{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\nobjekts. Wenn sich die Beklagte darauf beruft, nach einer 30-jährigen Mietdauer\ndie Möglichkeit haben zu wollen, den Mietzins an eine \"freie Vermietung\" anzupassen, kann sie damit jedenfalls nicht gehört werden, denn dies würde eine Abkehr von der hier zu beurteilenden Offertklausel bedeuten. Die vorliegende Vertragsklausel ist so zu verstehen, dass die Beklagte die Möglichkeit erhalten sollte,\nden Mietzins an die marktüblichen Verhältnisse für eine Warenhausnutzung anzupassen – mehr nicht. Der Mietzins sollte an die veränderten Verhältnisse angepasst werden können, allerdings nur vor dem bisherigen vertraglichen Hintergrund.\n\n(…)\n\n5.9. Nicht vertragskonforme Offerte der Beklagten vom 7. Oktober 2010\n\n5.9.1. Mit Schreiben vom 7. Oktober 2010 gab die Beklagte eine Offerte für die\nGebäude an der N-strasse 1 und 3 ab. Sie offerierte die Flächen im Erdgeschoss\n(ca. 1'443m2) für Fr. […]/m2 pro Jahr, jene im 1. Obergeschoss (ca. 1'366m2) für\nFr. […]/m2 pro Jahr und diejenigen im 2.-5. Obergeschoss (ca. 6'911m2) für\nFr. […]/m2 pro Jahr. Der jährliche Mietzins hätte sich somit auf rund Fr. […] belaufen. Für die Liegenschaft an der N-strasse 2 wurde keine Offerte abgegeben.\n\n5.9.2. Die Beklagte räumt dabei ein, dass ihre Offerte sich nicht auf eine Warenhausnutzung der Mietsache bezog, sondern auf die Vermietung von Verkaufsflächen jeglicher Art ohne Nutzungsbeschränkung. Damit ist sie ihrer Offertpflicht bis\nheute nicht nachgekommen.\n\n5.10. Realerfüllungsanspruch auf eine vertragskonforme Offerte durch die Beklagte und Bleiberecht der Klägerin während des Schwebezustandes\n\n5.10.1. Die Auslegung ergibt somit, dass die Beklagte der Klägerin aufgrund des\nNachtrags I vom 5. November 2001 zum ursprünglichen Mietvertrag für die Liegenschaften N-strasse 1, 2 und 3 eine Offerte zur Weiterführung des Vertragsverhältnisses zu marktüblichen Konditionen für ein Warenhaus abzugeben hat. Alle\nwesentlichen Vertragspunkte sind bestimmt resp. bestimmbar. Dies geht einher\nmit einer echten Rechtspflicht der Beklagten, mithin mit einem Realerfüllungsan-\n- 31 -\n\nspruch der Klägerin auf Abgabe der vertraglich vorgesehenen Offerte, der auch\ngerichtlich erzwungen werden kann und dessen Verletzung nicht nur zu Schadenersatzansprüchen der Klägerin führt, wie dies schon im Urteil des Mietgerichts\nvom 22. Dezember 2014 erkannt wurde. (…)\n\n5.10.3. (…) Bislang hat [die Beklagte] keine vertragskonforme Offerte abgegeben.\nIhr Schreiben vom 26. Oktober 2009 weist vielmehr darauf hin, dass sie kein echtes Interesse an einer Vertragsverlängerung hatte. Wie schon im Urteil des Mietgerichts vom 22. Dezember 2014 ist davon auszugehen, dass die Beklagte damit\neine echte Rechtspflicht verletzt hat, so dass sie so zu stellen ist, wie wenn sie innert Frist überhaupt keine Offerte abgegeben hätte. Damit ist Ziff. 5 Abs. 3 von\nNachtrag I nicht erfüllt und die Beklagte kann sich nicht auf Ziff. 5 Abs. 4 berufen,\nist doch dieser von Abs. 3 abhängig. Denn im Vertragstext heisst es: \"Können\nsich die Parteien in der Folge nicht bis spätestens 31. Juli 2012 […] einigen,\nendigt das Vertragsverhältnis […]\" (Hervorhebung hier). Folglich hat die Beklagte\nzuerst eine vertragskonforme Offerte zu stellen und die Parteien haben danach\ngestützt auf die Offerte über die Fortführung des Vertragsverhältnisses zu verhandeln. Da eine vertragskonforme Offerte nicht erfolgte, gelangt Ziff. 5 Abs. 4\nvon Nachtrag I nicht zur Anwendung. Ob, wie die Klägerin geltend macht, ein Fall\nvon Art. 156 OR vorliegt, ob mithin die Beklagte mit der Unterlassung einer vertragskonformen Offertstellung den Eintritt einer Bedingung wider Treu und Glauben verhindert hat, kann offenbleiben. Entscheidend ist, dass sich die Beklagte\nnicht darauf berufen kann, dass der 31. Juli 2012 ohne Einigung verstrichen sei.\n\n5.10.4. Selbst wenn man abweichend davon annehmen würde, Ziff. 5 des Nachtrags enthalte für den Fall, dass innert Frist keine vertragskonforme Offerte abgelehnt würde, keine Regelung, da keine Seite beim Vertragsschluss an eine solche\nKonstellation gedacht habe, würde eine Vertragslücke vorliegen. Ähnlich wie bei\nKündigungsschutz- und Erstreckungsverfahren wäre diese aus der Optik vernünftiger und korrekter Vertragspartner so zu schliessen, dass die Klägerin die Sache\nzumindest so lange weiterhin benützen darf, wie über die Frage der Offertpflicht\nnicht entschieden ist (vgl. zur Situation beim Kündigungsschutz das Urteil des\nBundesgerichts 4C.256/2001 vom 14. November 2001 = mp 2004, S. 107 ff., sowie Zihlmann, Das Mietrecht, 2. A., Zürich 1995, S. 245). Auch im vorliegenden\n- 32 -\n\nFall hat das Bundesgericht ein solches Ergebnis zumindest angedeutet mit seiner\nFormulierung, falls der Verzicht auf eine Sistierung zu Unrecht erfolge und daher\nvor dem Urteil im Verfahren über die Offertpflicht ein Erstreckungsentscheid gefällt werde, könne gegen den kantonalen Endentscheid Beschwerde in Zivilsachen wegen einer Rechtsverletzung i.S.v. Art. 93 Abs. 3 BGG geführt werden,\nund vor der Beurteilung einer solchen bestehe mit Blick auf eine Ausweisung zumindest kein klares Recht im Sinne von Art. 257 ZPO.\n\n"}