{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2013-08-08", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB120005-L-U_2013-08-08.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2013_Nr._4.pdf", "Checksum": "0117fce5f961abec6f20e1e9cf76e5c9"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB120005-L/U"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 08.08.2013 MB120005-L/U"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 08.08.2013 MB120005-L/U"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 08.08.2013 MB120005-L/U"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2013 Nr. 4: AG darf Interesse des Alleinaktionärs berücksichtigen, gilt nicht als Drittinteresse"}], "ScrapyJob": "446973/28/2354", "Zeit UTC": "05.09.2025 22:17:17", "Checksum": "386a787a6593c79b906f8794a76061a0", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 08.08.2013 MB120005-L/U\nRegeste:\nZMP 2013 Nr. 4: AG darf Interesse des Alleinaktionärs berücksichtigen, gilt nicht als Drittinteresse\n\nZMP 2013 Nr. 4\n\nEine Aktiengesellschaft als Vermieterin darf das Interesse ihres Alleinaktionärs berücksichtigen, dieses gilt nicht als Interesse eines Dritten.\n\nIm vorliegenden Fall war die Gültigkeit einer Kündigung zu beurteilen. Dabei stellte sich auch die Frage, ob die Aktiengesellschaft als Vermieterin dem Mieter künden durfte, weil ihr Alleinaktionär in das Mietobjekt einziehen wollte. Das Mietgericht setzte sich mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auseinander\n(vgl. 2.2.5.) und berücksichtigte die Tatsache, dass das einzige Aktivum der Aktiengesellschaft die im Streit liegende Liegenschaft war und vom Alleinaktionär\nverwaltet wurde (vgl. 2.2.6).\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts vom 8. August 2013:\n\n\"2.2.5. Das Bundesgericht hatte die Frage der Gültigkeit einer Kündigung durch\neine juristische Person im Interesse eines Alleinaktionärs – soweit ersichtlich –\nbislang noch nicht konkret zu entscheiden. Im Entscheid 4C.139/2000 vom\n10. Juli 2000, E. 2b (publ. in: MRA 3/2001 S. 75 ff.) hielt es im Zusammenhang\nmit einer Mieterstreckung fest, die Interessen einer Immobiliengesellschaft als\nVermieterin konzentrierten sich auf die Verwirklichung ihres Gesellschaftszwecks.\nAus diesem Grund müsse eine juristische Person, welche sich auf den Wunsch\nihres Aktionärs berufe, die Räumlichkeiten selber zu nutzen, die Einrede gewärtigen, dass der Aktionär juristisch eine andere Person als die Gesellschaft sei. In\nBGE 132 III 737, E. 3.4.3, hielt das Bundesgericht – mit verschiedenen Hinweisen\n– fest, die Frage, ob sich eine Aktiengesellschaft auf das dringende Interesse an\nder Nutzung des Mietobjekts durch einen Aktionär berufen könne, werde in der Literatur uneinheitlich beantwortet, das Bundesgericht selbst habe die Frage noch\nnicht zu beantworten gehabt. Es verwies in diesem Zusammenhang auf das im\nvorerwähnten Entscheid erfolgte obiter dictum. Im Entscheid 4A_297/2010 vom\n6. Oktober 2010, E. 2.3 (Originaltext französisch, auf Deutsch übersetzt und publ.\nin: mp 1/11 S. 72 ff.), stellte das Bundesgericht (für den konkreten Fall) fest, das\nInteresse der Aktiengesellschaft (Eigentümerin der Liegenschaft), die Wohnung\ndem Sohn der Alleinaktionärin zur Verfügung zu stellen, erscheine gegenüber den\n-2-\n\nvon der Mieterin geltend gemachten Interessen ganz klar von offensichtlich untergeordneter Bedeutung, weshalb die Kündigung treuwidrig erfolgt sei. Das Bundesgericht beantwortete die Frage, ob es überhaupt einem legitimen Interesse der\nAktiengesellschaft entspreche, die Wohnung dem Sohn der Alleinaktionärin zur\nVerfügung zu stellen, zwar nicht ausdrücklich. Indem es aber die Interessen des\nSohnes denjenigen der Mieterin gegenüberstellte, ging das Bundesgericht implizit\ndavon aus, dass es grundsätzlich einem legitimen Interesse entspricht, der aktuellen Mieterin aufgrund des Bedarfs des Sohns der Alleinaktionärin zu kündigen.\nDenn wäre dieser Kündigungsgrund an sich nicht rechtens gewesen, hätten dessen Interessen gar nicht erst denjenigen der Mieterin gegenübergestellt werden\nkönnen und müssen. Hinzu kommt, dass das Bundesgericht die persönliche Situation sowie die Bedürfnisse und Interessen des Sohns der Alleinaktionärin in die\nInteressenabwägung einbezog und diese somit nicht als zu vernachlässigende\nDrittinteressen behandelte. Anders wäre der Entscheid zu interpretieren, wenn\ndas Bundesgericht die Frage des legitimen Kündigungsgrundes ausdrücklich offen gelassen hätte, da sich die Kündigung aufgrund des offensichtlichen Missverhältnisses der Interessen ohnehin als treuwidrig erwiesen hätte. Ein entsprechender Hinweis ist dem Entscheid jedoch nicht zu entnehmen. Ausserdem ist auf den\nBeschluss des Obergerichtes des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom\n11. Februar 1988 hinzuweisen, worin zwar die Interessen des Alleinaktionärs\n(Raumbedürfnisse und Schaffung einer Raumreserve für zukünftige Bedürfnisse)\nentsprechend der herrschenden Lehre und Rechtsprechung nicht als Eigenbedarf\nim Sinne eines Erstreckungsausschlusses berücksichtigt wurden. Immerhin erkannte das Obergericht jedoch, dass die Bedürfnisse des Alleinaktionärs nicht\nunerheblich seien und stellte es fest, dass diese in Anbetracht der umstrittenen\nwirtschaftlichen Identität gegebenenfalls im Rahmen einer Interessenabwägung\nwie ein Eigeninteresse der am Prozess beteiligten Aktiengesellschaft angemessen zu berücksichtigen seien (SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 272 N 53).\n\n2.2.6. Aufgrund des Ausgeführten kann die Kündigung durch eine Aktiengesellschaft in der Absicht, die Wohnung dem Alleinaktionär zur Verfügung zu stellen,\njedenfalls nicht generell als treuwidrig bezeichnet werden. Dies muss aufgrund\nder nachfolgenden Erwägungen noch vielmehr gelten:\n-3-\n\n2.2.6.1. Bei der Beklagten handelt es sich um eine im Handelsregister eingetragene Aktiengesellschaft, welche den Kauf und Verkauf von Liegenschaften und\nGrundstücken, Planung und Realisation von Um- und Neubauten, Tätigkeit als\nGeneralunternehmer, Verwaltung von eigenen und fremden Liegenschaften sowie\ndie Vermittlung von Liegenschaften bezweckt. Sie hat ihren Sitz in Z. an der\nWohnsitzadresse von X., welcher als einziger Verwaltungsrat der Gesellschaft mit\nEinzelunterschrift eingetragen ist. Gleichzeitig ist X. Alleinaktionär der Beklagten.\nDie Liegenschaft L. – einziges Aktivum der Beklagten – wird seit Ende 2010 von\nX. und seiner Lebenspartnerin Y. verwaltet.\n\n"}