{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-18", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140039-L_2017-01-18.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._5_01.pdf", "Checksum": "2658e966b76e7c7c084db9e3fd88358c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140039-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 5: Anfechtung der Kündigung. Sperrfrist. Eigenbedarf. 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Soweit die Beklagten vorbringen, die entsprechende Klausel\nwäre wegen zahlreicher Ausnahmen wirkungslos geblieben, kann ihnen ebenfalls\nnicht gefolgt werden, denn die in Ziff. 4 der Offerte formulierte Klausel sieht Ausnahmen nur für \"Fälle höherer Gewalt oder schwerwiegende Gründe wie […]\nschwere Krankheit, Unfall, Tod eines nahen Angehörigen, etc.\" vor, \"welche die\nBenützung des ursprünglichen Mietobjekts unzumutbar oder unmöglich erscheinen lassen\". Die Ausstiegsklausel umschreibt daher nur Ausnahmen, die als wichtige Gründe zu qualifizieren wären. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts hätte der Kläger sie nicht leichthin zum Tragen bringen können (vgl. Urteil\n- 25 -\n\ndes Bundesgerichts 4C.253/2006 vom 26. September 2006 E. 1.4, mp 2007, S.\n182). Die Beklagten übersehen zudem, dass schon das Ersatzangebot selber\nihnen eine zusätzliche Garantie für die Ernsthaftigkeit der Absichten des Klägers\nbot: Durch ihren Verbleib im Haus hätten sie leicht kontrollieren können, was mit\ndem ehemaligen Mietobjekt geschehen wäre. Bei einer Absicht auf Gewinnmaximierung durch eine Weitervermietung wäre es widersinnig gewesen, den Beklagten eine Kontrolle so leicht zu machen, zumal eine Drittvermietung bezüglich der\nEhefrau und der Töchter des Klägers leicht auch zu einem Strafverfahren wegen\nfalscher Zeugenaussage hätte führen können. Mit dem Tauschangebot unterstrich\nder Kläger sodann, dass er ein besonderes Interesse an der Wohnung im 1.\nObergeschoss hatte.\n\nBezüglich des Geschirrspülers ist es zwar richtig, dass die Beklagten diesen\nselber hätten bezahlen müssen. Die Offerte des Klägers sah aber vor, dass dieser\ndas Gerät übernommen hätte, wobei er sich bereit erklärte, den Beklagten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der auf 12 Jahre veranschlagten\nLebensdauer des Gerätes dessen Zeitwert zu ersetzen. Im Ergebnis hätten die\nBeklagten daher nur den Gegenwert der Mehrleistung im Vergleich zum vom\nVormieter bezahlten Mietzins zu übernehmen gehabt. Hätte man das Problem\ndurch eine Mietzinsanpassung gestützt auf Art. 269a lit. b OR gelöst, so hätte bei\neinem Anschaffungspreis von Fr. 1'000.– (so der Beklagte 1), einer Lebensdauer\nvon 12 Jahren und einem Referenzzinssatz von 1.75 % eine Mietzinserhöhung\num Fr. 8.70 pro Monat resultiert. Dies zeigt, um welche Kleinigkeit es sich hier\nhandelt. Soweit der Beklagte 1 heute ausführte, man hätte den Spüler in der Küche des Ersatzobjektes mangels ausreichenden Raumes nicht platzieren können,\nhätten er und die Beklagte 2 das laut dem Ersatzangebot die Sorge des Klägers\nsein lassen können, der im Vorschlag zugesichert hatte, für die Anschlüsse aufzukommen. Der Kläger hat denn heute auch erläutert, wie das Problem tatsächlich gelöst wurde, bevor am 1. Dezember 2016 der heutige Mieter einzog: Man\nhabe das bisherige \"Foodcenter\" durch einen kleineren Kühlschrank ersetzt und\nso den Platz für den Geschirrspüler geschaffen.\n- 26 -\n\nWas die Platzierung der Waschmaschine anging, erweist sich die Haltung\nder Beklagten als genauso wenig verständlich. Tatsächlich ist mit dem Kläger\nnicht einzusehen, wieso der ohnehin schon beschränkte Platz in einer (mehreren\nMietparteien in der Liegenschaft zur Verfügung stehenden) Waschküche durch\neine zweite Waschmaschine beschränkt werden soll. Im Vergleich zu den Verhältnissen in der heutigen Wohnung ergibt sich keine Verschlechterung, zumal\nunwidersprochen blieb, dass sich die Waschküche im 4. Obergeschoss Tür an\nTür mit dem Ersatzobjekt befindet und somit kein weiter Weg in den Keller in Kauf\nzu nehmen gewesen wäre.\n\nWer eine taugliche Ersatzlösung an solchen Kleinigkeiten scheitern lässt,\nbemüht sich nicht ernsthaft um Ersatz für eine gekündigte Wohnung. Das vorliegende Ersatzangebot hätte im Übrigen für die Beklagten im Vergleich zum Mietobjekt auch Vorteile gehabt, auch geldwerte: Es ist allgemein bekannt, dass\nWohnungen in einer höheren Etage sich einer grösseren Beliebtheit erfreuen, etwa wegen der Aussicht oder auch mit Rücksicht auf das (allerdings nicht rational\nbegründbare) Bedürfnis nach Sicherheit. Ein etwas höherer Quadratmeterpreis\nliess sich schon deshalb rechtfertigen. Zudem hätten sich die Umzugskosten stark\nverkleinert, da der gesamte Strassentransport weggefallen wäre. Und schliesslich\nwäre der Bezug der kleineren Wohnung zu spürbar günstigeren Konditionen den\nBeklagten gerade auch deshalb entgegen gekommen, weil sich ihre finanziellen\nVerhältnisse nach ihren (allerdings in keiner Weise belegten) Angaben in den\nWochen vor der heutigen Verhandlung verschlechtert haben sollen.\n\nDass die Beklagten nicht genügend Zeit gehabt hätten, um sich über eine\nAnnahme des Angebots schlüssig zu werden, wie sie auch noch geltend machen,\ntrifft ebenfalls nicht zu. Zwar erfolgte das erste Angebot der Liegenschaftsverwaltung am 4. Oktober 2016 sehr kurzfristig und war an eine kurze Bedenkfrist von\ndrei Tagen geknüpft. Der Kläger liess aber durch seinen Rechtsvertreter am 25.\nOktober 2016 das Angebot erneuern, ohne dass die Beklagten sich zu einer Annahme bereit fanden. Unbestrittenermassen forderte ihr Rechtsvertreter denjenigen des Klägers vor Ablauf der Frist auf, demselben eine Verschiebung des\nWohnungstauschs um eine Erstreckungsdauer schmackhaft zu machen, und\n- 27 -\n\n"}