{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\nsen, dass zu seinem Bedauern 2014 alles vorbei sein werde. Auf den konkreten\nVorhalt der Offertpflichtklausel in Ziff. 5 des Nachtrags I konnte er sich an diese\naber – spontan und auch auf mehrmalige Nachfrage hin – nicht mehr erinnern,\nauch nicht bezüglich der übrigen Teile des Mietobjekts. Was die Gebrüder D genau für Pläne hatten und inwieweit diese die gemieteten Flächen in der Liegenschaft tangieren würden, war dem Zeugen auch zur Zeit der Einvernahme nicht\nbekannt. Auch der Zeuge E bestätigte, dass der Fokus der Gespräche beim\nNachtrag I auf den Rückbauplänen der Gebrüder D bezüglich des Innenhofs lag,\nsoweit die untervermieteten Räume an der N-strasse 2 besonders thematisiert\nwurden. Der Zeuge G erklärte, es sei klar gewesen, dass sich der Mietvertrag auf\ndie zwei Liegenschaften der Beklagten beziehe. Die dritte Liegenschaft gehöre\nden Gebrüdern D und darüber sei immer separat diskutiert worden.\n\n5.7.3. Soweit die Beklagte gegen eine Erstreckung der Offertpflicht auf die Liegenschaft N-strasse 2 einwendet, die Gebrüder D hätten einer Verlängerung des\nHauptmietvertrages nicht zugestimmt, spricht zumindest die Entwicklung seit dem\n28. Februar 2014 gegen eine solche Annahme (und letztlich auch gegen die Angaben des Zeugen DX zu den Reautonomisierungsplänen der Gebrüder D). Die\nBeklagte räumt ein, dass sie – wohl eher nolens volens als \"gerne\", aber eben\ndoch – eine Vereinbarung mit den Gebrüdern D erzielte, wonach diese bereit\nsind, der Beklagten die gemieteten Räume an der N-strasse 2 noch so lange zu\nüberlassen, wie die Klägerin sich weigert auszuziehen. Für gewöhnlich schreitet\nder Hauptvermieter, dem trotz Ende des Hauptmietvertrages die Rückgabe der\nSache durch einen Untermieter verweigert wird, zur Räumungsklage (Art. 262\nAbs. 3 i.V.m. Art. 267 OR). Auch ohne Offenlegung der Verträge der Beklagten\nmit den Gebrüdern D kann damit aufgrund des Verhaltens der Parteien des\nHauptmietvertrages in den nun bald drei Jahren seit dem ursprünglich vorgesehenen Vertragsende ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass man sich\nauf dieser Ebene über die Fortsetzung des Hauptmietvertrages verständigt hat,\nund sei es stillschweigend. Das Schreiben von Rechtsanwalt Y. vom 25. September 2012 im Namen der Gebrüder D ändert daran nichts, denn es stammt aus einer Zeit lange vor dem 28. Februar 2014 und wurde von der seitherigen Entwicklung widerlegt.\n- 27 -\n\nAuf der Ebene des Untermietvertrags bedeutet das Wissen der Parteien um\ndie ursprüngliche Befristung des Hauptmietvertrages wie schon erwähnt nicht,\ndass die Offertpflicht sich nicht auch auf das D-Haus beziehen sollte, falls es der\nBeklagten gelingen sollte, mit den Gebrüdern D eine Verlängerung des entsprechenden Vertrages zu erzielen. Im Gegenteil legen der Wortlaut von Ziff. 5 des\nNachtrags I zum Mietvertrag und der Kontext der getätigten und nicht bis 2014\namortisierbaren Investitionen (dazu näher in der folgenden Ziff. III.5.8.1) nahe,\ndass sich die Offertpflicht auch auf die N-strasse 2 beziehen sollte, sofern es wie\nnun eingetreten der Beklagten gelingen würde, mit den Gebrüdern D eine Verlängerung des Hauptvertrages auszuhandeln. Insofern ist auch die Aussage des\nZeugen E durchaus plausibel, dass die drei Liegenschaften immer als ein Objekt\nbetrachtet worden seien. Selbst die Gebrüder D scheinen das heute so zu sehen.\n\n5.7.4. Damit handelt es sich beim von der Offertpflicht betroffenen Objekt um das\nursprüngliche Mietobjekt, mithin um die Liegenschaften N-strasse 1, 2 und 3.\n\n5.8. Pflicht zur Offerte eines marktüblichen Mietzinses für den Warenhausbetrieb\n\n5.8.1. Laut dem Protokoll vom 26. Januar 2000 war für die Beklagte und die\nA1 SA klar, dass die geplanten Investitionen im Mietobjekt sich mit einer Laufzeit\nbis nur ins Jahr 2014 nicht amortisieren liessen. Bezüglich Investitionen in die\nFlächen der Beklagten hielten die Parteien damals fest, diese sollten über\n30 Jahre abgeschrieben werden. Auch der Zeuge E bestätigte, dass in der Sitzung vom 26. Januar 2000 über eine 30-jährige Amortisationszeit gesprochen\nworden sei. Die Gesprächspartner auf Seiten der Beklagten, K und H, hätten eine\nlangfristige Sicht auf die Situation gehabt und um die längere Amortisationszeit im\nWarenhausbetrieb gewusst. Auch der Zeuge F erklärte, es sei im Jahr 2000 die\ngesamte Hauptelektroinstallation des Hauses ersetzt worden. Diese Investition sei\ngewaltig gewesen und nicht wegen ein paar Jahren gemacht worden. Solche Installationen seien 20 Jahre oder länger zeitgemäss. Daraus ergibt sich, dass sowohl die A1 SA als auch die Beklagte von einer Vertragsdauer über das Jahr\n2014 hinaus ausgingen. Auch im Schreiben vom 4. April 2000 von der Beklagten\nan die A1 SA wurde von einer rund 40-jährigen Amortisationsdauer ausgegangen.\n- 28 -\n\n"}