{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-18", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140039-L_2017-01-18.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._5_01.pdf", "Checksum": "2658e966b76e7c7c084db9e3fd88358c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140039-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 5: Anfechtung der Kündigung. Sperrfrist. Eigenbedarf. 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Das\nGericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter\nBerücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhaltes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume (Art. 272\nAbs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b).\nDie üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für\ngewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch\neine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden\nkönnen. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der\nFolgen der Kündigung zu erwarten ist (BGE 136 III 190 E. 6, BGE 135 III 121\nE. 2, BGE 125 III 226 E. 4b; BGE 105 II 197 E. 3a; BGE 102 II 254 S. 254; s.\nauch BGE 116 II 446 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts 4A_452/2010 vom\n22. November 2010). Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter möglichst\nlange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen (BGE 105 II 197). Dieser\nmuss deshalb im Normalfall diejenigen Suchbemühungen unternehmen, die man\nvernünftigerweise von ihm erwarten kann, um die Folgen der Kündigung abzuwenden, und zwar trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR grundsätzlich auch\nwenn er eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt (s. BGE 125 III\n226 E. 4c; vgl. zum früheren Recht BGE 110 II 249 E. 4, BGE 116 II 448). Die\nVerhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume können sehr zuverlässig gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren\nResultat beurteilt werden, so dass diese letztlich ein Beweismittel für das Ausmass der Härte sind, die den Mieter infolge der Kündigung trifft. Anerkannt ist dabei, dass der Mieter sich für eine Ersterstreckung nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI, Art. 272\nOR N 102). Umgekehrt ist eine Erstreckung nach Art. 272a Abs. 2 OR in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz\nanbietet.\n- 19 -\n\nIn Ausnahmefällen können Suchbemühungen allerdings nicht verlangt werden, denn die Folgen einer Kündigung lassen sich nicht ausschliesslich mit einer\n(direkten) Ersatzbeschaffung mildern und von gewissen Mietern können Bemühungen vernünftigerweise nicht verlangt werden (BGE 116 II 446 E. 3b: \"Contrairement à ce que la cour cantonale croit pouvoir en déduire, cette jurisprudence ne\nsignifie nullement qu'une prolongation ne puisse être accordée que dans la\nmesure où les perspectives de trouver de nouveaux locaux, citées comme\nexemple, existent réellement.\"). Das Bundesgericht hat auch jüngst wieder bestätigt, dass eine Erstreckung zwar normalerweise den Zweck hat, dem Mieter Zeit\nfür die Suche nach Ersatz zu verschaffen. Gleichberechtigt daneben steht aber\nauch das alternative Ziel, die nachteiligen Folgen der Vertragsbeendigung zu mildern (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Diese zweite Variante liegt zum Beispiel vor,\nwenn für betagte Mieter nur noch ein Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim in Betracht kommt und entsprechende Wartelisten bestehen. Auch hilflosen Personen\ndarf eine Erstreckung nicht deshalb verweigert werden, weil sich (noch) niemand\nfür sie um Ersatz bemüht hat. Bei Geschäftsmieten kann ein Verlust durch eine\nRestbetriebsdauer minimiert werden, auch wenn die Geschäftsaufgabe letztlich\nunvermeidlich ist. Der Bezug eines Neubaus kann sich verzögern, so dass eine\nErsatzsuche geradezu unvernünftig wäre (BGE 110 II 249 E. 4). Schliesslich ist\neine Ausnahme auch zu machen bei Mietern, die die Kündigung angefochten haben und damit reale Erfolgsaussichten hatten. So hat das Bundesgericht etwa zu\nrecht in die Interessenabwägung einbezogen, dass die Schlichtungsbehörde\n(nach damaligem Recht) die Kündigung noch für ungültig erklärt hatte (Urteil des\nBundesgerichts 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.2: \"il convient toutefois de tenir compte du fait que la Commission de conciliation avait annulé la résiliation\"; seither wiederholt bestätigt, s. etwa Urteil des Bundesgerichts\n4A_454/2012 vom 10. Oktober 2012 E. 3.4). Im zuletzt zitierten Urteil hat das\nBundesgericht aber auch klargestellt, dass die Bemühungen intensiviert werden\nmüssen, nachdem ein erstinstanzliches Gericht zum Schluss gekommen ist, die\nKündigung sei gültig.\n- 20 -\n\n3.3. Härte für die Beklagten\n\n3.3.1. Orts- und Quartierverbundenheit; familiäre und persönliche Verhältnisse\n\n(…)\n\n"}