{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-01-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB140015_2017-01-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr_1_02.pdf", "Checksum": "9caf5a7ba5a8b9c18c786a925fa1dd16"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB140015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:35:55", "Checksum": "22deff8687d2e7535ba0a5fc19b26845", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.01.2017 MB140015\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 1: Erstreckung des Mietverhältnisses. Gültige Beendigung des Mietverhältnisses als Vorfrage für das Rechtsschutzinteresse an der Klage. Rechtskraftvorbehalt (bedingter Entscheid) bei Parallelprozess über die Vorfrage. Realerfüllungsanspruch aus einer vertraglich vereinbarten Pflicht der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte auf Vertragsverlängerung. Gegenstandslosigkeit der Klage nach Auszug der Mieterin. Kosten- und Entschädigungsfolgen.\n\n Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass im Entscheid ein Rechtskraftvorbehalt anzubringen wäre, wenn das Gericht zum Schluss kommen sollte, an\neiner Erstreckung bestehe kein Rechtsschutzinteresse, da eine Verletzung einer\nAngebotspflicht der Beklagten zumindest zu einem Anspruch der Klägerin auf eine vorläufige Weiterbenützung der Sache führe. So kann sichergestellt werden,\ndass der Prozess hinsichtlich des Erstreckungsbegehrens wieder aufgenommen\nwerden könnte, wenn sich im handelsgerichtlichen Verfahren ergeben sollte, die\nAngebotspflicht bestehe nicht. Ein materiell unrichtiges Ergebnis des vorliegenden\nVerfahrens lässt sich auf diese Weise vermeiden.\n\n4.5. Damit ist vorab zu prüfen, ob das vorliegende Mietverhältnis per 31. Januar\n2014 zu Ende gegangen ist, wie die Beklagte dies geltend macht. Dabei stellt sich\ndie Klägerin auf den Standpunkt, die Beklagte habe eine Offerte zur Fortführung\ndes Vertragsverhältnisses zu marktüblichen Konditionen für Warenhäuser abzugeben, die sich auf das gesamte Mietobjekt, mithin auch auf die Liegenschaft N-\n- 10 -\n\nstrasse 2 beziehe. Demgegenüber geht die Beklagte davon aus, dass sie eine Offerte für die Verkaufsflächen im heutigen Mietobjekt ohne Nutzungseinschränkung\nzu unterbreiten gehabt habe, welche die Räume in der Liegenschaft N-strasse 2\nnicht mitumfasse. Umstritten ist sodann, ob mit dem Verweis auf die marktüblichen Konditionen ein hinreichend bestimmbarer Mietzins festgelegt wurde, ob\nmithin im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Offertklausel sämtliche für einen Mietvertrag objektiv wesentlichen Punkte abdeckt oder nicht.\n\n5. Inhalt und Tragweite der Offertpflicht der Beklagten\n\n5.1. Ausgangslage\n\n5.1.1. Zu prüfen ist in Zusammenhang mit den soeben dargestellten Fragen, ob\nZiff. 5 des Nachtrags I vom 5. November 2001 als echte Vertragspflicht der Beklagten aufzufassen ist oder nicht, mithin ob ihre Erfüllung gerichtlich erzwungen\nwerden kann oder ob ihre Verletzung nur eine Schadenersatzpflicht nach sich\nzieht. Davon hängt letztlich auch die Frage ab, ob die Klägerin nach unterbliebener vertragskonformer Offerte das vertragliche Recht ableiten kann, die Mietsache\nzumindest vorläufig weiterhin zu nutzen, d.h. bis zu einem allfälligen korrekten\nAngebot der Beklagten oder aber einer richterlichen Festlegung des massgeblichen Mietzinses.\n\n5.1.2. In der Schweiz anerkennt die h.L. selbst bei blossen Vorverträgen i.S.v. Art.\n22 OR die Möglichkeit einer Realvollstreckung: Die fehlende Zustimmung einer\nPartei zur Umsetzung der vorvertraglichen Verpflichtung, einen Hauptvertrag einzugehen, kann durch ein Gerichtsurteil erzwungen und gegebenenfalls auch ersetzt werden, es sei denn die Parteien hätten aufgrund der gesamten Umstände\neine derartige Rechtsfolge ausgeschlossen (BSK OR I-Zellweger-Gutknecht, Art.\n22 N 42 ff., insbes. N 65 ff.). Verträge mit (echtem) Optionsrecht unterscheiden\nsich gegenüber blossen Vorverträgen nach Lehre und Rechtsprechung dadurch,\ndass einer Seite im Rahmen eines schon bestehenden Hauptvertrages ein Gestaltungsrecht eingeräumt wird, einen selbständigen Folgevertrag zu erzeugen\n(BSK OR I-Zellweger-Gutknecht, Art. 22 N 30 ff.). Enthält ein solches Optionsrecht alle essentialia negotii des Folgevertrags, so kommt dieser zustande, ohne\ndass es neben der Optionsausübung noch einer weiteren rechtsgeschäftlichen\n- 11 -\n\nErklärung insbesondere der durch die Option belasteten Partei bedürfte (a.a.O., N\n31; BGE 113 II 31 E. 2a; BGE 122 III 10 E. 4a und b). Fehlt es an einer Regelung\nüber alle essentialia, sehen die Parteien insbesondere die freie Verhandlung über\neine Fortsetzung vor, bleibt die Ausübung des Optionsrechts allein grundsätzlich\nwirkungslos, unter Vorbehalt von Schadenersatzansprüchen insbesondere aus\nder Pflicht zu ernsthaftem Verhandeln (culpa in contrahendo, hier allerdings nicht\nauf quasivertraglicher Basis, sondern auf der Grundlage des ursprünglichen Vertrages).\n\n5.1.3. Im vorliegenden Fall liegt nach übereinstimmender Auffassung der Parteien\nweder eine echte noch eine unechte Option vor, wie dies auch das Obergericht\nschon festgestellt hat, sondern eine eigene rechtliche Konstruktion, nämlich eine\n\"Offertpflicht\". Diese liegt von der Art her zwischen einer echten und unechten\nOption und hat je nach Ausgestaltung einen vorvertragsähnlichen Charakter oder\nnicht. Wie bei der unechten Option hängt das Zustandekommen der Fortsetzung\ndes Mietvertrages zwar von Verhandlungen zwischen den Parteien ab (vgl. dazu\ndas Urteil des Bundesgerichts 4C.152/2004 vom 9. Juli 2004 E. 3), wie dies hier\nauch beide Seiten annehmen. Erweist sich die Verpflichtung aber bezogen auf die\nessentialia negotii als hinreichend konkret, so kann sie auch richterlich vollstreckt\nwerden. Dazu muss einerseits Einigkeit bestehen über das Mietobjekt, das von\nder Offertpflicht erfasst ist. Andererseits muss der Mietzins bestimmt oder zumindest bestimmbar sein.\n\n"}