{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-10-06", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150020-L_2016-10-06.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._4_01.pdf", "Checksum": "921f8723b7ac31b2791e54b691c45b16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150020-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 4: Erstreckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Mietzinse. Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:07:48", "Checksum": "e876ee03d4d61128dba221097faeb4fd", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L\nRegeste:\nZMP 2016 Nr. 4: Erstreckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Mietzinse. Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands.\n\nZOPFI, Art. 14 N 3). Die Ansprüche des Grundpfandgläubigers aus diesem Pfandrecht, konkret seine Befriedigung aus dem Erlös des Mietzinsinkassos, geht jenen\nanderen Rechtsgeschäften vor. Es handelt sich dabei um eine Schutznorm zugunsten des Grundpfandgläubigers, dessen Rechte nicht durch ungerechtfertigte\nVereinbarungen zwischen Grundpfand- und Mietzinsschuldner unterlaufen werden sollen (ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 806 ZGB N 7). Dabei geht jedes Drittrecht,\ntypischerweise handelt es sich um Stundungen oder Erlasse, hinsichtlich der\nMiet- und Pachtzinsen dem Forderungspfandrecht gemäss Art. 806 ZGB nach\n(ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 806 ZGB N 178). Der Vorrang des Forderungspfandrechts gilt dabei nicht bloss, wenn solche andere Rechte erst bei oder nach Fälligkeit der betreffenden Zinsforderung begründet werden, sondern auch wenn die\nVereinbarungen schon vor Fälligkeit der betreffenden Zinsforderung abgeschlossen wurden (vgl. ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 806 N 178 f.). Ebenso gilt der Vorrang\nunabhängig davon, wann das Rechtsgeschäft über noch nicht fällige Mietzinsen\nabgeschlossen wurde, ob vor oder nach Einleitung der Betreibung auf Grundpfandverwertung. Einzige Bedingung ist, dass der Grundpfandgläubiger die Betreibung auf Grundpfandverwertung vor Fälligkeit der Mietzinse eingeleitet hat\n(STEINAUER, PAUL HENRI, Les droits réels, Band. 3, 4. Aufl., 2012, Rz. 2732i).\n\nVerweigert der Schuldner unter Berufung auf ein solches Rechtsgeschäft nach\nEmpfang der Anzeige gemäss Art. 91 Abs. 1 VZG die Zahlung der Mietzinse an\ndas Betreibungsamt, hat dieses die Mietzinssperre gleichwohl vollumfänglich aufrecht zu erhalten. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht berechtigt, die Mietzinszahlungen bis zum Entscheid über die Rechtslage einzubehalten. Auch kann\ner die Zinszahlung nicht mit befreiender Wirkung an den angeblich berechtigten\nDritten leisten (BSK SchKG-KÄNZIG/BERNHEIM, Art. 152 N 30).\n\n1.6. Würdigung\n1 . 6 W ü r d ig u n g\n\n1.6.1. Die vorliegende Stundungsvereinbarung wurde am 6. Januar 2014 in Bezug auf künftig fällig werdende Mietzinse geschlossen. Nach dem Mietvertrag sind\ndie Mietzinse monatlich zu entrichten. Nachdem die Pensionskasse am 27. Januar 2014 die Betreibung auf Pfandverwertung eingeleitet und gleichzeitig die Aus-\n-7-\n\ndehnung der Pfandhaft auf die Mietzinse verlangt hatte, zeigte der Beklagte der\nKlägerin am 18. Februar 2014 die Mietzinssperre an und wies sie darauf hin, dass\nallfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf noch nicht verfallene Zinsen keine Gültigkeit hätten. Die Klägerin wäre infolge der vereinbarten monatlichen Leistungspflicht der Mietzinse verpflichtet gewesen, diese ab Februar 2014 monatlich an\ndas Betreibungsamt zu bezahlen. Im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung des\nBetreibungsamts am 25. April 2014 waren die Mietzinse von Februar 2014 bis April 2014 in der Höhe von Fr. 180'967.50 ausstehend und die Klägerin befand sich\nin Verzug.\n\n1.6.2. Die ausgesprochene Mietzinssperre des Betreibungsamts vom 18. Februar\n2014 wurde von der Klägerin nicht mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG angefochten und ist damit rechtskräftig. Auch das noch hängige Aberkennungsverfahren berührt die Gültigkeit der Mietzinssperre nicht. Gleiches gilt für das – inzwischen im Sinne des Beklagten entschiedene bundesgerichtliche Verfahren betreffend die Einrede bezüglich des Nichtbestandes eines Pfandrechts an den Mietzinsen durch die Pensionskasse, da es in letzterem nur um die Klärung der Frage\nging, ob – und wenn ja – ab welchem Zeitpunkt das Betreibungsamt die Vorsorgestiftung der Klägerin anhalten durfte, auf dem Klageweg eine definitive Klärung\nüber die Erstreckung der Pfandhaft auf die Mietzinse herbeizuführen. Damit ist auf\ndie entsprechenden Vorbringen der Klägerin nicht weiter einzugehen.\n\n1.6.3. Der Beklagte argumentiert im Einklang mit der Lehre zutreffend, wenn er\ndie Stundungsvereinbarung unabhängig von ihrem Abschlusszeitpunkt für unwirksam hält. Die Unwirksamkeit nur auf Rechtsgeschäfte nach Anhebung der Betreibung zu reduzieren, widerspräche dem Wortlaut von Art. 806 Abs. 3 ZGB sowie\ndem Sinn und Zweck des Gesetzes, den Grundpfandgläubiger zu schützen und\nwürde zudem Hand bieten für missbräuchliche Vorgehen. Was die Klägerin vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Es ist zwar richtig, dass sich die Pfandhaft\ngemäss Art. 806 Abs. 1 ZGB erst auf Mietzinse erstreckt, die nach Anhebung der\nBetreibung fällig werden. Dies steht jedoch im Einklang mit Abs. 3 der Bestimmung, welcher ebenfalls nur für noch nicht verfallene Mietzinse gilt. Wann das\nRechtsgeschäft über diese noch nicht verfallenen Mietzinse abgeschlossen wird,\n-8-\n\nist ohne Belang. Überdies gilt es festzuhalten, dass die Mietzinssperre rechtskräftig ist und ohnehin zu befolgen ist, selbst wenn der Sachverhalt betreffend Stundungsvereinbarung bzw. Nichteinbezug der Mietzinsen in die Pfandhaft gemäss\nklägerischer Darstellung zutreffen sollte. Nach dem Gesagten kann auch die Frage offen gelassen werden, ob die Stundungsvereinbarung tatsächlich bereits am\n6. Januar 2014 abgeschlossen worden ist.\n\n1.6.4. Damit ist im Ergebnis festzuhalten, dass die zwischen den Parteien abgeschlossene Stundungsvereinbarung nicht wirksam und die Klägerin mit der Bezahlung der Mietzinse an das Betreibungsamt im Verzug war. Ob die Stundungsvereinbarung zur Umgehung der Erstreckung der Pfandhaft auf die Mietzinse abgeschlossen wurde, kann deshalb offen bleiben.\n\n"}