Die Hauptleistungspflicht des Vermieters lässt sich einheitlich umschreiben als die Pflicht, dem Mieter den vorausgesetzten Gebrauch
der Mietsache zu ermöglichen (SVIT-K, Vorbem. zu Art. 259-259i OR N 2).
TSCHUDI spricht zu recht von einer Qualitätspflicht des Vermieters (DERS., Mietrechtliche Probleme bei Immissionen als Folge von Umgebungsveränderungen,
Diss. Zürich 2005, S. 28 ff., S. 31 o.). Diese gilt unabhängig von der Schwere des
Mangels. Liegt aber ein schwerer Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR vor, so
berechtigt dieser den Mieter auch dann zur fristlosen Kündigung, wenn er die Sache gar nicht benutzt.