{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-07-11", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180012-L_2019-07-11.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_11.pdf", "Checksum": "7a42624b2715fe5ca20595dca8f7a6ac"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180012-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 11: Nichtverwendung des amtlichen Formulars bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. 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Dass das Mietobjekt bei Einzug\nfrisch renoviert war, mit Parkett- oder Laminat-Boden ausgestattet ist sowie über\neine gute Verkehrsanbindung verfügt und zentral gelegen ist, wirkt sich erhöhend\nauf den Mietzins aus. Diese Faktoren werden indes durch die Lärmexponiertheit\nsowie die fehlende Küche wieder ausgeglichen. Vorliegend rechtfertigt es sich\ndamit, für die Festlegung des Anfangsmietzinses vom Mittelwert auszugehen, mithin Fr. 32.70/m2. Berücksichtigt man den Mietpreisindex der Stadt Zürich (Basis\n2005), zeigt sich zwischen der Mietpreisstrukturerhebung 2006 und dem Mietbeginn am 11. Dezember 2016 ein Anstieg des allgemeinen Mietniveaus um 10.9%\n(«https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/statistik/themen/bauenwohnen/mietpreise/mietpreisindex/mietpreisindex.html»; zuletzt besucht am\n20. Juni 2019). Erhöht man den durchschnittlichen Quadratmeterpreis gemäss\nMietpreis-Strukturerhebung, vorliegend Fr. 32.70, um den Anstieg des Mietpreisindexes von 10.9% und multipliziert das Resultat mit 12 m2, so ergibt sich ein statistischer Nettomietzins von Fr. 435.– pro Monat.\n\n4.4.3. Für die Strukturpreiserhebung wurden zwar die Nettomietzinse erhoben,\ndabei aber davon ausgegangen, dass als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und separate, hinzugemietete Räume ausgeschieden sind\n(Strukturpreiserhebung, a.a.O., S. 4 u.). Vorliegend sind gemäss Mietvertrag im\nNettomietzins sowohl Heizungs- und Warmwasserkosten, Wasser- und Abwasserkosten, Hauswartung sowie Allgemeinstrom enthalten. Zudem führte der Beklagte unwidersprochen aus, Strom sowie WLAN seien im Mietzins inklusive. Zur\nHerstellung der Vergleichbarkeit zwischen der Statistik und dem vorliegendem\nMietzins sind somit auf den ermittelten Nettomietzins Zuschläge von Fr. 70.– für\nHeiz- und Wasserkosten, Fr. 40.– für WLAN und Fr. 35.– für Stromkosten hinzuzurechnen. Der Anfangsmietzins ist somit unter Würdigung aller Umstände auf\nFr. 580.– pro Monat festzulegen.\n- 18 -\n\n5. Rückerstattung\n\n5.1. Der Kläger verlangt die Rückerstattung von zuviel bezahltem Mietzins zuzüglich Zins zu 5% seit mittlerem Verfall.\n\n5.2. Die Klage auf Rückerstattung von zu viel bezahltem Mietzins im Anschluss\nan die richterliche Festsetzung des Mietzinses verlangt die Rückerstattung einer\nLeistung, die ohne Rechtsgrund erbracht worden ist. Diese richtet sich nach den\nRegeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR; BGE 140 III 583\nE. 3.2.3, a.a.O.; BGE 130 III 504 E. 6.2, publ. in: mp 3/04 S. 134 ff.; Urteil des\nBundesgerichts 4A_254/2016 v. 10.7.2016 E. 3.1.3.1, a.a.O.). Die Klage aus ungerechtfertigter Bereicherung verjährt mit Ablauf eines Jahres, nachdem der Verletzte von seinem Bereicherungsanspruch Kenntnis hat, in jedem Fall aber mit\nAblauf von zehn Jahren seit Entstehung des Anspruchs (Art. 67 Abs. 1 OR;\nArt. 128 Ziff. 1 OR). Innert dieser Verjährungsfrist, oder solange der Vermieter die\nEinrede der eingetretenen Verjährung nicht geltend macht (Art. 142 OR), gibt es\nkeine zeitliche Begrenzung für diese Klage (BGE 140 III 583 E. 3.2.3, a.a.O.; BGE\n142 III 369 E. 3, publ. in: mp 3/16 S. 253 ff.; Urteil des Bundesgerichts\n4A_254/2016 v. 10.7.2017 E. 3.1.3.1, a.a.O.).\n\n5.3. Wie ausgeführt wurde und unstrittig ist, hat der Kläger innert Jahresfrist seit\nKenntnisnahme des Formmangels mit Klage vom 9. Februar 2018 gehandelt. Der\nBeklagte erhob denn auch nicht die Verjährungseinrede, womit darauf ohnehin\nnicht einzugehen ist (Art. 142 OR). Vorliegend hat der Kläger den im Mietvertrag\nfestgehaltenen Mietzins von monatlich Fr. 1'350.– seit Mietbeginn am\n11. Dezember 2016 bezahlt, in der Annahme, dieser sei geschuldet. Da sich der\nAnfangsmietzins als nichtig erweist und mit vorliegendem Urteil auf monatliche\nFr. 580.– festgesetzt wird, hat der Kläger die Differenz ohne Rechtsgrund erbracht. Durch die Zahlungen entstand eine Vermögensverschiebung vom Kläger\nzum Beklagten. Während beim Kläger eine Entreicherung in diesem Umfang vorliegt, entstand beim Beklagten eine Bereicherung. Der Beklagte hat dem Kläger\nden zu viel bezahlten Mietzins zu erstatten. Da nicht bekannt ist, welche Mietzinse\nim Zeitpunkt des Urteils offen bzw. beglichen sind, kann der Rückerstattungsanspruch im Urteil nur indirekt bestimmt werden. Im Hinblick auf eine Zwangsvoll-\n- 19 -\n\nstreckung kann heute nur festgehalten werden, dass der Anspruch seit Mietbeginn\npro Monat Fr. 770.– beträgt, soweit der Kläger jeweils den vereinbarten Betrag\nvon Fr. 1'350.– pro Monat bezahlt hat.\n\n"}