{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-12-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150006-L_2016-12-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._7_01.pdf", "Checksum": "daf4daecfc41012b6841146ab475933b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. 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September\n2013, welches die Baustelleninstallation noch im November 2013 vorsah, den Abschluss der Arbeiten dafür aber bereits Ende September/Anfang Oktober und\nnicht erst Mitte Dezember 2014. Es stimmt im Wesentlichen mit dem Balkendiagramm vom 6. Januar 2014 überein und weist als Beginn der Baustelleninstallation den 6. Januar 2014 aus. Gemäss E-Mail eines Mitarbeiters der Klägerin an die\nBeklagte vom 6. Februar 2014 wurden ab 4. Februar 2014 Bauarbeiten im Bereich Klägerin, 3. OG, lanciert. Im Lichte dieser Dokumente ist erstellt, dass die\nInstallation der Baustelle im Januar 2014 stattfand und in der Folge zeitnah mit\nden eigentlichen Bauarbeiten, ebenfalls im Januar, begonnen wurde.\n\n4.3. Vorab ist sodann weiter auf das von der Klägerin – wenn auch eher im Sinne\neines \"ceterum censeo …\" – vorgetragene Argument einzugehen, schon ihre or-\n- 12 -\n\ndentliche Kündigung vom 5. Dezember 2013 per 31. März 2018 führe zur Unzumutbarkeit der Arbeiten im Sinne von Art. 260 Abs. 1 OR. Klar ist nach dem Gesagten, dass die Kündigung vor Inangriffnahme der Arbeiten datiert, so dass sie\nnicht schon aufgrund ihres Zeitpunkts als irrelevant erachtet werden kann. Die\nKlägerin sprach die Kündigung allerdings mehr als vier Jahre vor dem erstmöglichen Termin aus. Da die Bauarbeiten nie auf mehr als ein Jahr veranschlagt und\nunbestrittenermassen spätestens im Januar 2015 beendet waren, steht fest, dass\ndie Klägerin das Mietobjekt nach den Bauarbeiten noch mehr als drei Jahre hätte\nnutzen können, wenn sie am Vertrag festgehalten hätte. Damit steht zugleich fest,\ndass sie diesfalls während längerer Zeit in den Genuss der Vorteile der Arbeiten\ngelangt wäre. Im Lichte der vorstehenden Ausführungen (E. II.3.4) widerspricht\ndie Berufung der Klägerin auf ihre ordentliche Kündigung einer im Lichte des Gesetzeszwecks vorzunehmenden Auslegung von Art. 260 Abs. 1 OR, letzter Satzteil, und zwar ohne dass die Frage eines Rechtsmissbrauchs weiter zu thematisieren wäre.\n\nNur der Vollständigkeit halber sei immerhin festgehalten, dass ein missbräuchliches Vorgehen der Klägerin nicht ersichtlich ist: Besonders ihr Verhalten\nnach der ordentlichen Kündigung vom 5. Dezember 2014 spricht für die Ernsthaftigkeit der von ihr angegebenen Restrukturierungsmassnahmen, in deren Zug\nsich herausstellte, dass sie das Mietobjekt nicht mehr benötigte. Zwar machte sie\nim Schreiben vom 19. Dezember 2013 geltend, der Umbau sei u.a. aufgrund der\nKündigung vom 5. Dezember 2013 nicht zulässig. Dem liess sie aber nicht etwa\nTaten folgen. Hätte sie mit der ordentlichen Kündigung dem Umbauprojekt der\nBeklagten Steine in den Weg legen wollen, so hätte sie bestimmt nicht vorgeschlagen, über eine vorzeitige Rückgabe der Sache und damit letztlich auch über\nvon ihr beizubringende Ersatzmieter zu verhandeln, denn beides setzt den Fortbestand des Mietverhältnisses voraus. Sie hätte auch kaum dem Baubeginn tatenlos zugesehen. Wenn es ihr nur um die Schaffung der Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 259b lit. a OR gegangen wäre, hätte\nsie nicht monatelang damit zugewartet und während dieser Zeit den Mietzins weiterhin bezahlt, und zwar obwohl spätestens ab März 2014 mit erheblichen Immissionen verbundene Arbeiten stattfanden (dazu später). Im Gegenteil zeigt das\n- 13 -\n\nVerhalten ihrer Funktionäre, dass sie sich ihrer vertraglichen Verpflichtungen nicht\neinfach entledigen wollte, sondern im Gegenteil mit deren gegenseitiger Erfüllung\nrechnete. Dass ihr eine einverständliche Vertragsaufhebung zweifelsohne gelegen gekommen wäre, ändert daran nichts, so wenig wie der Umstand, dass sie\nbei den Verhandlungen auf ihre Rechte pochte, namentlich auf eine Mietzinsminderung. Dies unterstreicht ihre Vertragstreue nur zusätzlich, denn dabei handelte\nes sich nicht um ein sachfremdes Zugeständnis, das sie von der Beklagten verlangt hätte. Im Gegenteil wirft der Verlauf der Verhandlungen eher ein schiefes\nLicht auf die Beklagte, die über diesen Punkt überhaupt erst nach Beendigung der\nArbeiten sprechen wollte und sich heute gar auf den Standpunkt stellt, dies erst\nnach Abschluss des vorliegenden Verfahrens thematisieren zu können. Entgegen\nihrem Standpunkt hängt die Entscheidung über eine Mietzinsminderung jedenfalls\nfür die Zeit vor dem 25. August 2014 nicht vom Ausgang des vorliegenden Verfahrens ab.\n\n4.4. In einem nächsten Schritt ist zu prüfen, ob die von der Beklagten veranlassten Erneuerungs- und Änderungsarbeiten nach Art, Intensität und Dauer der Arbeiten und in Bezug auf die Pflicht zu gehöriger Information und Rücksichtnahme\nals zumutbar erweisen oder nicht.\n\n4.4.1. Die Parteien haben vorab unterschiedliche Ansichten zu den Anforderungen, denen das vorliegende Mietobjekt gemäss dem vertraglichen Gebrauchszweck zu genügen hatte. Dabei ist nicht strittig, dass die gemieteten Räume als\nBüro-, Archiv- und Lagerräume vermietet worden sind, wie sich dies auch aus\ndem Mietvertrag vom 24. August 2007 ergibt. Eine spätere Änderung des Verwendungszwecks wird von keiner Seite behauptet.\n\n"}