{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-12-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150006-L_2016-12-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._7_01.pdf", "Checksum": "daf4daecfc41012b6841146ab475933b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. 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Gestützt\ndarauf wird etwa postuliert, die Voraussetzung des ungekündigten Mietverhältnisses müsse nach Inangriffnahme der rechtzeitig angekündigten Arbeiten nicht\nmehr bestehen (ZK-HIGI, Art. 260 OR N 51; SVIT-K III, Art. 260-260a OR N 31).\nDies scheint zwar vom Wortlaut von Art. 260 Abs. 1 OR nicht ohne weiteres gedeckt. Allerdings ist tatsächlich der Vermieter spätestens nach Baubeginn\nschutzwürdig, wenn er der Verpflichtung zur rechtzeitigen Ankündigung der Arbeiten nachgekommen ist (a.a.O., N 51) und sich gegenüber dem kommunizierten\nProjekt keine wesentlichen Veränderungen ergeben haben, denn sonst drohen\nihm Schadenersatzforderungen insbesondere der Unternehmer. Weitere Streitpunkte betreffen die Frage, ob auch ausserordentliche Kündigungen zur Unzulässigkeit der Arbeiten führen oder nicht (verneinend SVIT-K, Art. 260-260a OR N\n33; ZK-HIGI, Art. 260 N 46; BSK OR I-W EBER, Art. 260 N 3; a.M. Mietrecht für die\nPraxis/W YTTENBACH, a.a.O., S. 286). Auffällig ist auch hier, dass die Lehre nicht\nbeim Wortlaut des Gesetzes stehen bleibt, und zwar unabhängig davon, welcher\nAnsicht sie zuneigt: Insbesondere HIGI äussert begründete Zweifel daran, dass\nder Gesetzgeber ausserordentliche Kündigungen wirklich mitgemeint hat (a.a.O.).\nWYTTENBACH bejaht dies mit dem Argument, die fraglichen Kündigungen seien\nsamt und sonders kurzfristig, so dass das Abwarten der Frist für den Vermieter\nviel weniger zu einer relevanten Einschränkung seines Bauvorhabens führe als\neine ordentliche Kündigung (a.a.O.). Auch die Auffassungen zur Rechtslage bei\nbefristeten Mietverhältnissen nach Art. 255 OR und – als Spezialfall derselben –\nder Mieterstreckung nach Art. 272 ff. OR gehen auseinander. HIGI erachtet bei befristeten Mietverhältnissen die negative Voraussetzung der fehlenden Kündigung\n-8-\n\nals \"in der Regel erfüllt\" (a.a.O., Art. 260 OR N 45). Dies impliziert, dass es Ausnahmen geben kann. Genau den umgekehrten Schluss scheint man insbesondere in der Westschweiz zu ziehen: Aus dem Schweigen des Gesetzes zu befristeten Verträgen wird dort gefolgert, dass grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt einer\nlangen Vertragsdauer oder der Notwendigkeit der Koordination der Arbeiten mit\nsolchen an anderen Mietobjekten in der Liegenschaft, Erneuerungen und Änderungen unzulässig seien (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 35). Das erstreckte\nMietverhältnis erachtet HIGI nicht als gekündigt, einerseits mit dem Hinweis auf\ndie gesetzliche Befristung, andererseits mit der Begründung, es handle sich hier\num ein Mietverhältnis aus besonderem Grund, welchen der Vermieter nicht zu\nvertreten habe, und nicht einfach um eine blosse Fortsetzung des Mietverhältnisses über den vertraglichen Beendigungstermin hinaus. Letzteres erscheint fraglich, denn das Gesetz liefert keinen Hinweis darauf, dass die Rechte und Pflichten\nsich in einem erstreckten Mietverhältnis anders verhalten als vor dem vertraglichen Beendigungstermin: Art. 272c Abs. 2 OR statuiert als Grundsatz das Gegenteil. Im SVIT-Kommentar wird zwar ähnlich wie bei HIGI das erstreckte Mietverhältnis als ein \"durch obrigkeitlichen Zwang 'angeordnetes' \" Rechtsverhältnis bezeichnet und entsprechend die Zulässigkeit von Umbauarbeiten während einer\nErstreckung grundsätzlich bejaht. Mit Blick auf den Zweck der Voraussetzung der\nfehlenden Kündigung verneinen die Autoren aber unter dem Aspekt der allgemeinen Zumutbarkeit die Zulässigkeit von Arbeiten während kurzen Erstreckungen\nmit einer Dauer von maximal drei Monaten (SVIT-K, Art. 260-260a OR N 34; ähnlich CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 260 OR N 4). Bei AUBERT verkehren sich\nGrundsatz und Ausnahme auch hier ins Gegenteil: Da sich der Mieter bei einer\nErstreckung in einem befristeten Mietverhältnis befinde, soll er nach Auffassung\nder genannten Autorin nur in Ausnahmefällen gezwungen werden können, in dieser Phase gewisse Arbeiten zu dulden (\"… on peut … a fortiori attendre du locataire … qu'il tolère exceptionellement certains travaux de rénovation\", CPra\nBail-AUBERT, Art. 260 OR N 36, mit Querverweis auf Art. 272c OR). Von Bedeutung sind bei befristeten Mietverhältnissen oder solchen mit fester Mindestdauer\nzwei weitere Aspekte: Einerseits nimmt die Lehre einhellig an, dem Mieter könne\nRechtsmissbrauch nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entgegengehalten werden, wenn er bei\n-9-\n\n"}