{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-10-06", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150020-L_2016-10-06.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._4_01.pdf", "Checksum": "921f8723b7ac31b2791e54b691c45b16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150020-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 4: Erstreckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Mietzinse. Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:07:48", "Checksum": "e876ee03d4d61128dba221097faeb4fd", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L\nRegeste:\nZMP 2016 Nr. 4: Erstreckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Mietzinse. Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands.\n\n3. Prozessstandschaft\n\n3.1. Prozessführungsbefugnis bedeutet das Recht einer prozessfähigen Person,\nden Prozess selber oder durch einen selbst bestellten Vertreter zu führen. Gewöhnlich deckt sie sich mit der Sachlegitimation: Wer aktiv- oder passivlegitimiert\nist, hat auch die Prozessführungsbefugnis über den streitigen Anspruch. Es gibt\njedoch Ausnahmen, in denen aus Gründen des materiellen Rechts die Prozessführungsbefugnis statt dem Träger des streitigen Rechts einem Dritten zusteht.\nSo steht beispielsweise im Konkurs einer Partei die Prozessführungsbefugnis der\nKonkursverwaltung zu (vgl. BGE 132 III 89, E. 1.3.). Gemäss gängiger Praxis führen Prozessstandschafter den Prozess nicht bloss als Vertreter der Partei, son-\n-4-\n\ndern im eigenen Namen, in jedem Fall aber in eigener Verantwortung und weisungsfrei (vgl. zum ganzen BGE 134 III 643).\n\n3.2. Seit Erlass der Mietzinssperre nach Art. 152 Abs. 3 SchKG hatte das Betreibungsamt alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahme an Stelle der Vermieter und Pfandeigentümer zu treffen (Art. 94\nAbs. 1 VZG). Infolge dieses Übergangs der Verwaltungsbefugnisse zur Sicherung\nder Mietzinse nimmt das Betreibungsamt in vorliegendem Verfahren fremde\nRechte in eigenem Namen wahr und es liegt eine Prozessstandschaft vor. Das\nRubrum ist daher entsprechend anzupassen.\n\n(…)\n\nIV. Beurteilung der Klage\n\n1. Kündigung wegen Zahlungsrückstands (Art. 257d OR)\n\n1.1. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine\nZahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist\ndas Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen\n30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht,\nso kann der Vermieter bei Wohnräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen\nauf Ende eines Monats kündigen.\n\n1.2. Art. 257d OR enthält keine Definition des Zahlungsrückstandes; dieser Begriff wird als bekannt vorausgesetzt (BGE 117 II 415 E. 5a.). Es handelt sich um\ndas Ausbleiben der Mietzinsleistung am Fälligkeitstag (ZK-HIGI, Art. 257d OR N 7\nm.w.H.). Weiter setzt Art. 257d OR nicht voraus, dass die Mietzins- oder Nebenkostenforderung unbestritten ist oder gerichtlich festgestellt wurde, sondern lediglich, dass sie fällig ist (BGE 140 III 591 E. 3.2.).\n\n1.3. Zwischen den Parteien sind die Fragen umstritten, ob sich die Klägerin im\nZeitpunkt der ausgesprochenen Kündigung in Verzug befunden hatte und ob das\n-5-\n\nBetreibungsamt zur Kündigung überhaupt befugt war. Die Klägerin beruft sich auf\ndie Stundungsvereinbarung als materiellrechtliche Einwendung, welche eine Fälligkeit von Mietzinsen und damit einen Verzug verhindere. Die weiteren Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung, die schriftliche Mahnung und die gesetzte 30-tägige Frist, blieben unbestritten.\n\n1.4. Ist ein verpfändetes Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich\ndie Pfandhaft nach Art. 806 Abs. 1 ZGB auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder\nseit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen. Diese Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen\nkommt dem Grundpfandgläubiger unter der Voraussetzung, dass er Betreibung\nauf Grundpfandverwertung angehoben und die Ausdehnung ausdrücklich verlangt\nhat, zugute (BGE 106 III 67 E. 2.; BGE 108 III 83 E. 3.; ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art.\n806 ZGB N 91 f.). Hat der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der\nPfandhaft auf die Mietzinsen nach Art. 806 ZGB verlangt, weist das Betreibungsamt gemäss Art. 152 SchKG die Mieter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Mietzinse an das Betreibungsamt zu leisten (OFK SchKG-KREN KOSTKIEWICZ, Art. 152 SchKG N 7).\nEin allfälliger Rechtsvorschlag lässt diese Mietzinssperre vorerst unberührt (BSK\nSchKG- KÄNZIG/BERNHEIM, Art. 152 N 15). Ebenso ändert auch eine Aberkennungsklage gegen eine provisorische Rechtsöffnung am Bestand der Mietzinssperre während der Dauer des Aberkennungsprozesses nichts (vgl. BSK SchKG-\nKÄNZIG/BERNHEIM, Art. 153a N 20).\n\n1.5. Art. 806 Abs. 3 ZGB erklärt Rechtsgeschäfte des Grundeigentümers mit\nDrittpersonen über noch nicht verfallene Mietzinsen gegenüber einem Grundpfandgläubiger als unwirksam, wenn dieser vor Fälligkeit der Zinsforderung Betreibung auf Grundpfandverwertung angehoben hat. Als Rechtsfolge werden diese Rechtsgeschäfte unwirksam gegenüber dem Forderungspfandrecht, was bedeutet, dass der Zinsschuldner die Zahlung an das Betreibungsamt nicht unter\ndem Hinweis auf eine Stundung oder die Einrede, er habe bereits geleistet, verweigern kann (ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 806 ZGB N 191; Kurzkommentar VZG-\n-6-\n\n"}