{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2016-12-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150006-L_2016-12-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2016_Nr._7_01.pdf", "Checksum": "daf4daecfc41012b6841146ab475933b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB150006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.12.2016 MB150006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin. 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Ein Vorbehalt gilt bezüglich der Voraussetzung des ungekündigten Mietverhältnisses: Kündigt die Mieterin lange vor Ablauf einer festen Mindestdauer\nund kann sie daher aller Voraussicht nach auch noch von den Vorteilen der baulichen Massnahmen profitieren, beurteilt sich die Zumutbarkeit einzig aufgrund der\nAuswirkungen der Sanierung auf die Gebrauchstauglichkeit der Sache. Wartet die\nMieterin nach Baubeginn mit der Kündigung zu, so verstösst ihr Verhalten nicht\ngegen Treu und Glauben, wenn im Zeitpunkt der Kündigung schwere Immissionen bestehen und ein Ende binnen kurzer Zeit nicht absehbar ist.\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts MB150006-L vom 19. Dezember 2016 (Gerichtsbesetzung: Weber, Gerber, Schenk; Leitende Gerichtsschreiberin Mosele; eine\nBerufung wurde mit Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG170003-O\nvom 4. Dezember 2017 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde):\n\n\"(…)\n\n1. Sachverhalt\n\n1.1 Mit Vertrag vom 24. August 2007 mietete die G. AG von der C. AG Büroräume im 3. OG, Lagerräume im EG und UG sowie Autoeinstellplätze in der Liegenschaft N-strasse und M-strasse in Zürich (\"Z-L I\"). Der Vertrag wurde auf eine\nfeste Mindestdauer von zehn Jahren und drei Monaten bis zum 31. März 2018\nabgeschlossen und konnte mit einer 12-monatigen Anzeigefrist jeweils auf Ende\nMärz gekündigt werden, erstmals auf den 31. März 2018. Die P. AG schloss den\n-2-\n\nVertrag für die Klägerin, ihre Tochtergesellschaft. (…) Mit Nachtrag vom 17. Juli\n2008 erfolgte eine auf den 1. April 2008 zurück wirkende Vertragsübertragung auf\ndie Klägerin. Parallel zum hier interessierenden Mietverhältnis nutzte und nutzt\ndie Klägerin auch Räume in der Nachbarliegenschaft, genannt \"Z-L II\". Per\n1. Februar 2009 wurde die Liegenschaft der Beklagten verkauft.\n\n1.1. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2013 kündigte die Klägerin den Mietvertrag\nordentlich auf den 31. März 2018. Als Begründung gab sie verringerten Platzbedarf aufgrund von Umstrukturierungsmassnahmen an. In deren Rahmen hatte sie\nihre Geschäftstätigkeit zumindest im Kern in die Räume des \"Z-L II\" verlegt. In der\nKündigung führte sie an, sie benötige die Räume im Z-L I nicht mehr, da alle verbliebenen Mitarbeitenden in den Räumlichkeiten des Z-L II Platz fänden. Sie sei\nbereit, über eine vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts zu sprechen.\n\nMit Einschreiben vom 18. August 2014 kündigte die Klägerin den Mietvertrag\nausserordentlich gemäss Art. 259b lit. a OR auf den 25. August 2014. Zur Begründung führte sie aus, aufgrund der umfassenden Umbauarbeiten zur Gesamtsanierung des Z-L I sei der Gebrauch der gemieteten Fläche unzumutbar. Mit\nSchreiben 27. August 2014 teilte die Beklagte der Klägerin mit, es liege kein\nGrund vor, welcher eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, weshalb diese\nnichtig sei.\n\n(…)\n\n3. Fristlose Kündigung des Mieters im Kontext von Unterhaltsarbeiten, Erneuerungen und Änderungen an der Sache durch den Vermieter\n\n3.1. Nach Art. 257h Abs. 1 OR muss der Mieter Arbeiten an der Sache dulden,\ndie zur Mängelbehebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Sodann\nkann der Vermieter nach Art. 260 Abs. 1 OR Erneuerungen und Änderungen an\nder Mietsache vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Sowohl nach Art. 257h Abs. 3 als auch nach\nArt. 260 Abs. 2 OR muss der Vermieter bei der Ausführung der Arbeiten auf die\nInteressen des Mieters Rücksicht nehmen. Dazu gehört nicht nur eine Beschrän-\n-3-\n\nkung der Arbeiten nach Umfang, Intensität und Dauer. Auch eine fehlende oder\nfalsche Planung der Arbeiten oder eine falsche Information über deren Art, Dauer\nund Intensität ist als mangelnde Rücksichtnahme im Sinne der genannten Bestimmungen zu werten (BGer 4C.331/2006 v. 9.10.2007 E. 4; ZK-HIGI, Art. 260 N\n56 ff.). Das Gesetz behält jeweils allfällige Ansprüche des Mieters auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR sowie auf Schadenersatz nach Art. 259e OR explizit vor. Bezogen auf die weiteren Mängelrechte nach Art. 259a ff. OR handelt es\nsich dabei um ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzes: Beachtet der Vermieter\ndie Grenzen von Art. 257h bzw. 260 OR, stehen dem Mieter ausschliesslich Min-\nderungs- und Schadenersatzansprüche zu, insbesondere aber nicht die Rechte,\ndie Störung zu verbieten, den Mietzins zu hinterlegen oder den Vertrag fristlos zu\nkündigen. Beachtet der Vermieter die Grenzen jedoch nicht, so steht dem Mieter\ndie gesamte Palette der Mängelrechte zur Seite, insbesondere das Recht zur fristlosen Kündigung nach Art. 259b lit. a OR (Botschaft zur Revision des Miet- und\nPachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1439; ZK-HIGI, Art. 257h OR N 5, 39\nund 45, sowie Art. 260 OR N 24 und 52 ff.).\n\n"}