{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-12-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150006-L_2016-12-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._7_01.pdf", "Checksum": "daf4daecfc41012b6841146ab475933b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. 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Die Auffassung, ein Mangel liege nicht vor, soweit der Zustand der Sache zwar vom Geschuldeten abweiche, aber keine Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs bewirke, wurde soweit ersichtlich nur in der 1. Auflage\ndes SVIT-Kommentars vertreten (N 5 der Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR),\nseither aber längst aufgegeben (vgl. SVIT-K, Vorbem. zu Art. 258-259i OR N 12\nff.). HIGI ist ihr mit Hinweis auf die belegten abweichenden Intentionen des Gesetzgebers und mit dem Argument entgegen getreten, die gegenteilige Lösung\nwürde es dem Vermieter im Ergebnis erlauben, \"ohne besonderen Anlass nicht\ngenau die Leistung zu erbringen, die er versprochen hat\" (ZK-HIGI, Art. 258 OR N\n27). Umso weniger kann der Vermieter einwenden, eine bestimmte Störung bilde\nkeinen Mangel, weil der Mieter die Sache weniger intensiv genutzt hat, als dies\nvertraglich vereinbart war. Die Hauptleistungspflicht des Vermieters lässt sich einheitlich umschreiben als die Pflicht, dem Mieter den vorausgesetzten Gebrauch\nder Mietsache zu ermöglichen (SVIT-K, Vorbem. zu Art. 259-259i OR N 2).\nTSCHUDI spricht zu recht von einer Qualitätspflicht des Vermieters (DERS., Mietrechtliche Probleme bei Immissionen als Folge von Umgebungsveränderungen,\nDiss. Zürich 2005, S. 28 ff., S. 31 o.). Diese gilt unabhängig von der Schwere des\nMangels. Liegt aber ein schwerer Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR vor, so\nberechtigt dieser den Mieter auch dann zur fristlosen Kündigung, wenn er die Sache gar nicht benutzt.\n\nWas das Erfordernis der nicht rechtzeitigen Beseitigung des Mangels als\nweitere Voraussetzung der fristlosen Kündigung angeht, begnügt sich die Praxis\ndamit, dass der Vermieter den Mangel kennt und dennoch nicht innert angemessener Frist Abhilfe schafft. Eine Nachfristansetzung des Mieters ist nicht erforderlich, soweit eine angemessene Behebungsfrist zur Zeit der Kündigung bereits\nverstrichen ist (Pra 2000 Nr. 49 E. 2d; BGer 4C.168/2001 v. 17.8.2001 E. 3b;\n-6-\n\nebenso die Botschaft, a.a.O., BBl 1985 I 1435). Unabhängig davon besteht Einigkeit darüber, dass sich jedenfalls dann eine Nachfristansetzung erübrigt, wenn die\nVoraussetzungen von Art. 108 OR erfüllt sind, insbesondere wenn sich aus dem\nVerhalten des Vermieters ergibt, dass eine solche nutzlos wäre (antizipierter Vertragsbruch; ZK-HIGI, Art. 259b OR N 28 f.).\n\n3.3. Erweisen sich die Auswirkungen von Arbeiten zur Erhaltung der Sache im\nSinne von Art. 257h OR oder Erneuerungs- und Änderungsarbeiten nach Art. 260\nOR als für den Mieter unzumutbar im Sinne der jeweiligen Bestimmung, bedeutet\ndies grundsätzlich notwendigerweise auch eine unzumutbare, sprich erhebliche\nBeeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs und damit einen schweren\nMangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR (BGer 4C.331/2006 v. 9.10.2007 E. 4.1\na.E.; ZK-HIGI, Art. 260 OR N 53; Mietrecht für die Praxis/W YTTENBACH, a.a.O., S.\n288 f.; CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 47 [die von \"travaux raisonnablement\nimposables\" spricht]). Dies gilt nicht nur für Arbeiten, die nach Intensität und Dauer zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache\nführen, sondern auch für solche, die dem Mieter nicht gehörig angekündigt worden sind oder bei denen die tatsächlichen Beschränkungen in unzumutbarer Weise über das angekündigte Bauprogramm hinausgehen (Art. 257h Abs. 3 und Art.\n260 Abs. 2 OR). Der Mieter ist nicht verpflichtet, statt zu kündigen einen Baustopp\nzu verlangen oder gar gerichtlich zu veranlassen, denn die Mängelrechte sind zueinander alternativ, so auch der Beseitigungsanspruch und das Recht auf fristlose\nKündigung. Einschränkungen des Rechts zur fristlosen Kündigung können sich allerdings aus Treu und Glauben ergeben, etwa wenn der Vermieter auf Wunsch\ndes Mieters solche Arbeiten an der Sache ausführen lässt. Kritisch kann sodann\ndas auch zwischen den Parteien des vorliegenden Verfahrens umstrittene Kriterium von Art. 260 Abs. 1 OR sein, dass das Mietverhältnis bei der Vornahme von\nErneuerungen und Änderungen nicht gekündigt sein darf, insbesondere auch\nnicht durch den Mieter. HIGI erwähnt denn auch als Beispiel für ein treuwidriges\nVerhalten den Fall, dass der Mieter eine Kündigung ausspricht nur mit dem\nZweck, die vom Vermieter lange im Voraus angekündigten Erneuerungs- oder\nÄnderungsarbeiten zu verhindern und so (sachfremde) Zugeständnisse zu er-\n-7-\n\nzwingen (ZK-HIGI, Art. 260 OR N 54). Vor der Diskussion der Parteistandpunkte\ndes vorliegenden Falles ist daher dieses Kriterium näher zu beleuchten.\n\n"}