{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\n5.6.2. Soweit die Beklagte geltend macht, es könne kein Markt für Warenhäuser\nbestehen, da der Begriff des Warenhauses nicht definiert sei, ist festzuhalten,\ndass gemäss Brockhaus unter einem Warenhaus ein grossflächiger Einzelhandelsbetrieb zu verstehen ist, der in der Regel auf mehreren Etagen breite und\nüberwiegend auf die einzelnen Artikel bezogen tiefe Sortimente mehrerer Branchen mit mittlerer bis geringer Serviceintensität und mittlerem Preisniveau an\nStandorten in der Innenstadt oder in Einkaufszentren anbietet. Das nach Bedarfsbereichen bzw. Abteilungen strukturierte Warenangebot umfasst überwiegend die\nBereiche Bekleidung, Hausrat und technische Konsumgüter, Sportartikel, Heimtextilien, Einrichtungsgegenstände, Kosmetik, Drogeriewaren, Schmuck, Unterhaltung und oft auch Lebensmittel. Dazu kommen Dienstleistungsangebote der Bereiche Gastronomie, Reisevermittlung und Finanzdienstleistungen. Die Verkaufsmethode reicht z.T. von der Fachbedienung (z.B. im Bereich Unterhaltungselektronik) über das Vorwahlsystem (eingeschränkte Bedienung, z.B. bei Bekleidung)\nbis zur reinen Selbstbedienung (z.B. bei Lebensmitteln). Die amtliche Statistik definiert Warenhäuser durch eine Verkaufsfläche von mindestens 3'000 m 2 (Brockhaus, a.a.O.). Teilweise wird auch nur von einer Mindestverkaufsfläche von über\n1'000 m2 ausgegangen, so auch die W&P-Analyse der Beklagten. Damit steht\nfest, dass der Begriff Warenhaus definiert ist. Der Betrieb der Klägerin stellt ein\nsolches dar, erfüllt es doch praktisch sämtliche genannten Voraussetzungen. Wie\ngesehen ist der vorliegende Mietvertrag grundsätzlich auf ein System mit Fachbedienung ausgerichtet. Dass im Vergleich mit anderen Warenhäusern wie P, Q\noder R gewisse Unterschiede bestehen, ändert daran nichts. Auch Anwaltskanzleien oder Arztpraxen unterscheiden sich in ihrem Angebot, und trotzdem sind\ndiese Begriffe klar definiert.\n- 23 -\n\n5.6.3. Ein marktüblicher Mietzins für ein Warenhaus an der N-strasse ist demzufolge grundsätzlich ermittelbar. Dies verdeutlicht auch die Studie von \"JLL\", welche zwar ein Privatgutachten und damit grundsätzlich eine blosse Parteibehauptung darstellt, aber letztlich nur die Erfahrungstatsache bestätigt, dass ein marktüblicher Mietzins für Warenhäuser eruierbar ist. Ob der marktübliche Umsatzmietzins tatsächlich zwischen […] % des Umsatzes beträgt, kann offen bleiben. Jedenfalls wäre er im Streitfall durch ein gerichtliches Gutachten feststellbar. Da die\nMarktüblichkeit mit der Orts- und Quartierüblichkeit nicht identisch ist, sind demnach auch nicht die Voraussetzungen von Art. 269a lit. a OR zu erfüllen. Die Vergleichsmiete beruht gerade nicht auf dem freien Spiel der (aktuellen) Marktkräfte,\nsondern bildet sämtliche bezahlten Mietzinsen für vergleichbare Objekte unabhängig davon ab, wann der Mietvertrag geschlossen wurde. M.a.W. geht es hier\nentgegen der beklagtischen Auffassung gerade nicht um die Prüfung der Voraussetzungen einer Mietzins-Anpassung (genügende Anzahl Vergleichsobjekte etc.).\nAuch der Verweis auf Art. 11 VMWG, der Art. 269a lit. a OR konkretisiert, ist\ndemzufolge unbehelflich.\n\n5.7. Bestimmbarkeit des Mietobjekts gemäss Offertklausel\n\n5.7.1. Umstritten ist zwischen den Parteien auch, ob die Offertklausel sich genügend klar auf ein bestimmtes Mietobjekt bezieht oder nicht. So stellt sich die Beklagte auf den Standpunkt, es sei (vor allem für die Klägerin) eine unabdingbare\nVoraussetzung für die Fortführung des gesamten Mietverhältnisses gewesen,\ndass auch das D-Haus [N-strasse 2] mitofferiert werde. Die Klägerin verneint dies\nund meint, ein Warenhausbetrieb wäre grundsätzlich auch bloss in den Liegenschaften N-strasse 1 und 3 möglich, ist aber dennoch der Auffassung, dass die\nOffertpflicht der Beklagten sich auch auf das D-Haus beziehe. Sie stellt sich auf\nden Standpunkt, nicht massgeblich sei, was die Beklagte mit den Gebrüdern D\nvereinbart habe, sondern was die Vertragsparteien untereinander abgemacht hätten. Ein Warenhausbetrieb ohne das D-Haus sei zwar vorstellbar, wenn auch mit\neinem Umsatzrückgang.\n\n5.7.2. Bei der Frage, ob sich die Offertpflicht der Beklagten auch auf das D-Haus\nbezieht, ist vorab auf den Mietvertrag sowie den Nachtrag I abzustellen. Gemäss\n- 24 -\n\n"}