{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\n5.5.1. Für eine Pflicht zur Offerte eines Mietzinses für eine Warenhausnutzung\nspricht, dass die Warenhausnutzung bzw. die Weiterführung als Warenhaus besonders aus Sicht der Funktionäre der Beklagten zur Zeit des Vertragsschlusses\nund beim Abschluss des hier interessierenden Nachtrags stets im Vordergrund\nstand: Sowohl im Mietvertrag als auch im Nachtrag I ist stets nur von einer Wa-\nrenhaus-Nutzung die Rede. Die Klägerin ist gemäss Mietvertrag vom 6. Dezember 1983 nach wie vor explizit zur Führung eines Warenhauses verpflichtet.\nSchon in der Beschreibung der Mietobjekte heisst es, die damalige Mieterin werde \"im Rahmen der von B beschlossenen schrittweisen Aufgabe der eigenständigen Detailhandelstätigkeit […] den an der N-strasse in Zürich gelegenen B-\nWarenhausbetrieb übernehmen und weiterführen\". Sodann ist unter \"Mietzweck\"\nfestgehalten, dass sich die A1 SA (und damit auch die Klägerin als ihre Rechtsnachfolgerin) verpflichte, im Mietobjekt ein eigenes Warenhaus, mit oder ohne\nRestaurant, zu betreiben. Dass von einer Verpflichtung die Rede ist, ist an sich\nschon bemerkenswert, denn für gewöhnlich trifft den Mieter keine Gebrauchspflicht. Mit deren Betonung rückten die Parteien den Mietvertrag in die Nähe der\nPacht (vgl. Art. 283 Abs. 1 OR). Die Zweckklausel statuierte aber nicht nur eine\nGebrauchspflicht, sondern umschrieb diese näher. So vereinbarten die Parteien\nunter Vorbehalt \"typischer Selbstbedienungsrayons\" einen Betrieb \"mit traditioneller Bedienung\", regelten sogar im Detail, inwiefern auf \"zweckgerichtet beschränkten Flächen […] die Platzierung grosswarenhaustypischer Konzessionäre/Untermieter\" zulässig sei, und listeten nicht weniger als dreizehn konkrete Beispiele dafür auf. Die Konstruktion des Mietzinses als Kombination von Mindestund Umsatzmiete betonte zusätzlich den Bezug zum Warenhausbetrieb und stellte – für den vorliegenden Rechtsstreit zentral – gleichzeitig auch die wirtschaftliche Tragbarkeit des Zinses für einen Warenhausbetrieb sicher. Der Bewirtschaftungspflicht entsprach auch die Unterhaltsregelung, die bei der Miete von Geschäftsräumen in dieser Art zwar nicht verboten ist (nach Massgabe von Art. 256\nAbs. 2 lit. a OR, d.h. gegen angemessene Entschädigung), aber sehr stark an die\npachtrechtliche Regelung von Art. 284 Abs. 1 OR erinnert. Auch verpflichtete sich\ndie Mieterin, die von der Beklagten übernommenen Alkoholpatente und das\nKleinhandelspatent aufrecht zu erhalten und bei Vertragsende an die Vermieterin\nzurückzugeben. Selbst die Rückgaberegelung atmet den gleichen Geist, verpflich-\n- 17 -\n\ntete sie doch die Mieterin zur Rückgabe eines betriebsbereiten Warenhauses,\nwobei als Massstab der \"dannzumalige allgemeine Standard\" von Warenhäusern\ngelten sollte. Die Parteien haben sich damit nicht nur keine Vorstellung von einer\nanderweitigen Nutzung gemacht, sie haben eine solche vielmehr explizit ausgeschlossen. Der Nachtrag I verweist ausdrücklich auf den ursprünglichen Mietvertrag und damit auf die detailliert geregelte Pflicht zur Nutzung der Sache als Warenhaus. Auch die Beklagte legte stets Wert darauf, dass die Klägerin ein Warenhaus betreibt. Daraus ergibt sich genügend klar, dass es im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages wie des Nachtrags stets nur um die Nutzung der Liegenschaft als Warenhaus ging. Der Klägerin wurde zudem gerade im Rahmen des\nNachtrags mit Blick auf die übernommenen zusätzlichen Mietflächen das Recht\neingeräumt, die \"für den vertragskonformen Zweck als erforderlich erachteten Einund Ausbauten vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen\". Demgemäss legte die\nBeklagte Wert darauf, dass die Klägerin ausschliesslich ein Warenhaus betreibt,\nansonsten der Vertrag kaum so formuliert worden wäre. Schon dem Vorvertrag\nvom 7. Juni 1983 lässt sich entnehmen, dass sowohl Personal als auch Waren\nder Beklagten übernommen werden sollten und dass der Vertragsschluss durch\ndie Klägerin \"zwecks Betrieb ihrer eigenen Warenhäuser\" erfolge. Auch im Bauentscheid vom 15. Mai 1998 ist vom Umbau des Warenhauses die Rede. Selbst\ndas von der Beklagten ihrerseits nur gemietete D-Haus (N-strasse 2) wurde so\numgebaut, dass es dem Warenhausbetrieb in vollem Umfang angeschlossen\nwerden konnte. All dies hat aber zur Folge, dass die Parteien eine andere Nutzungsmöglichkeit weder in Betracht ziehen mussten noch durften, so dass die klare Zweckumschreibung auch die Beklagte vertraglich band und bindet.\n\n5.5.2. Auch aus den Zeugenbefragungen ergibt sich, dass die Parteien stets von\neiner Nutzung als Warenhaus und stillschweigend von einer Offertpflicht im Hinblick auf die Fortführung des Vertragsverhältnisses zu dannzumal marktüblichen\nVertragskonditionen für Warenhäuser ausgingen.\n\nDie im vorausgegangenen Verfahren erhobenen Aussagen sind auch im\nvorliegenden Prozess ohne weiteres und unbestrittenermassen – beide Seiten berufen sich auf die Protokolle – verwertbar, da hier wie dort die gleichen Parteien\n- 18 -\n\nbeteiligt sind, so dass insbesondere das Recht zu Ergänzungsfragen nach beiden\nSeiten umfassend gewahrt ist.\n\n"}