{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-12-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150006-L_2016-12-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._7_01.pdf", "Checksum": "daf4daecfc41012b6841146ab475933b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. 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Damit kann ein solcher Mieter gerade nicht frei entscheiden, ob er den Arbeiten mit einer eigenen Kündigung ausweichen will (dazu\nMietrecht für die Praxis/W YTTENBACH, a.a.O., S. 287; SVIT-K, Art. 260-260a OR N\n31). Auch wenn AUBERT diesen Aspekt nicht speziell erwähnt, dürfte sie Verträge\nmit fester Mindestdauer während deren fester Laufzeit befristeten gleichstellen\n(CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 36). Bei einem erstreckten Mietverhältnis wird\nüberdies diskutiert, welches die Auswirkungen des Kündigungsrechts des Mieters\nnach Art. 272d OR auf die Zulässigkeit von Erneuerungen und Änderungen sind.\nWie HIGI zu recht bemerkt, ändert dieses Kündigungsrecht nichts an der befristeten Natur des erstreckten Mietverhältnisses. Vor allem soll das Kündigungsrecht\nnicht Erneuerungen oder Änderungen des Vermieters erleichtern, sondern dem\nMieter die Suche nach einer Ersatzlösung. Denn der Mieter wird umso eher eine\nErsatzlösung finden, je leichter er das bestehende Vertragsverhältnis auflösen\nkann. Das Kündigungsrecht darf aber nicht als Argument dafür dienen, Erneuerungen und Änderungen zu erleichtern und damit letztlich die vom Gesetz beabsichtigte Milderung der Härte zu unterminieren.\n\nDen bestehenden Interessengegensätzen lässt sich am ehesten mit einer\nInterpretation der negativen Voraussetzung einer fehlenden Kündigung anhand\ndes Gesetzeszwecks Rechnung tragen (teleologisches Element). Wie HIGI zutreffend bemerkt, lassen sich den Materialien – abgesehen von der schon erwähnten\nPassage in der Botschaft, wonach der Mieter nicht nur die Unannehmlichkeiten\nder Arbeiten erdulden, sondern auch in den Genuss der Vorteile gelangen soll –\nkeine Hinweise über die genauen Absichten des Gesetzgebers entnehmen (ZK-\nHIGI, Art. 260 OR N 51; Amtl. Bull. SR, 7.6.1988, S. 156; Amtl. Bull. NR,\n- 10 -\n\n15.3.1989, S. 500 ff.). Plausibel scheint immerhin HIGIS Annahme, der Gesetzgeber müsse bei der Schaffung der Norm gedanklich vom Modellfall eines mit der\ngesetzlichen Mindestfrist auf einen ortsüblichen Termin hin kündbaren Mietverhältnisses ausgegangen sein (a.a.O., N 51, mit Verweis auf N 26 und 46). Entsprechend findet man bei allen Autoren den Hinweis, die negative Voraussetzung\nder fehlenden Kündigung sei nur ein besonders hervorgehobener Anwendungsfall\nder Unzumutbarkeit der Arbeiten (ZK-HIGI, Art. 260 OR N 26; BSK OR I-W EBER,\nArt. 260 N 3; sinngemäss auch CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 30; Mietrecht für\ndie Praxis/W YTTENBACH, a.a.O., S. 286 f.; SVIT-K, Art. 260-260a OR N 30 f.). Entspricht der Sachverhalt diesem Modell nicht, darf das Kriterium nicht mehr buchstabengetreu angewandt werden, sondern nur noch im Lichte des Gesetzeszwecks. Von Bedeutung ist dann nur noch die Frage, welche Belastungen mit den\nArbeiten zeitlich und sachlich einhergehen, welche Möglichkeiten der Mieter hat,\njenen auszuweichen und wie lange er nach Vollendung der Arbeiten mutmasslich\nnoch in den Genuss der Vorteile gelangt. Dafür sind die Umstände des Einzelfalls\nvon Bedeutung. Kann der Mieter die Sache nach einer umfassenden Erneuerung\noder Änderungen noch eine längere Zeit nutzen und so in den Genuss der Vorteile gelangen, so kann eine ausgesprochene Kündigung die Zulässigkeit der Arbeiten nicht hindern – sofern sie dem Mieter denn im Lichte der weiteren Kriterien\nzugemutet werden können. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des\nEntscheids. Dies bedeutet, dass eine ordentliche wie eine ausserordentliche Kündigung der Erneuerung oder Änderung der Sache entgegensteht, dass umgekehrt\naber solche Arbeiten in langfristigen Verträgen ausgeführt werden können, ohne\ndass ein Rechtsmissbrauch seitens des sich weigernden Mieters vorliegen muss.\nGleich verhält es sich beim erstreckten Mietverhältnis, soweit die (festgelegte) Erstreckung es dem Mieter erlaubt, noch über eine längere Zeit auch die Vorteile\naus den Arbeiten zu ziehen. Einzuräumen ist, dass dieser Ansatz nur retrospektiv\nuneingeschränkt justiztauglich ist. Ist umstritten, wie lange die Bauarbeiten dauern\nwerden oder wann damit begonnen wird, können sich Beweisprobleme ergeben.\n- 11 -\n\n4. Anwendung auf den vorliegenden Fall\n\n4.1. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die Arbeiten am Mietobjekt, auf\ndie die Klägerin die Kündigung stützt, den Charakter von Erneuerungen und Änderungen und nicht bloss von Arbeiten zur Erhaltung der Sache hatten. Damit\nrichtet sich ihre Zulässigkeit nach Art. 260 OR.\n\n4.2. Für die Beurteilung der weiteren Fragen ist sodann vorab relevant, von wann\nbis wann die Bauarbeiten genau dauerten. Beide Parteien machten dazu uneinheitliche Angaben (…). Laut Klägerin soll der Baubeginn am 4. November 2013\ngewesen sein. Andernorts führte sie indessen aus, die Kündigung vom 5. Dezember 2013 sei vor Beginn der Arbeiten erfolgt. Die Beklagte behauptete einen Baubeginn im Januar 2014, ergänzte jedoch, im November und Dezember 2013 sei\ndie Baustelleninstallation erfolgt.\n\n"}