{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-10-06", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150020-L_2016-10-06.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._4_01.pdf", "Checksum": "921f8723b7ac31b2791e54b691c45b16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150020-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 4: Erstreckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. 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Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands.\n\nRechtsgeschäfte des Vermieters und Grundeigentümers mit der Mieterin über\nnoch nicht verfallene Mietzinse sind gegenüber dem Grundpfandgläubiger auch\ndann unwirksam, wenn sie vor der Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung\nabgeschlossen wurden. Die Mieterin kann sich daher nicht auf eine mit den Vermietern getroffene Stundungsvereinbarung berufen. Die Regeln über die Verwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt in Art. 91 ff. VZG beruhen auf\neiner genügenden gesetzlichen Grundlage. Entsprechend ist das Betreibungsamt\nbefugt, den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs im Sinne von Art. 257d OR zu\nkündigen, wenn die Mieterin die Zahlung der Mietzinse unter Berufung auf die\nStundungsabrede verweigert. Im Prozess über die Kündigung nimmt das Betreibungsamt die Rechte der Vermieter in eigenem Namen wahr und tritt damit als\nProzessstandschafter in Erscheinung (E. III.3).\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts MB150020-L vom 6. Oktober 2016 (rechtskräftig;\nGerichtsbesetzung: Weber, Albrecht, Gerber; Gerichtsschreiberin Musarra):\n\n\"I. Sachverhalt und Prozessgeschichte\n\n1. Sachverhalt\n\n1.1. Mit Vertrag vom 30. Juni 2012 mietete die Klägerin von A. und B. V. die Liegenschaft an der N-strasse in Zürich zur Verwendung als Büro- und Geschäftshaus für einen monatlichen Mietzins von Fr. 60'322.50. Auf Seiten der Klägerin\nwurde der Vertrag vom Präsidenten C. V. und der Finanzchefin und Prokuristin X.\nunterzeichnet, welche die Klägerin auch im vorliegenden Verfahren repräsentieren. Die ursprünglich als Beklagte geführten A. und B. V. (nachfolgend: Vermieter)\nsind nicht nur Miteigentümer der Mietliegenschaft sondern auch die Eltern von C.\n-2-\n\nV. und wie dieser Mitglieder des Verwaltungsrats der Klägerin. Im Zuge von Liquiditätsschwierigkeiten der Klägerin stundeten die Vermieter der Klägerin mit Vereinbarung vom 6. Januar 2014 mit sofortiger Wirkung die Mietzinszahlungen bis\nzur vollständigen Entrichtung der ausstehenden Löhne, längstens aber bis zum\n31. Dezember 2014.\n\n1.2. Schon vor dieser Massnahme schlossen die Beteiligten Sicherungsgeschäfte in Zusammenhang mit dem Betrieb der Klägerin ab, in welche auch das Mietobjekt einbezogen wurde. So verpfändeten die Vermieter mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 20. Februar 2009 der Personalvorsorgestiftung der Klägerin\n(nachfolgend auch \"Pensionskasse\") die Liegenschaft Binzstrasse 35 durch Errichtung eines Inhaberschuldbriefes über Fr. 7.5 Mio. zur Sicherstellung einer\nForderung der Pensionskasse gegenüber der Klägerin, nachdem das Amt des\nKantons Zürich für berufliche Vorsorge und Stiftungen den interimistisch eingesetzten Stiftungsrat der Pensionskasse mit Verfügung vom 13. November 2008\naufgefordert hatte, die ungesicherten Freizügigkeitsleistungen sowie das ungesicherte Rentendeckungskapital sicherzustellen. Weitere Verpfändungen betrafen\nGrundstücke der Vermieter in A und Z mit einer Pfandsumme von Fr. 3.3 Mio.\nWeiter erklärte C. V. 2013 mittels einer vollstreckbaren Urkunde im Sinne von\nArt. 247 ff. ZPO gegenüber der Pensionskasse einen Schuldbeitritt bis zum Betrag von Fr. 1 Mio.\n\n1.3. Trotz dieser Sicherungsgeschäfte leitete die Personalvorsorgestiftung der\nKlägerin am 27. Januar 2014 eine Betreibung auf Pfandverwertung gestützt auf\nden auf der Mietliegenschaft lastenden Schuldbrief ein; der entsprechende Zahlungsbefehl des Betreibungsamtes Zürich 3 (nachfolgend: Beklagter) datiert vom\n3. Februar 2014. Die Stiftung stellte dabei Antrag auf Ausdehnung der Pfandhaft\nauf die Miet- und Pachtzinsen im Sinne von Art. 806 Abs. 1 ZGB und Art. 152\nAbs. 2 SchKG. Darauf zeigte das Betreibungsamt der Klägerin am 18. Februar\n2014 an, dass künftig fällig werdende Mietzinse an das Betreibungsamt zu leisten\nseien. Die Vermieter wies es schon am 3. Februar 2014 darauf hin, dass es nicht\nmehr gestattet sei, die künftig fällig werdenden Mietzinse entgegen zu nehmen\noder Rechtsgeschäfte darüber abzuschliessen. Die Klägerin erachtete die Stun-\n-3-\n\ndungsvereinbarung trotz dieser Mitteilung nach wie vor als wirksam und unterliess\nab Februar 2014 Mietzinszahlungen an das Betreibungsamt. Mit Schreiben vom\n25. April 2014 setzte das Betreibungsamt der Klägerin unter Hinweis auf Art. 257d\nAbs. 1 OR eine Frist von 30 Tagen an, um die rückständigen Mietzinse für die\nMonate Februar bis April 2014 im Betrag von total Fr. 180'967.50 zu bezahlen\nund drohte ihr für den Säumnisfall eine Kündigung nach der genannten Bestimmung an. Gleichzeitig wies es auf Art. 806 Abs. 3 ZGB hin, wonach Rechtsgeschäfte des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Miet- oder Pachtzinsforderungen gegenüber einem betreibenden Pfandgläubiger nicht wirksam seien.\nAm 16. Juni 2014 sprach das Betreibungsamt auf dem dafür vorgesehenen Formular namens der Vermieter eine Zahlungsverzugskündigung aus. Diese Kündigung ist Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.\n\n1.4. Des Weiteren war der soeben dargestellte Sachverhalt Ausgangslage für ein\nRechtsöffnungsverfahren, ein Aufsichtsbeschwerdeverfahren sowie ein Nachlassverfahren.\n\n(…)\n\nII. Prozessuales\n\n(…)\n\n"}