{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-12-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150006-L_2016-12-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._7_01.pdf", "Checksum": "daf4daecfc41012b6841146ab475933b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. "}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:37:32", "Checksum": "ae6540525e10a89ebc7d2e1ed5be87a3", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L\nRegeste:\nZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. \n\n4.6.1. Die Beklagte machte jedoch auch geltend, das Recht der Klägerin zur ausserordentlichen Kündigung sei zum Zeitpunkt der entsprechenden Mitteilung verwirkt gewesen, da die Klägerin das Mietobjekt Ende Januar 2014 verlassen, dennoch vorbehaltlos den Mietzins weiter bezahlt und die Mängelkündigung erst gut\nein halbes Jahr später ausgesprochen habe. Dieses Verhalten sei nach Treu und\nGlauben als Verzicht auf das Kündigungsrecht zu werten. Aus denselben Gründen stelle die Mängelkündigung eine Treuwidrigkeit im Sinne von Art. 271 OR dar.\nDie Klägerin habe das Bauvorhaben als unzulässig und gesetzeswidrig erklärt, sei\naber vor dessen Beginn aus wirtschaftlichem Antrieb ausgezogen. Sie habe den\nMietzins vorbehaltslos weiter bezahlt, um über ein halbes Jahr später ausserordentlich zu kündigen, nachdem das Bauprojekt zu mehr als der Hälfte beendet\ngewesen sei. Dieses Verhalten sei als klassisches venire contra factum proprium\nsowie als schikanös zu qualifizieren.\n\n4.6.2. Der Mieter muss die fristlose Kündigung nicht unverzüglich aussprechen,\nnachdem die angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel verstrichen ist. Immerhin kann ein Zuwarten während längerer Zeit den Anschein eines Verzichts\nerwecken. Wann ein solcher zu bejahen ist, kann nur im Einzelfall aufgrund der\ngesamten Umstände beurteilt werden (Botschaft, a.a.O., BBl 1985 I 1435 u.;\nSVIT-K, Art. 259b OR N 25; ZK-HIGI, Art. 259b OR N 34). Höchstrichterliche\nRechtsprechung zu dieser Frage existiert im Kontext der Kündigung nach Art.\n259b lit. a OR soweit ersichtlich nicht. Allerdings hatte sich das Bundesgericht\n- 23 -\n\nschon öfter mit der Verwirkung bzw. Anfechtbarkeit anderer ausserordentlicher\nKündigungen zu befassen, namentlich solcher des Vermieters nach Art. 257d und\n257f OR. Bezüglich der Dauer, die bis zur Kündigung verstreichen darf, ohne\ndass die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art.\n257f Abs. 3 OR infrage gestellt wird, hat es im Urteil 4A_87/2012 v. 10.4.2012 der\nFrage entscheidendes Gewicht beigemessen, ob sich am vertragswidrigen Verhalten der Gegenseite während der Zeitspanne bis zur Kündigung etwas verändert hat oder nicht. Im genannten Entscheid stützte es einen Entscheid der Vorinstanz, die eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR wegen wiederholter Lärmstörungen durch die Mieterin acht Monate nach der letzten Abmahnung als gültig\nerachtet hatte. Es hielt fest, auch wenn die letzte Verwarnung wegen Lärmstörung\nvom 27. April 2010, die Kündigung hingegen erst vom 5. Januar 2011 datiere, habe die Mieterin die ganze Zeit über ihr Verhalten nicht geändert und etwa nach\n22.00 Uhr laut Musik gespielt. Dieser Fall liege weit weg von dem von LACHAT angeführten Beispiel für eine Kündigung, die ohne weitere Vorwarnung und damit\nmissbräuchlich ausgesprochen werde, nachdem seit der Mahnung während Jahren Ruhe geherrscht habe, dann aber wieder eine neue Störung eingetreten sei\n(a.a.O., E. 5.3: \"On est loin de la situation ainsi évoquée par DAVID LACHAT (Le bail à loyer,\n2008, p. 678 n° 3.1.8): \"si, par exemple, il était reproché au locataire de faire du bruit et que dans\nl'intervalle «le calme est revenu», le bailleur ne peut pas, plusieurs années plus tard, donner le\ncongé suite à de nouvelles manifestations bruyantes\". ). Auch bei der Zahlungsverzugs-\n\nkündigung wird eine Verwirkung oder eine missbräuchliche Ausübung des Kündigungsrechts erst angenommen, wenn der Vermieter trotz abgelaufener Nachfrist\ndie Kündigung erst ausspricht, nachdem der Mieter die Rückstände beglichen hat\nund seither seiner Mietzinszahlungspflicht seit längerer Zeit wieder nachgekommen ist. Die blosse Nachzahlung reicht für die Annahme eines Rechtsmissbrauchs nicht aus (BGE 119 II 232 E. 3), schon gar nicht ein Zuwarten des Vermieters, wenn die Ausstände nicht beglichen werden.\n\n4.6.3. Im vorliegenden Fall sprach die Klägerin die fristlose Kündigung am\n18. August 2014 aus, mithin sieben Monate nach Inangriffnahme der Arbeiten im\nJanuar 2014 und als die wie gesehen unzumutbaren Umbauarbeiten – mit den\nWorten der Beklagten – zu etwas mehr als der Hälfte ausgeführt waren. Dass die\n- 24 -\n\n"}