{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-12-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150006-L_2016-12-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._7_01.pdf", "Checksum": "daf4daecfc41012b6841146ab475933b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. 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August 2007 beruft, hat die Auslegung nach Vertrauensprinzip zu erfolgen, mithin mit Rücksicht darauf, was die Parteien unter dem schriftlich\nFestgelegten aus Sicht eines vernünftigen und korrekten Vertragspartners verstehen mussten und durften. Die Vermietung einer Sache zur geschäftlichen Büronutzung, wie sie in Ziff. 2 des vorliegenden Mietvertrags vereinbart wurde, umfasst ohne weiteres auch repräsentative Zwecke. Da im vorliegenden Fall zu den\nvermieteten Räumen gemäss dem in den Mietvertrag integrierten Grundriss insbesondere des 3. OG der Mietliegenschaft auch ein Auditorium gehört das die\nKlägerin aufgrund des vertraglichen Verwendungszwecks der Sache ohne weiteres sowohl für Mitarbeitende als auch für Kunden zu nutzen berechtigt war, kann\nes keinen Zweifel daran geben, dass die Räume nach dem Vertragszweck auch\nRepräsentationsfunktion hatten. Die Gestaltung der Räume zur Zeit des Vertragsschlusses ist massgebend für die Wirkung, die das Mietobjekt auf Kunden und\nGeschäftspartner des Mieters gemäss Vertrag entfalten sollte. Eine erhebliche\nVerschlechterung des Erscheinungsbilds des Objekts bildete daher auch einen\nMangel im Sinne des Gesetzes.\n\n4.4.2. Bezüglich des Bewertungsmassstabs der zu prüfenden Beeinträchtigungen\nist vorauszuschicken, dass die Klägerin wegen der festen Mindestdauer des Vertrages aufgrund der Kommunikation der Pläne durch die Beklagte keine Möglichkeit hatte, den Bauarbeiten durch eine eigene ordentliche Kündigung auszuweichen. Dies führt wie erwähnt dazu, dass für die sachlichen und zeitlichen Aspekte\nstrengere Zulässigkeitskriterien anzuwenden sind, als wenn eine ordentliche Kündigung auf einen Termin vor Baubeginn möglich gewesen wäre. Dies schlägt\ndurch auf das Kündigungsrecht nach Art. 259b lit. a OR, denn der Vertragsinhalt\nist mit Blick auf die Störung des Leistungsgleichgewichts durch die Arbeiten einer\nder Aspekte der Zumutbarkeit nach Art. 260 OR (Mietrecht für die Praxis/W YTTENBACH, a.a.O., S. 287; CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 16; ZK-HIGI,\nArt. 260 OR N 27 ff., insbes. N 40; SVIT-K, Art. 260-260a OR N 26 ff.) und wenn\ndiese fehlt, greift die Beschränkung der Mängelrechte auf Minderung und Schadenersatz nach Art. 260 Abs. 2 OR wie schon erwähnt nicht (Botschaft, a.a.O, BBl\n1985 I 1439; ZK-HIGI, Art. 260 OR N 53).\n- 15 -\n\n4.4.3. Zu den Auswirkungen der vorliegenden Bauarbeiten machte die Klägerin\nzunächst geltend, es sei bis zur fristlosen Kündigung ununterbrochen und damit\nüber acht Monate lang zu nicht auszuhaltenden Lärmimmissionen gekommen.\nInsbesondere durch Bohr-, Fräs- und Schneidearbeiten entstehe intensiver, ohrenbetäubender Lärm. Diese Arbeiten seien in jeder Woche durchgeführt worden.\nAb Beginn der Bauarbeiten im November 2013 hätten die Räume nicht mehr gemäss ihrem Zweck verwendet werden können. Insbesondere die Büroräume seien aufgrund des massiven Lärms und der umfassenden Umbauarbeiten unbenutzbar gewesen. Die M. AG, welche zwei Stockwerke im Z-L I gemietet habe,\nhabe während einer Woche die Lärmimmissionen gemessen. Diese hätten einen\nMittelwert von 89 Dezibel und Spitzenwerte von 94 Dezibel ergeben. In Büroräumlichkeiten müsse man den ganzen Tag ungestört arbeiten und Kunden empfangen können. Besonders bei Ausbildungen, welche in den dafür gemieteten\nSchulungsräumen und dem Auditorium durchgeführt würden, sei Ruhe besonders\nwichtig. Der Lärm und das ganze Umfeld seien für die Mitarbeiter extrem belastend gewesen und der Lärm habe auch das ganze Umfeld der Baustelle wie die\nArbeitsleitungen der Mitarbeiter beeinträchtigt.\n\nDie Beklagte bestritt ein durch die M. AG in deren Mieträumlichkeiten veranlasstes Lärmgutachten nur mit Nichtwissen. Ein solches sei unbehelflich, weil es\nsich um ein anderes Mietobjekt auf anderen Stockwerken (1., 4. und 5. OG) handle. Eine substantiierte Darlegung der Störung des vertragsgemässen Gebrauchs\ndurch die Klägerin sei nirgends ersichtlich.\n\nWie die Beklagte zu recht ausführte, müssen Tatsachenbehauptungen so\nkonkret formuliert sein, dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der\nGegenbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b m.w.H.). Bezogen\nauf das vorliegende Thema ist darzutun, welche Mängel während welcher Dauer\nund in welchem Ausmass die Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigt haben\n(BGer 4C.11/2006 v. 1.5.2006, publ. in: MRA 1/07 S. 32 ff. E. 3.1 f.). Bei der Substantiierung von Lärmimmissionen in Zusammenhang mit einer Mietzinsminderung dürfen nach der Rechtsprechung die Anforderungen an die Substantiierung\nnicht zu hoch geschraubt werden. Insbesondere ist es nicht erforderlich, alle ein-\n- 16 -\n\n"}