{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-18", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140039-L_2017-01-18.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._5_01.pdf", "Checksum": "2658e966b76e7c7c084db9e3fd88358c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140039-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 5: Anfechtung der Kündigung. Sperrfrist. Eigenbedarf. 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Februar\n2015 auf drei Wohnungen schriftlich beworben sowie um Genossenschaftswohnungen bemüht haben und dass sie auf homegate.ch nach geeigneten Objekten\ngesucht haben. Von den Absagen, die sie erhalten wollen, ist keine aktenkundig,\nauch nicht bezüglich der im Rahmen der Schlussvorträge behaupteten Bemühungen. Weitere Wohnungen in den Quartieren Zürich-R und Zürich-Q befanden die\nBeklagten als zu teuer oder zu klein. Damit vermögen sie auch keine härtebegründende Zwangslage in Zusammenhang mit ihren Chancen auf dem Wohnungsmarkt darzutun.\n\n3.3.4. Aussichtsreiche Kündigungsanfechtung\n- 23 -\n\nHätten die Beklagten ausschliesslich ein Erstreckungsbegehren gestellt, so müssten ihre Suchbemühungen als unzureichend bezeichnet werden. Allerdings ist\nbeim gerichtlichen Ermessensentscheid wie schon erwähnt auch der Umstand zu\nberücksichtigen, dass die Kündigung angefochten wurde. Für ihren Standpunkt\nhatten die Beklagten durchaus gute Argumente, denn in der Tat stellen sich Fragen nach der Ernsthaftigkeit eines Eigenbedarfs, wenn zu einem Zeitpunkt nahe\nder Kündigung eine weitere Wohnung frei wird, ohne dass der Vermieter sie bezieht, wie im Falle der Wohnung HN im 4. Obergeschoss. Auch der unbestrittene\nUmstand, dass der Kläger schon vor Jahren eine Eigenbedarfskündigung über die\ndamalige Wohnung PNs im 3. Obergeschoss ausgesprochen hat, ohne die fragliche Wohnung in der Folge selber zu beziehen, war geeignet, Argwohn zu wecken, ebenso wie die unklaren Meldeverhältnisse des Klägers. Das Beweisverfahren hat nun zwar ergeben, dass es für die Entscheidungen des Klägers stets rationale und unverdächtige Gründe gab. Dennoch konnte zumindest bis zum Abschluss der Beweisverhandlungen von den Beklagten nicht erwartet werden, dass\nsie sich mit der sonst geforderten Intensität um Ersatz bemühten. Die wichtigsten\nEinvernahmen fanden dabei bis Mai 2016 statt. Danach war für sie allerdings absehbar, dass sie es mit ihrem Standpunkt schwer haben würden. Für die Zeit davor lässt die Ausgangslage bei der Anfechtung allerdings ihre bestenfalls halbherzige Ersatzsuche im Lichte der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung als\nverständlich erscheinen. Dass sie zudem als Eltern ihr Kinder auf einen Wechsel\nauch vorbereiten müssen, lässt sich nicht leugnen. Beides ist als Härte im Sinne\ndes Gesetzes zu qualifizieren.\n\n3.3.5. Angebot eines Ersatzobjektes\n\nEinschränkend wirkt sich allerdings das Ersatzangebot aus, welches der Kläger\nden Beklagten gegen Ende des vorliegenden Verfahrens unterbreitete: Als die\nehemalige Wohnung des Mieters HN überraschend vom Nachfolger MN (…) per\n31. Oktober 2016 zurückgegeben wurde, war der Kläger bereit, sie den Beklagten\nfür Fr. 2'060.– pro Monat zu vermieten. Zugleich bot er eine Konventionalstrafe\nvon Fr. 20'000.– für den Fall an, dass er die Wohnung im 1. Obergeschoss nicht\nbeziehe. Beim Ersatzobjekt handelt es sich zwar um eine kleinere Wohnung. Die\n- 24 -\n\ngenauen Dimensionen sind unklar – der Mietvertrag über die Wohnung im 1.\nObergeschoss weist eine Fläche von 136 m2 aus, der Beklagte 1 bezifferte an der\nheutigen Fortsetzung der Hauptverhandlung die Fläche der Wohnung im 4. Obergeschoss mit 95 m2. Wie der Kläger heute vortragen liess, lässt sich der Grössenunterschied sehr grob aus der Fotografie der Mietliegenschaft in Urk. 3/5 ablesen. Unbestritten ist, dass die beiden Wohnungen mit 4 ½ bzw. 4 Zimmern eine\nähnliche Struktur und damit vergleichbare Nutzungsmöglichkeiten bieten, so dass\nauch das Ersatzobjekt für die vierköpfige Familie der Beklagten tauglich ist. Zudem hätte der angebotene Mietzins um Fr. 555.– unter dem aktuellen Mietzins der\nBeklagten gelegen. Im heutigen mündlichen Schlussvortrag zählten die Beklagten\nzwar mehrere Unterschiede zwischen den Wohnungen auf, u.a. einen um 29 %\nhöheren Preis pro m2. Sie räumten aber wie schon in den ersten Parteivorträgen\nein, dass sie die Wohnung genommen hätten, wenn der Kläger auf ihre Anliegen\neingegangen wäre. Dazu wiederum zählen laut ihren heutigen Ausführungen eine\nKonventionalstrafe von Fr. 100'000.– bezüglich der Benützung des heutigen Mietobjekts durch den Kläger nach Auszug der Beklagten, die Ausstattung der Wohnung im 4. Obergeschoss mit einem dort bislang nicht vorhandenen Geschirrspüler sowie die Erlaubnis, die heute im Mietobjekt der Beklagten stehende und diesen gehörende Waschmaschine in der Waschküche im 4. Obergeschoss aufstellen zu dürfen.\n\n"}