{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\neinen ungewöhnlichen und planwidrigen Vorgang und damit ein Element, das\ncharakteristisch ist für reale Geschehensabläufe und das zudem Menschen für\ngewöhnlich besonders gut im Gedächtnis haften bleibt. Der Sinneswandel, der\nseitens der Beklagten mit dem Wechsel ihrer Funktionäre einherging, ist denn\nauch durch den gesamten Schriftverkehr zwischen den Parteien gut dokumentiert.\nEs kann dazu etwa auf die Schreiben der Beklagten vom 4. April 2000 und vom 9.\nMai 2008 verwiesen werden, die einen eigentlichen Stilbruch innert weniger Jahre\ndokumentieren. Insgesamt spricht nichts gegen die Glaubhaftigkeit der Aussagen\ndes Zeugen in diesem Punkt.\n\n5.5.2.2. Auch der Zeuge F, der bis zu seiner Pensionierung vor elf Jahren bei der\nA1 SA zunächst Leiter Unterhalt für die Deutschschweiz und später für die Baubegleitung verantwortlich war, bestätigte, dass bereits beim ersten Vertrag 1983\ngesagt worden sei, man baue nur für ein Warenhaus. Sie hätten ja in der Bauabteilung nur Warenhäuser gebaut. Zeuge F scheint kein persönliches Interesse am\nVerfahrensausgang zu haben, wenngleich er noch Kontakt zu den Pensionierten\nseiner früheren Arbeitgeberin hat und jährlich eine Einladung zum Mitarbeiteressen erhält. Seine Aussagen sind nicht allzu aussagekräftig, zumal er mit dem Warenhausbau seine eigene Tätigkeit innerhalb des klägerischen Konzerns umschrieb und nicht die Kontakte mit der Beklagten. Dennoch lässt sich seiner Darstellung jedenfalls nichts entnehmen, was gegen die objektivierte Auslegung der\nvorliegenden schriftlichen Verträge spricht.\n\n5.5.2.3. Der Zeuge G, bis 18. Dezember 2008 Verwaltungsratspräsident der Klägerin, führte aus, es sei beim Nachtrag I um eine Verlängerung des Vertrags gegangen, um das Warenhaus für fünf Jahre weiterzuführen. Es sei immer nur um\nWarenhäuser gegangen, sie hätten nichts anderes gehabt und es sei allen klar\ngewesen, dass sie ein Warenhaus weiterführen wollten. Zeuge G erklärte, er habe Sympathien für den Warenhaussektor und sei am Wohlergehen der Klägerin\ninteressiert. Für seine Aussagen gilt das Gleiche wie für diejenigen des Zeugen E.\n\n5.5.2.4. Die Zeugenaussagen deuten allesamt darauf hin, dass es für sämtliche\nBeteiligten immer nur um den Betrieb eines Warenhauses ging. Dies war ihnen\nderart selbstverständlich, dass sie bei der Formulierung von Ziff. 5 von Nachtrag I\n- 21 -\n\nden Begriff Warenhaus gar nicht verwendeten, was aber nichts daran ändert,\ndass sich die Offerte gemäss den Vorstellungen der Zeugen auf einen Warenhausbetrieb beziehen musste. Die Beklagte offeriert denn auch keine tauglichen\nBeweise für eine gegenteilige Annahme, und zwar obwohl sie dafür mit Blick auf\nden klaren Inhalt der unbestrittenen Willensäusserungen der Parteien und den daraus abzuleitenden normativen Konsens über eine ausschliessliche Warenhausnutzung der Mietsache beweisbelastet ist (vgl. dazu BGE 121 III 118 E. 4.b.aa\nsowie Urteil des Bundesgerichts 4C.103/2006 vom 3. Juli 2006 E. 3.2) und geltend macht, sie habe im Rahmen ihrer Offertpflicht der Klägerin einen Mietzins für\nVerkaufsflächen ohne Nutzungseinschränkung zu marktüblichen Konditionen vorschlagen dürfen.\n\n5.5.3. Die Offerte der Beklagten sollte denn auch ausdrücklich zur Fortführung\ndes (bestehenden) Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien erfolgen. Somit\nkonnte sie sich nur auf die derzeitige Nutzung der Räumlichkeiten als Warenhaus\nbeziehen. Als damit unvereinbar erscheint, dass die Klägerin in ihrem Nutzungszweck eingeschränkt sein, die Beklagte aber einen Mietzins für eine beliebige\nVerkaufsnutzung sollte verlangen können. Dass die Warenhausnutzung Bestandteil der Verträge und damit auch der Offertpflicht war, war der Beklagten auch\nimmer klar, zumal sie wusste, dass die Klägerin kein Interesse an einer anderweitigen Nutzung hatte und hat.\n\n5.6. Bestimmbarkeit eines marktüblichen Mietzinses für den Warenhausbetrieb\n\n5.6.1. Die Beklagte brachte vor, an der N-strasse bestehe kein Markt für Warenhäuser. Gemäss Brockhaus meint der wirtschaftliche Begriff Markt im engeren\nSinn den Ort des Tauschs von Gütern (Kauf bzw. Verkauf) im Rahmen des persönlichen Kontakts von Anbietern und Nachfragern auf dem Marktplatz oder in\nLadengeschäften oder vermittelt durch Kommunikationstechniken. Im weiteren\nSinn wird jede Veranstaltung als Markt bezeichnet, die dem Absatz wirtschaftlicher Güter dient (Brockhaus, Enzyklopädie in 30 Bänden, 21. Aufl., Leipzig 2006).\nEs ist also stets dann ein Markt gegeben, wenn Anbieter und Nachfrager zusammentreffen. Dies gilt auch für den Warenhaus-Markt. Der Markt für Warenhäuser\nan der N-strasse mag klein sein, ändert aber nichts daran, dass ein solcher be-\n- 22 -\n\nsteht. Anbieter von Warenhäusern – wie die Beklagte – treffen auf Nachfrager –\nwie die Klägerin. Der marktübliche Mietzins ist derjenige Preis, den ein beliebiger\nDritter, welcher sich für ein Warenhaus interessiert, für ein Warenhaus an der N-\nstrasse zu zahlen bereit wäre. Dieser Preis wäre dann der marktübliche Preis und\nvon der Klägerin zu bezahlen, oder genauer gesagt von der Beklagten innerhalb\nder verbleibenden engen Bandbreite zu offerieren (darauf ist zurückzukommen).\n\n"}