{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2015-07-23", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140017-L-U_2015-07-23.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2015_Nr._7.pdf", "Checksum": "e5f13d392849a12aa966454c03ed7974"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140017-L/U"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 23.07.2015 MB140017-L/U"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 23.07.2015 MB140017-L/U"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 23.07.2015 MB140017-L/U"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2015 Nr. 7: Ausschluss einer Erstreckung wegen Gleichwertigkeit des Ersatzobjektes"}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:03:18", "Checksum": "bbccf540ca19a940ca4224d0e6921f62", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 23.07.2015 MB140017-L/U\nRegeste:\nZMP 2015 Nr. 7: Ausschluss einer Erstreckung wegen Gleichwertigkeit des Ersatzobjektes\n\nZMP 2015 Nr. 7\n\nAusschluss einer Erstreckung: Das Mietgericht hatte sich mit der Gleichwertigkeit eines angebotenen Ersatzobjektes zu befassen. Wird dem Mieter ein\ngleichwertiges Ersatzobjekt angeboten, ist eine Erstreckung ausgeschlossen.\n\nDie Beklagten (Mieter) verlangten von der Klägerin (Vermieterin) eine Erstreckung\nfür ihre Geschäftsliegenschaft in Zürich. Die Klägerin machte geltend, eine Erstreckung im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR sei ausgeschlossen, da sie der Beklagten einen gleichwertigen Ersatz für die Geschäftsräumlichkeiten angeboten und\ndie Beklagte dieses Objekt auch gemietet habe. Die Beklagte führe das Ladenlokal zwar unter der Firma M. AG, welche ihr aber vollständig gehöre. Dass das\nMietverhältnis formell mit der M. AG abgeschlossen worden sei, ändere nichts daran, dass es sich beim Objekt um ein gleichwertiges Ersatzobjekt für das von der\nBeklagten gemietete Objekt handle. Die Beklagten stellten sich auf den Standpunkt, das angebotene Ersatzobjekt sei nicht gleichwertig. Deshalb habe sie auch\ndie Firma M. AG über den Leerstand in Kenntnis gesetzt. Das Mietgericht erachtete das Ersatzobjekt als gleichwertig und schloss (später) eine Erstreckung aus.\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts vom 23. Juli 2015:\n\n\"III. Erwägungen\n(…)\n\n2.1. Erstreckungsausschluss nach Art. 272a Abs. 2 OR / Voraussetzungen\n\n2.1.1. Die Erstreckung des Mietverhältnisses ist gemäss Art. 272a Abs. 2 OR in\nder Regel ausgeschossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen\nErsatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet.\n\n2.1.2. Als gleichwertig ist ein vom Vermieter unterbreitetes Angebot zu verstehen,\nwenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters bezüglich Grösse\nund Lage und seiner finanziellen Verhältnisse einerseits, aber auch angesichts\nder Marktverhältnisse, zumutbar ist (SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art 272a OR\n-2-\n\nN 19). Die massgebenden Kriterien zur Ermittlung der Gleichwertigkeit entsprechen an sich denen, die ein zumutbares Ersatzobjekt bestimmen, nach dem der\nMieter nach der Vertragsauflösung zu suchen hat. Insbesondere zu berücksichtigen sind der bisher geltende vereinbarte Gebrauchszweck sowie die dazu notwendigen Eigenschaften der bisherigen Sache, der Ort bzw. das Marktsegment,\nin dem der Mieter suchen darf resp. muss, sowie die vertraglichen Konditionen\nbezüglich Dauer (ZK-Higi, Art. 272a OR N 72 f.). An die Gleichwertigkeit des Ersatzobjekts sind hohe Anforderungen zu stellen, da dadurch eine Mieterstreckung\nausgeschlossen werden kann. Die Gleichwertigkeit beurteilt sich nach objektiven\nGesichtspunkten; die persönlichen Auffassungen von Mietern und Vermietern\nsind nicht ausschlaggebend (Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 640). Es handelt sich um einen Billigkeits- bzw. Ermessensentscheid\ndes Gerichts im Sinne von Art. 4 ZGB (ZK-Higi, Art. 272a OR N 74).\n\n2.1.3. Das Ersatzobjekt muss dem Mieter rechtzeitig zur Prüfung unterbreitet werden und grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar sein.\nDer Vermieter muss nicht selber über das angebotene Ersatzobjekt verfügen. Es\ngenügt, dass der Mieter auf eine konkrete Möglichkeit zum Vertragsabschluss\nhingewiesen wird und der Vertragsabschluss ausschliesslich von seiner Zustimmung abhängig ist (SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 272a OR N 21 ff.).\n\n2.1.4. Der Vermieter muss beweisen, dass die Voraussetzungen für einen Erstreckungsausschluss vorliegen, mithin auch die Gleichwertigkeit des angebotenen\nErsatzobjekts (Lachat/Spirig, a.a.O., S. 641; BSK OR I-Weber, Art. 272a N 10).\n\n2.2. Gleichwertigkeit des Ersatzobjekts\n\n2.2.1. (…)\n\n2.2.2. Das Mietobjekt der Beklagten an der A-Strasse verfügt über rund 261 m2\nVerkaufsfläche im Erdgeschoss und rund 228 m2 Lagerfläche im Unterschoss.\nDer monatliche Nettomietzins beträgt zurzeit Fr. 16'203.– netto, entsprechend einem jährlichen Nettomietzins von Fr. 194'436.–.\n-3-\n\nDas Ladenlokal an der B-Strasse verfügt über insgesamt ca. 236 m2 Ladenfläche\nim Erdgeschoss und insgesamt ca. 248 m2 Lagerfläche im Untergeschoss, wobei\nes sich um zwei direkt nebeneinander liegende separate Ladenlokale handelt. Der\njährliche Nettomietzins beträgt Fr. 307'000.–.\n\n"}