{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\n Gemäss BGE 85 II 409 genügt eine objektive Bestimmbarkeit des Preises,\nzu gegebener Zeit kann für die definitive Preisbestimmung nötigenfalls der Richter\nangerufen werden. Im Urteil 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009 hielt das Bundesgericht fest, der Verweis auf ein objektives Kriterium, nach dem sich der Leistungsumfang bestimme, reiche aus. Ein solch objektives Kriterium könne auch die lokale Ortsüblichkeit sein. Wenn nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die\nVereinbarung einer Offerte mit einem ortsüblichen Mietzins genügt, ist auch davon auszugehen, dass ein \"marktüblicher\" Mietzins ein objektives Kriterium darstellen kann, besonders wenn die Parteien – wie im vorliegenden Fall von der\nKlägerin behauptet – ein bestimmtes Nutzungssegment als Massstab gewählt\nhätten. In BGE 123 III 292 E. 6a erkannte auch das Bundesgericht, dass jeweils\n- 12 -\n\nder marktübliche Preis für die vertragskonforme Nutzung massgebend sei. Selbst\ndie Beklagte führte im Verfahren betreffend Offertpflicht aus, die Parteien hätten\nmit den marktüblichen Konditionen auf ein objektives Kriterium abstellen wollen.\n\nDie Beklagte wandte weiter ein, der Mietzins sei nicht bestimmbar, was allein schon die Tatsache belege, dass eine Offerte notwendig sei. Es bestehe\nüberdies kein Markt für Warenhäuser an der N-strasse, es sei nicht einmal klar,\nwas unter einem Warenhaus zu verstehen sei. Vorliegend ist also nicht der Begriff\n\"Marktüblichkeit\" das Problem, sondern vor allem die Definition des massgeblichen Marktes und die Frage, ob die Parteien diesen mit ihrer vertraglichen Nutzungsbeschreibung in einer so bestimmten Weise eingeschränkt haben, dass im\nStreitfall eine richterliche Festsetzung insbesondere auch des Mietzinses möglich\nist. Ist die Frage zu bejahen, folgt daraus ohne weiteres auch ein Realvollstreckungsanspruch der Klägerin bezüglich der Offertpflicht.\n\n5.2. Zustandekommen und Auslegung von Verträgen allgemein\n\n5.2.1. Im schweizerischen Vertragsrecht gilt nach Art. 1 und 18 OR bei Fragen\ndes Konsenses oder der Auslegung der Grundsatz des Primats des subjektiv\nübereinstimmend Gewollten vor dem objektiv Erklärten, subjektiv aber unterschiedlich Verstandenen. Im Konsens- wie im Auslegungsstreit hat das Sachgericht daher zu prüfen, ob die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend geäussert, verstanden und in diesem Verständnis geeinigt haben. Ist dies für den Vertragsschluss als solchen zu bejahen, liegt ein tatsächlicher Konsens vor. Haben\ndie Parteien sich in den Vertragsverhandlungen zwar übereinstimmend verstanden, aber nicht geeinigt, besteht ein offener Dissens und damit kein Vertragsschluss. Haben sie sich übereinstimmend geäussert, aber abweichend verstanden, liegt ein versteckter Dissens vor, welcher zum Vertragsschluss führt, wenn\neine der Parteien nach dem Vertrauensgrundsatz in ihrem Verständnis der gegnerischen Willensäusserung zu schützen und damit die andere auf ihrer Äusserung\nin deren objektivem Sinn zu behaften ist. Bleibt ein übereinstimmender wirklicher\nParteiwille im Sinne von Art. 18 Abs. 1 OR unbewiesen, sind zur Ermittlung des\nmutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang so-\n- 13 -\n\nwie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Führt\ndiese objektivierte Betrachtungsweise zur Annahme übereinstimmender Willensäusserungen, liegt ein normativer Konsens vor (BGE 123 III 35 E. 2.b). Bei\nder Bewertung des Verhaltens der Parteien hat das Gericht zu berücksichtigen,\nwas sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben (BGE 132 III 24 E. 4; BGE 131 III 606 E. 4.1 =\nPra 2006 Nr. 80; BGE 122 III 420 E. 3a). Nach der sogenannten Unklarheitsregel\nsind mehrdeutige Wendungen in vorformulierten Vertragsbedingungen im Zweifel\nzu Lasten jener Partei auszulegen, welche sie verfasst hat (BGE 124 III 155\nE. 1.b m.w.H.). Wird eine Übereinstimmung des inneren Willens der Parteien\nfestgestellt, so ist dieser tatsächliche Konsens massgebend und es braucht nicht\nnach dem allfälligen Vorliegen und Inhalt eines normativen Konsenses gesucht zu\nwerden. Nur wenn ein natürlicher Konsens fehlt oder unbewiesen bleibt, gelangt\ndas Vertrauensprinzip zur Anwendung (Urteil des Bundesgerichts 4C.374/2001\nvom 6. September 2002 E. 2.1). Die Behauptungs- und Beweislast für Bestand\nund Inhalt eines vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven\nVertragswillens trägt indessen jene Partei, welche aus diesem Willen zu ihren\nGunsten eine Rechtsfolge ableitet (BGE 121 III 118 E. 4.b.aa). Im Prozess um\ndas Zustandekommen eines Vertrages bedeutet dies, dass das Gericht sich vorab\nzu fragen hat, ob sich aus den unbestrittenen Willensäusserungen der Parteien\nein normativer Konsens ergibt. Ist die Frage zu bejahen, hat es die Parteien zum\nBeweis für Umstände zuzulassen, die auf einen abweichenden wirklichen Willen\nsprechen oder die die vorläufige Bewertung des normativen Konsenses in einem\nanderen Licht erscheinen lassen.\n\n"}