{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-18", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140039-L_2017-01-18.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._5_01.pdf", "Checksum": "2658e966b76e7c7c084db9e3fd88358c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140039-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 18.01.2017 MB140039-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 5: Anfechtung der Kündigung. Sperrfrist. Eigenbedarf. 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Dieser beurteilte die Emissionen aus dem Atelier als gering und\nkonnte in der über dem Atelier liegenden Wohnung keinen Geruch von Lösungsmitteln feststellen. Er empfahl lediglich, die lösungsmittelhaltigen Produkte in geschlossenen Behältern aufzubewahren und das Lüften zwischen den Beklagten\nund dem Atelier abzusprechen. Rund ein halbes Jahr später wandten sich die Beklagten erneut an das Amt für Umwelt- und Gesundheitsschutz und beklagten fehlende Lüftungsabsprachen, worauf E ihnen mitteilte, mit Blick auf die Witterungsverhältnisse sei es auszuschliessen, dass ihre Beschwerde wegen einer Luftbelastung aus dem Nachbaratelier begründet sei. Der Vorwurf der Beklagten, der\nKläger und die Verwaltung hätten sich nicht um ein reales Problem gekümmert,\nerscheint somit als nicht gerechtfertigt, auch wenn verständlich ist, dass sie sich\nin einer Zeit zunehmender Atemwegerkrankungen um die Gesundheit ihrer Kinder\nsorgten. Aus der vorliegenden Korrespondenz ergibt sich auch nicht, dass die\nParteien nach einer Auseinandersetzung und Zugeständnissen des Klägers eine\nEinigung fanden. Insbesondere haben sich die Beklagten zu keiner Zeit auf Mängelrechte berufen; ein entsprechender Anspruch ist auch nicht ersichtlich. Eine\nSperrfrist wurde durch die schriftliche Debatte daher nicht ausgelöst.\n\n2.3.1.2. Bezüglich der Party im Erdgeschoss liegen keinerlei Schriftstücke bei\nden Akten, welche den geforderten schriftlichen Nachweis einer Einigung erbringen könnten. Selbst eine mündliche Vereinbarung ist nicht ersichtlich, bestenfalls\n-8-\n\neine Reklamation der Beklagten über den (einmaligen) Lärm einer Party. Im\nSchlussvortrag leiteten die Beklagten aus dieser Episode denn auch nichts mehr\nab.\n\n2.3.1.3. Ähnlich verhält es sich bezüglich der Heizkostenabrechnung 2012/\n2013, denn nach der unwidersprochenen Darstellung des Klägers haben die Beklagten auf ihre Frage nach den Servicekosten eine Antwort bekommen und hatten die Möglichkeit, sich an die zuständige Unternehmerin zu wenden. In seiner\nEinvernahme als Zeuge vom 24. Mai 2016 verneinte V, Mehrheitsaktionär der\nV AG als Liegenschaftenverwalterin des Klägers, negative Gefühle gegenüber\nden Beklagten und verwies darauf, dass der Beklagte 1 Einsicht in die Betriebskostenabrechnungen genommen habe. Alles sei freundschaftlich gewesen. Man\nakzeptiere und respektiere den Beklagten 1 als Mieter. V habe den Beklagten eine Bestätigung der Buchhalterin gemacht. Der Beklagte 1 sei danach zufrieden\ngewesen, sowohl mit der Buchführung als auch den Antworten zu seinen Fragen.\nMan habe ihm noch \"Guetzli\" mitgegeben und mit ihm gelacht. Die Beklagten widersprachen dieser Darstellung im Schlussvortrag, beantragten die Befragung\ndes Beklagten 1 zur schriftlichen Bestätigung Vs über den Vorgang, unterstellten\nV ein Gefälligkeitszeugnis und machten geltend, die Abweichung in den beanstandeten Abrechnungen lasse sich nicht mit unterschiedlichen Servicekosten\nbegründen. Unbestritten blieb aber, dass die Beklagten aus der angeblichen Diskrepanz bis heute nie eine konkrete Forderung ableiteten und trotz des angeblichen Streits keinen Anlass sahen, die Nebenkostenabrechnung zum Gegenstand\nweiterer Diskussionen zu machen. Vielmehr bezahlten sie schlicht den Saldo. Wie\nnoch zu zeigen sein wird, können sodann die Auskünfte des Zeugen V keineswegs als blosse Gefälligkeit abgetan werden. Hier von einem relevanten Streit zu\nsprechen, verbietet sich daher, denn eine Einigung über einen erheblichen Streitpunkt oder ein Nachgeben des Klägers ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich.\n\n2.3.2. Insgesamt liegt entgegen der Ansicht der Beklagten keine Einigung der\nParteien ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR vor, womit auch\nkeine Sperrfrist ausgelöst wurde.\n-9-\n\n2.4. Missbräuchlichkeit gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR\n\n2.4.1. Die Beklagten machen sinngemäss auch geltend, die Kündigung sei erfolgt\nwegen der Debatte um die Nebenkosten bzw. ihrer Reklamation wegen Lärmund Geruchsimmissionen. Betreffend die Lärmimmissionen aufgrund der Party im\nErdgeschoss führten die Beklagten in den ersten Parteivorträgen lediglich aus,\nsich deswegen beschwert zu haben. Im ersten (schriftlichen) Schlussvortrag vom\n23. September 2016 war ihnen die Episode keine Erwähnung mehr wert. Bezüglich der Geruchsimmissionen existiert zwar wie erwähnt eine Korrespondenz aus\nden Jahren 2012 und 2013, also rund eineinhalb Jahre vor der Kündigung. Ein\nZusammenhang mit der Kündigung ist aber nicht auszumachen, weder zeitlich\nnoch sachlich. Auch bezüglich der Heizkostenabrechnung handelt es sich zwar\num einen Anspruch aus dem Mietverhältnis, der aber nie in eine massgebliche\nDifferenz zwischen den Parteien gemündet ist, wenn man einmal vom Schreiben\ndes Rechtsvertreters [der Beklagten] vom 19. April 2016 absieht, welches im Kontext des vorliegenden Verfahrens erfolgte – jedenfalls lange nach der Kündigung.\nAuch hier bestehen keine Anzeichen, dass die Kündigung des Mietobjekts als\nReaktion auf die geltend gemachten Ansprüche erfolgte.\n\n"}