{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\n5.2.2. Sowohl bei der Ermittlung des wirklichen Willens der Parteien als auch bei\nder Frage nach einem normativen Konsens sind die Umstände mitzuberücksichtigen, die den Parteien bei Vertragsschluss bekannt oder erkennbar waren. Massgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, also der historische Konsens\nzwischen den Parteien, weshalb nachträgliches Parteiverhalten grundsätzlich\nnicht von Bedeutung ist. Immerhin lassen später eintretende Umstände besonders bei Dauerschuldverhältnissen bisweilen erkennen, wie die Parteien den Vertrag seinerzeit gemeint bzw. ihre Erklärungen tatsächlich verstanden hatten. Das\n- 14 -\n\nergibt aber den wirklichen, nicht den hypothetischen Parteiwillen und ist deshalb\neine tatsächliche Feststellung (BGE 107 II 417 E. 6; BGE 129 III 675 E. 2.3). Mit\nentsprechenden Schlüssen ist jedenfalls Zurückhaltung geboten, denn wenn\nschon eine Vertragsänderung durch blosses Vertragsgebaren nicht leichthin angenommen werden darf, verbietet es sich umso mehr, für den historischen Konsens zwischen den Parteien allzu viel aus diesem Gebaren abzuleiten. Dies gilt\nganz besonders, wenn schon Streit über eine bestimmte Frage besteht.\n\n5.2.3. Auch bei der Vertragsauslegung hat das Gericht vom Wortlaut der Parteierklärungen auszugehen, aber die Umstände in seine Überlegungen einzubeziehen. Selbst auf den (vermeintlich) klaren Wortlaut eines Vertrages darf nicht unbesehen abgestellt werden. Aus Art. 18 OR folgt, dass ein klarer Wortlaut für die\nAuslegung nicht unbedingt entscheidend und eine reine Wortauslegung verboten\nist. Selbst wenn eine Vertragsbestimmung auf den ersten Blick klar erscheint,\nkann sich aus den anderen Vertragsbestimmungen, aus dem von den Parteien\nverfolgten Zweck und aus weiteren Umständen ergeben, dass der Wortlaut der\nstrittigen Bestimmung nicht genau den Sinn der Vereinbarung unter den Parteien\nwiedergibt. Bei der Auslegung nach dem Wortlaut kommt dem Sinngehalt des\nWortes, den ihm der allgemeine Sprachgebrauch zulegt, entscheidende Bedeutung zu. Auch das systematische Element ist zu berücksichtigen. Ein einzelner\nAusdruck ist im Zusammenhang, in dem er steht, als Teil eines Ganzen aufzufassen; sein Sinngehalt wird häufig bestimmt durch die Stellung, die er in diesem\nGanzen einnimmt. Auch wenn der Wortlaut für sich allein nicht als entscheidend\nanzusehen ist, kommt ihm doch im Verhältnis zu den ergänzenden Mitteln Vorrang zu: Immer wenn die übrigen Auslegungsmittel, insbesondere der Vertragszweck, nicht sicher einen anderen Schluss erlauben, hat es beim Wortlaut sein\nBewenden (Urteil des Bundesgerichts 5C.87/2002 vom 24. Oktober 2002 E. 2.2\nff.).\n\n(…)\n\n5.4. Normativer und tatsächlicher Konsens aufgrund der Willensäusserungen der\nParteien zur Offertklausel\n- 15 -\n\n5.4.1. Für die Frage des normativen Konsenses über die Tragweite der Offertpflicht, die einzubeziehenden Liegenschaften sowie darüber, ob sich der Mietzins\nauf Warenhäuser zu beziehen hat, ist vorab von den unbestrittenen Willensäusserungen der Parteien in diesem Punkt auszugehen, insbesondere vom Text der\nfraglichen Klausel. Für einen abweichenden übereinstimmenden wirklichen Willen\nder Parteien oder aber für Elemente, die das Ergebnis der normativen Auslegung\nverändern, ist wie erwähnt diejenige Partei beweisbelastet, die daraus Rechtsfolgen ableitet. Strittig ist insbesondere, auf welchen Markt sich das Wort \"marktüblich\" bezieht und ob es überhaupt einen Marktpreis für das relevante Segment\ngibt. Bezüglich des relevanten Segmentes sind zwei Möglichkeiten denkbar: Entweder bezieht sich die Verlängerungsklausel auf den Warenhaus-Markt (Standpunkt Klägerin) oder auf den Markt für Liegenschaften an der N-strasse mit einer\nNutzung zu Verkaufszwecken jeglicher Art (Standpunkt Beklagte). Ebenso ist strittig, ob sich die Offerte nur auf die Liegenschaften N-strasse 1 und 3 (Standpunkt\nBeklagte) beziehen musste oder auch auf die Liegenschaft N-strasse 2 (Standpunkt Klägerin). Nur wenn beim Abschluss von Nachtrag I Mietobjekt und Mietzins\nbestimmt oder mindestens bestimmbar waren, kann aus der Offertpflicht in der\ngenannten Klausel eine echte Rechtspflicht der Beklagten abgeleitet werden, die\nim Streitfall gerichtlich erzwungen werden kann und daher der Beklagten auch ein\nvorläufiges Recht verschafft, das Mietobjekt weiter zu benutzen (vgl. zu den essentialia negotii das Urteil des Bundesgerichts 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009 E.\n5.1-2).\n\n5.4.2. Aufgrund der divergierenden Parteidarstellungen insbesondere zum tatsächlichen Verständnis der Parteien über die strittige Klausel wurde im Verfahren\nbetreffend Offertpflicht vor dem Mietgericht im Prozess MD120006-L ein Beweisverfahren mit diversen Zeugeneinvernahmen durchgeführt. Die Akten dieses Verfahrens wurden im vorliegenden Prozess beigezogen, was den Parteien mit Präsidialverfügung vom 14. November 2016 angezeigt wurde. Das Beweisergebnis\nist im Folgenden zusammen mit den von den Parteien präsentierten Urkunden auf\nalle relevanten Aspekte hin auszuwerten.\n\n5.5. Vereinbarte Nutzung des Mietobjekts als Element der Mietzins-Offertpflicht\n- 16 -\n\n"}