Die fristlose Kündigung tritt bei der Immobiliarmiete an die Stelle des Vertragsrücktritts, der dem Gläubiger nach allgemeinen Regeln bei einer Vertragsverletzung der Gegenseite nach Art. 97 und 107-109 OR offensteht (Mietrecht für die
Praxis/ROY, a.a.O., S. 761), wobei eine Exkulpation des Vermieters allerdings
ausscheidet (SVIT-K, Art. 259b OR N 23). In diesem Sinne dient das Recht zur
fristlosen Kündigung ähnlich wie die Mietzinsminderung der Wiederherstellung
des aus den Fugen geratenen Vertragsgleichgewichts, indem der Mieter nicht zur
Fortführung der Dauerbeziehung soll gezwungen werden können, soweit wesentliche Elemente der Gegenleistung nicht erbracht werden.