugt und verpflichtet, das Mietverhältnis zu kündigen, um die Mietzinse im Rahmen einer allfälligen Neuvermietung sichern zu können. Im vorliegenden Fall war daher der Wille der Vermieter\nnicht ausschlaggebend, sondern die Kündigung lag einzig in der Kompetenz des\nBetreibungsamts. Das Vorgehen des Betreibungsamtes ist nicht zu beanstanden\nund die Behauptung der Klägerin, dass die ausgesprochene Kündigung durch das\nBetreibungsamt der gesetzlichen Grundlage entbehre, erweist sich als verfehlt.\n\nEs liegen auch keine Hinweise vor, dass die Mietzinse nachträglich durch die Klägerin entrichtet worden wären. Der Einwand der Klägerin, es könne nach ihrem\nAuszug ohne bauliche Massnahmen überhaupt keine wirtschaftlich sinnvolle\nVermietung vorgenommen werden können, ist ein rein hypothetischer Einwand.\nZudem beschlägt sie eine Frage des Betreibungsverfahrens, an welchem die Klägerin nur als Drittschuldnerin beteiligt ist. Unter dem Aspekt des Nutzens der\nKündigung scheint klar, dass die Fortsetzung eines Mietverhältnisses mit einer\nMieterin in Zahlungsschwierigkeiten, die noch dazu betreibungsamtlichen Weisungen in rechtswidriger und schuldhafter Weise zuwidergehandelt hat, selbst\ngegenüber einem vorübergehenden Leerstand eine äusserst zweifelhafte Option\ndarstellt.\n\n"}