{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2013-11-01", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB120030-L-U_2013-11-01.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2013_Nr._8.pdf", "Checksum": "35a9a716602e86e0683288376249fdbe"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB120030-L/U"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 01.11.2013 MB120030-L/U"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 01.11.2013 MB120030-L/U"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 01.11.2013 MB120030-L/U"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2013 Nr. 8: Abgrenzung zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Kündigung"}], "ScrapyJob": "446973/28/2354", "Zeit UTC": "05.09.2025 22:11:46", "Checksum": "2dcc69d2bdb2c2b86aeb7467410513b5", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 01.11.2013 MB120030-L/U\nRegeste:\nZMP 2013 Nr. 8: Abgrenzung zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Kündigung\n\nZMP 2013 Nr. 8\n\nAbgrenzung zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Kündigung\n\nDie Parteien waren sich vorliegend uneins darüber, ob es sich bei der Kündigung\nvom 24. Mai 2012 auf den 12. August 2012 um eine ausserordentliche oder um\neine ordentliche Kündigung handelt. Das Mietgericht hielt fest, dass die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip zu erfolgen habe, und kam im konkreten Fall\nzum Schluss, dass eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257f\nAbs. 3 OR vorliege. Eine Konversion der ausserordentlichen Kündigung in eine\nordentliche ist nicht möglich.\n\nAus dem Urteil des Mietgerichtes vom 1. November 2013:\n\n\"2.2. Die Kündigung eines Vertrags ist ein Gestaltungsrecht. Mit dessen Ausübung wird einseitig die Rechtsstellung der anderen Partei verändert. Aufgrund\ndieser Wirkung für den Vertragspartner muss die Ausübung eines Gestaltungsrechts auf einer klaren und unzweifelhaften Willensäusserung beruhen. Die Kündigung muss den klaren Willen ausdrücken, den Mietvertrag auf ein bestimmtes\noder einfach bestimmbares Datum aufzulösen. Sie muss eindeutig, unbedingt und\nunwiderruflich sein, andernfalls sie wirkungslos wäre. Zudem muss die Begründung klar und widerspruchslos sein. Besteht keine Einigkeit zwischen den Parteien über den Sinn der Willenserklärung, muss sie nach dem Vertrauensprinzip\nausgelegt werden (Urteil des Bundesgerichts 4A_189/2011 vom 4. Juli 2011,\nErw. 8.2, Originaltext französisch, auf deutsch übersetzt und publ. in: MRA 1/13\nS. 24 ff., unter Hinweis auf BGE 135 III 441 ff., S. 444 E. 3.3., und ZK-Higi, Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR N 35 sowie weitere Entscheide).\n\nArt. 266a Abs. 2 OR bestimmt, dass die Kündigung auf den nächsten Termin\nwirksam wird, falls Kündigungsfrist oder Kündigungstermin nicht eingehalten werden. Diese Bestimmung findet nicht nur auf eine ordentliche Kündigung, die von\nArt. 266a Abs. 1 OR erwähnt wird, sondern analog etwa auch auf eine Kündigung\nwegen dringenden Eigenbedarfs Anwendung. Dabei geht es alleine darum, einen\nIrrtum in Bezug auf den Kündigungstermin zu korrigieren, nicht aber um die Hei-\n-2-\n\nlung einer Kündigung, deren Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Zudem findet diese Bestimmung keine Anwendung, wenn die Willenserklärung nicht nur in Bezug\nauf das Datum unklar ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_189/2011 vom 4. Juli\n2011, Erw. 8.2, Originaltext französisch, auf deutsch übersetzt und publ. in: MRA\n1/13 S. 24 ff., unter Hinweis auf BGE 135 III 443 E. 3.3. S. 445, Originaltext französisch, auf deutsch in Pra 2010 Nr. 30 und mp 4/09 S. 247 ff.; ZK-Higi, N 44 zu\nArt. 266a OR; SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 266a OR N 13).\n\n2.3. Der Beklagte kündigte mit amtlichem Formular vom 24. Mai 2012 auf den\n12. August 2012. Damit hielt er weder die vertragliche Kündigungsfrist von drei\nMonaten noch den Kündigungstermin ein. Weil die Kündigungstermine im Mietvertrag nicht näher bestimmt wurden, wäre eine ordentliche Kündigung auf den\n30. September als im Bezirk Zürich nächster ortsüblicher Kündigungstermin\n(Art. 266c OR) möglich gewesen. Mithin wich die Kündigung des Beklagten bezüglich Frist und Termin erheblich von denen einer ordentlichen Kündigung ab.\nAuf Befragen erklärte der Beklagte anlässlich der Hauptverhandlung, auf den\n12. August 2012 habe er gekündigt, weil dem Untermieter auf dieses Datum gekündigt worden sei und dieser sonst ohne Wohnung dagestanden wäre. Mithin\nkündigte der Beklagte der Klägerin nicht irrtümlich, sondern ganz bewusst auf\ndiesen speziellen Termin. Als Begründung gab er im amtlichen Formular die Verletzung von \"Mietpflichten\" an, gemäss Art. 262 OR, weswegen der Vertrag gekündigt werde. Weiter gab er an, durch die Verletzung der Kommunikationspflicht\ndurch die Klägerin nicht mehr an den Vertrag gebunden zu sein, unter Anführung\nvon Art. 24 OR. Diese Bestimmung regelt Fälle des wesentlichen Irrtums, bei deren Vorhandensein der Vertrag für denjenigen unverbindlich ist, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befand (Art. 23 OR). Dies dürfte denn auch\nder Grund gewesen sein, weshalb der Beklagte anführte, nicht mehr an den Vertrag gebunden zu sein. Mithin war die Willenserklärung bzw. die Kündigung des\nBeklagten für die Klägerin nicht nur in Bezug auf den Zeitpunkt unklar, sondern\nals solche an sich. Art. 266a Abs. 2 OR findet daher keine Anwendung (Urteil des\nBundesgerichts 4A_189/2011 vom 4. Juli 2011, Erw. 8.2, deutsche Übersetzung\nbereits erwähnt). Aus der Nichteinhaltung der Kündigungsfrist, dem ungewöhnlichen Kündigungszeitpunkt sowie der unklaren und widersprüchlichen Begründung\n-3-\n\nmusste die Klägerin nun aber nach dem Vertrauensprinzip auf eine ausserordentliche Kündigung und keinesfalls auf eine ordentliche Kündigung schliessen. Daran\nändert weder der Umstand, dass der Beklagte kein Jurist ist, noch dass die Klägerin auf dem Anfechtungsformular die Rubrik \"Anfechtung der Gültigkeit der Kündigung\" ankreuzte, etwas. Als Fazit ist festzuhalten, dass von einer ausserordentlichen Kündigung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR auszugehen ist.\n\n"}