{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\n5.8.2. Bezüglich der Höhe des von der Beklagten im Rahmen ihrer Offertpflicht\nanzubietenden Mietzinses ergibt sich daraus zusammen mit der vereinbarten Warenhausnutzung des Mietobjektes, dass das Angebot aufgrund der lokalen Marktverhältnisse für Warenhäuser und unter Einbezug von Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zu erfolgen hatte. Ohne Belang ist, dass das seinerzeitige Vormietrecht\nim Mietvertrag sich rein vom Wortlaut her und isoliert betrachtet auf eine beliebige\nNutzung durch Dritte mit einem allenfalls höheren Mietzins bezog, denn wie schon\nerwähnt geht aus dem gesamten Kontext des Vertrages hervor, dass die damaligen Vertragsparteien immer nur von einer Warenhausnutzung ausgingen. Aus der\nblossen Tatsache, dass das Vormietrecht gemäss Mietvertrag in eine Offertpflicht\ngemäss Nachtrag I umgewandelt wurde, kann keine Partei etwas ableiten. Aufgrund des gesamten Vertragskontextes ist aber davon auszugehen, dass die Beklagte das Mietobjekt nicht an einen beliebigen Dritten zu einem beliebigen Preis\nhätte vermieten und die Klägerin es zu diesem Preis hätte übernehmen können;\nvielmehr deutet alles darauf hin, dass die Parteien eine solch uneingeschränkte\nVermietung nicht wollten, sondern sich auch bezüglich des Vormietrechtes auf die\nWarenhaustätigkeit beschränken wollten.\n\n5.8.3. In Ziff. 7 des Nachtrags I findet sich der Hinweis, dass nach dem damaligen\nStand der Verhandlungen zwischen der Vermieterin (der Beklagten) und den Eigentümern der Liegenschaft N-strasse 2 (Gebrüder D), vorgesehen sei, diesen\nEigentümern das Recht einzuräumen, auf den 28. Februar 2014 hin die Öffnung\ndes Hofs auf der Ebene des 2. OG mit entsprechendem Ausbau des 2. OG zu\nverlangen. Sollten die Eigentümer die Öffnung des Hofs verlangen und habe die\nBeklagte die Hofüberdachung zu entfernen, sollte sich der dannzumal massgebende Mietzins proportional zu den mit den erwähnten Rückbauten verbundenen\nFlächenreduktionen vermindern. Daraus erhellt nicht nur, dass beide Parteien bei\nAbschluss von Nachtrag I von der Fortführung des Warenhaus-Mietvertrags über\ndas Jahr 2014 hinaus ausgingen. Vielmehr liegt darin auch eine klare Vereinbarung für den Fall, dass eine Fortsetzung der Untervermietung über den in der Liegenschaft N-strasse 2 liegenden Teil sich aus im Hauptvertrag zwischen der Beklagten und den Gebrüdern D liegenden Gründen als nicht möglich erweisen sollte. Zumindest sinngemäss liegt darin aber auch eine Regelung für den Fall, dass\n- 29 -\n\nes der Beklagten gelingen sollte, sich die Benutzung der D-Liegenschaft auch\nwährend der Dauer einer Verlängerung des vorliegenden Mietvertrags zu sichern.\nOb die Liegenschaft N-strasse 2 in die Verlängerung würde einbezogen werden\nkönnen oder nicht, änderte daher auch nichts daran, dass die Parteien im einen\nwie im anderen Fall einen Mechanismus zur Bestimmung des Mietpreises anhand\nder m2-Zahl vereinbarten und dass der Mietzins dabei so zu bemessen ist, dass\neine Fortführung des Mietverhältnisses nicht verunmöglicht wird.\n\n5.8.4. Die abweichende Haltung der Beklagten ändert daran nichts. Zwar wies sie\nim Schreiben vom 26. Oktober 2009 die Klägerin darauf hin, dass sie resp. die\nZ AG den Auftrag habe, die ihr zur Bewirtschaftung überlassenen Versicherungsprämien marktkonform anzulegen, weshalb die \"Realisation\" der standortadäquaten Marktmiete eine treuhänderische Verpflichtung sei. Dabei beachtete sie jedoch zu wenig, dass sie zum allein massgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses\ndes Mietvertrags und des Nachtrags I noch nicht durch die Funktionäre der Z AG\nrepräsentiert wurde, sondern durch die Familienmitglieder [des Warenhausgründers †B], welche eine grosse Warenhaustradition aufwiesen und nur diesen Punkt\nin die geschlossenen Verträge einfliessen liessen und nicht etwa die Rendite der\nZ AG. Letztere beherrscht die Beklagte erst seit dem 20. Dezember 2001. Den\nversicherungsökonomischen Hintergrund, den die Beklagte heute geltend macht,\nhatten daher weder der Mietvertrag noch der Nachtrag I vom 5. November 2001.\nDas neue Aktionariat der Beklagten und ihre heutigen Funktionäre haben die eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen ihrer AG einzuhalten, auch soweit sie\nnicht ihren Interessen dienen.\n\nEs kann davon ausgegangen werden, dass das vorliegende Verfahren ohne\nden Handwechsel bei der Beklagten nicht stattfände. Dies wurde sinngemäss\ndurch den Zeugen L bestätigt, ehemaliger Portfolio Manager bei der Z Real Estate\nManagement AG, der erklärte, er habe den Fall nach der Übernahme der Beklagten durch die Z AG ins Rollen gebracht, da er damals festgestellt habe, dass bei\nder Liegenschaft mehr Profit möglich wäre. Der Zeuge L arbeitete ab dem\n1. September 2002 bei der Z Partners AG, einer Tochtergesellschaft der Z AG.\nBis zu diesem Zeitpunkt stellte sich die Frage nach einer Profitoptimierung anscheinend nicht, jedenfalls nicht losgelöst von einer Warenhausnutzung des Miet-\n- 30 -\n\n"}