{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-12-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150006-L_2016-12-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._7_01.pdf", "Checksum": "daf4daecfc41012b6841146ab475933b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. 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Es ist weiter erstellt,\ndass die Cafeteria \"F\" während des Umbaus aufgrund von Arbeiten an der\nSteigzone nicht hat genutzt werden können. Zur Zeit des amtlichen Befunds war\ndie Wasser- und Stromversorgung in der Cafeteria \"G\" nicht gewährleistet. Zumindest während fünf Tagen und fünf Stunden war die Wasserversorgung unterbrochen und während mindestens zwei Tagen war zudem eine WC-Anlage nicht\nbenutzbar. Zur Zeit des amtlichen Befunds funktionierte das Licht in einer WC-\nAnlage nicht. Zumindest in sechs Sitzungszimmern sowie im Auditorium funktionierte die Lüftung von Mai bis Oktober 2014 und damit auch in den heissen\nSommermonaten nicht. Der Haupteingang war ab dem 26. Mai 2014 gesperrt und\nin den Treppenhäusern fanden diverse Arbeiten statt. Dadurch litt die Benutzbarkeit der Mietsache für die Mitarbeiter, aber auch für Kundenkontakte stark. Bei\nden Doppellift-Anlagen wurde jeweils je einer von zwei aufgehoben. Zwar ist nicht\nerstellt, dass der Zugang zu den Mieträumen während der Bauzeit nicht gewährleistet war; es traten aber gewichtige Einschränkungen und Behinderungen für die\nBetroffenen auf. Die Nutzung des Archivs 1 war durch einen \"modrigen\" Geruch,\nFeuchtspuren sowie stützende Baumstämme eingeschränkt, wodurch die Türe\nnicht ganz geöffnet werden konnte. Vom 11. bis 22. August 2014 bestand aufgrund der fehlenden Lüftungsanlage bzw. der nicht in Betrieb stehenden CO-\nAlarmanlage die Gefahr einer Kohlenmonoxidvergiftung in der Tiefgarage, womit\ndiese nicht hat benutzt werden können.\n\nAlle diese Mängel beeinträchtigten die Tauglichkeit des Mietobjekts zum\nGebrauch als Büro und Archiv sowie zur Durchführung von Schulungen erheblich.\nLetztlich passt dieser Befund auch zum freimütigen Zugeständnis der Beklagten,\nman habe wegen der Nichtbenutzung der Sache durch die Klägerin auf diese\n- 21 -\n\nauch keine Rücksicht genommen. Dies berechtigte die Klägerin daher grundsätzlich zu einer ausserordentlichen Kündigung im Sinne von Art. 259b lit. a OR.\n\n4.5. Damit ist das Argument der Beklagten zu prüfen, die Klägerin könne sich\nnicht auf die baubedingten Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Sacher berufen, weil sie die Sache ab Januar 2014 gar nicht mehr benutzt habe, so\ndass deren Gebrauch tatsächlich weder ausgeschlossen noch erheblich beeinträchtigt gewesen sei, sondern bloss virtuell. Der Zustand des Mietobjektes während der Bauarbeiten sei bedeutungslos, nachdem die Klägerin es endgültig verlassen habe.\n\nWie sich schon aus den einleitenden Erwägungen (Ziff. 3.2-3) ergibt, wendet\ndie Klägerin dagegen zu recht ein, die Vermieterin habe den Mietgegenstand der\nMieterin genau so wie vertraglich vereinbart zur Verfügung zu stellen. Ob eine\nMietsache mangelhaft ist, beurteilt sich nicht nach den Bedürfnissen des Mieters,\nsondern anhand des vereinbarten Gebrauchszwecks und anhand eines objektiven Massstabs. Da den Mieter ohne gegenteilige Vereinbarung keine Gebrauchspflicht trifft, würde die gegenteilige Lösung bedeuten, dass er – allein weil er die\nSache nicht benützt – uneingeschränkt an den Vertrag gebunden wäre oder nach\nAuffassung der Beklagten zumindest eine Beschränkung seiner Mängelrechte auf\nMinderung und Schadenersatz hinzunehmen hätte. Das widerspricht sowohl dem\nGesetzeswortlaut als auch der einhelligen, bewährten Lehre (a.a.O.).\n\nDamit könnte grundsätzlich auch dahingestellt bleiben, wie es sich mit den\nArgumenten der Klägerin verhält, sie habe die Räume im Z-L I teils als repräsentativen Standort für grosse PR-Anlässe und sonstige grosse Veranstaltungen beibehalten und Teile der Mietsache untervermieten wollen. Auch die Übertragung\nder Miete nach Art. 263 OR sei eine Option gewesen, ebenso wie die Stellung eines Ersatzmieters im Hinblick auf eine vorzeitige Rückgabe der Sache. Tatsächlich war das Interesse der Klägerin an einer Untervermietung bzw. an den weiteren Formen der Nutzung durch Dritte aber nicht nur ein virtuelles. Dass Bauarbeiten von Art und Ausmass der vorliegenden jeden Interessenten von einem Vertragsschluss abhalten, ist offensichtlich. Soweit die Beklagte anlässlich der\nHauptverhandlung vortragen liess, es seien ihr keine konkreten Bemühungen der\n- 22 -\n\nKIägerin um interessierte Unter-, Ersatz- oder Nachmieter bekannt geworden, widersprach sie sich selber zumindest insofern, als sie auch behauptete, die Klägerin verfüge selbst im von ihr heute benutzten Z-L II über zu viel Raum und habe\netwa 2/3 davon untervermietet. Unabhängig davon, ob diese Behauptung zutrifft,\nanerkannte die Beklagte damit sinngemäss, dass die Klägerin durchaus imstande\nist, ein Objekt unterzuvermieten, wenn es denn nicht an erheblichen Mängeln leidet. Von einem nur virtuellen Interesse der Klägerin an der Einhaltung der Hauptleistungspflicht der Beklagten kann jedenfalls nicht gesprochen werden.\n\n4.6. Damit waren die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach Art. 259b\nlit. a OR am 18. August 2014 grundsätzlich erfüllt.\n\n"}