{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2014-10-27", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB130013-L-U_2014-10-27.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2014_Nr._5.pdf", "Checksum": "7b6b551c4599752fe7b4e63025b947b8"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB130013-L/U"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 27.10.2014 MB130013-L/U"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 27.10.2014 MB130013-L/U"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 27.10.2014 MB130013-L/U"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2014 Nr. 5: Fehlende schriftliche Vollmacht macht Kündigung nicht nichtig"}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:25:10", "Checksum": "519a24c12d98c65be715fd661ab28fdd", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 27.10.2014 MB130013-L/U\nRegeste:\nZMP 2014 Nr. 5: Fehlende schriftliche Vollmacht macht Kündigung nicht nichtig\n\nZMP 2014 Nr. 5\n\nEine durch einen Vertreter ausgesprochene Kündigung macht diese nicht per\nse nichtig: Das Mietgericht hielt in seinem Entscheid fest, dass grundsätzlich\neine durch eine nicht berechtigte Person ausgesprochene Kündigung nichtig\nist. Der Vermieter darf sich aber vertreten lassen, wenn dies für den Mieter\nerkennbar ist. Vorliegend hatten die Kläger die Verwaltung stets akzeptiert\nund wussten deshalb über das Vertretungsverhältnis Bescheid. Die Zeichnungsberechtigung der unterschreibenden Person kann sich auch aus einer\nHandlungsvollmacht ergeben. Eine Pflicht, die Vollmacht mit der Kündigung\nmitzusenden, besteht nicht.\n\nDie Kläger machten geltend, die Kündigung sei nichtig, da sie von einer nicht bevollmächtigten Person unterzeichnet worden sei. Die Kündigung sei von einer\nSachbearbeiterin A. unterschrieben worden, die nicht unterzeichnen dürfe. Eine\nKündigung stelle keine alltägliche Geschäftshandlung dar. Im Zeitpunkt der Kündigung seien keine rechtsgültigen Vollmachten vorhanden gewesen.\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts vom 27. Oktober 2014:\n\n\"III.\n\n(…)\n\n4. Nichtigkeit der Kündigung\n\n(…)\n\n4.3. Nichtig ist eine Kündigung, wenn sie mit einem derart schweren formellen\noder materiellen Mangel behaftet ist, dass sie keine rechtlichen Wirkungen entfaltet. Die Nichtigkeit muss entweder ausdrücklich in einer gesetzlichen Bestimmung\nvorgesehen sein oder sich aus deren Sinn oder Zweck ergeben (LACHAT/THANEI,\na.a.o., S. 598). Nichtig sind somit Kündigungen, bei denen gesetzliche oder vertragliche Formerfordernisse nicht erfüllt sind, aber auch formrichtige Kündigun-\n-2-\n\ngen, wenn andere formelle Mängel vorliegen, beispielsweise eine durch eine nicht\nbevollmächtigte Person ausgesprochene Kündigung.\n\nDie Vermieterschaft kann sich bei der Abgabe der Kündigung durch eine Verwaltung, einen Rechtsbeistand oder eine x-beliebige Person vertreten lassen. Das\nVertretungsverhältnis muss sich aber unzweideutig entweder aus dem Kündigungsschreiben, dem Kündigungsformular oder aus den Umständen ergeben\n(Art. 32 Abs. 2 OR). Kann die gekündigte Partei im Zeitpunkt des Empfangs der\nKündigung das Vertretungsverhältnis nicht erkennen, ist die Kündigung unwirksam. Im Zweifelsfall kann die gekündigte Partei die Vorlage einer Vollmacht verlangen (LACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 508).\n\nDie Vertretung der Aktiengesellschaft (gegen Aussen) ist in Art. 718 ff. OR geregelt. Grundsätzlich obliegt die Vertretung dem Verwaltungsrat, er kann diese jedoch einem oder mehreren Mitgliedern (Delegierte) oder Dritten (Direktoren) übertragen (Art. 718 Abs. 2 OR). Diese zur Vertretung befugten Personen können im\nNamen der Gesellschaft alle Rechtshandlungen vornehmen, die der Zweck der\nGesellschaft mit sich bringen kann (Art. 718a Abs. 1 OR). Nach Art. 721 OR kann\nder Verwaltungsrat einer Aktiengesellschaft Prokuristen oder andere Bevollmächtigte – Zeichnungsberechtigte ohne Titel und Handlungsbevollmächtigte – ernennen. Für die Ernennung bedarf es (im Vergleich zu Art. 718 OR) keiner statutarischen Grundlage bzw. deren Konkretisierung im Organisationsreglement (CHK-\nPLÜSS/FACINCANI-KUNZ/KÜNZLI, OR 721 N 1). Die Prokura kann kollektiv erteilt\nwerden oder auf eine Zweigniederlassung beschränkt werden. Bei entsprechendem Eintrag im Handelsregister kann eine solche Beschränkung auch einem gutgläubigen Dritten entgegengehalten werden. Bei fehlendem Eintrag dürfen Dritte\nhingegen davon ausgehen, dass keine solche Beschränkung vorliegt.\n\nHingegen kann die (meist stillschweigend) erteilte Handlungsvollmacht im Sinne\nvon Art. 462 OR nicht im Handelsregister eingetragen werden. Im Vergleich zum\nProkurist hat der Handlungsbevollmächtigte eine weniger weit reichende Vertretungsmacht. Seine Vollmacht beschränkt sich auf die Rechtshandlungen, die der\nBetrieb des Gewerbes oder die Ausführung der Geschäfte gewöhnlich mit sich\nbringt (Art. 462 Abs. 1 OR). Der Dritte kann davon ausgehen, dass der Hand-\n-3-\n\nlungsbevollmächtigte zu allen Rechtshandlungen ermächtigt ist, die je nach Fall\nder Betrieb des Gewerbes, die Ausführung bestimmter Geschäfte oder die Verantwortung für einen bestimmten Geschäftskreis gewöhnlich mit sich bringen, solange dem Dritten kein anderer Umfang der Vollmacht kommuniziert wurde oder\ner aus den Umständen auf einen anderen Umfang der Vollmacht schliessen muss\n(CHK-SCHWARZ, OR 462 N 8).\n\n4.2. Die Kläger machen geltend, die Verwaltung habe bei den Kündigungen über\nkeine Vollmacht der Beklagten verfügt. Bei einem Verwaltungsmandat handelt es\nsich um einen Auftrag im Sinne von Art. 394 ff. OR. Da der Auftrag keinen besonderen Formvorschriften untersteht, kann er gemäss Art. 11 OR auch formfrei abgeschlossen werden. Vorliegend wurde indes am 1. Juli 2013 ein schriftlicher\nHausverwaltungsvertrag geschlossen, worin festgehalten wurde, dass die Verwaltungstätigkeit am 25. Juli 2001 begann. Im Zeitpunkt der Kündigungen durch die\nVerwaltung am 17. März 2013 bestand dieser schriftliche Hausverwaltungsvertrag\nzwar noch nicht. Dies ändert aber nichts daran, dass die Verwaltung beauftragt\nwar. Der Einwand der Kläger, es könne eine Urkundenfälschung des Verwaltungsvertrags vorliegen, sei doch die Liegenschaft C nicht wie im früheren Hausverwaltungsvertrag vom 30. Juni 1989 erwähnt, zielt daneben.\n\n"}