{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-07-11", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180012-L_2019-07-11.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_11.pdf", "Checksum": "7a42624b2715fe5ca20595dca8f7a6ac"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180012-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 11: Nichtverwendung des amtlichen Formulars bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. 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Mit einem Klick auf den entsprechenden Strassenabschnitt erhält man die lokalen durchschnittlichen Schalldruck-Emissionswerte tagsüber und\nnachts in Dezibel (dB).\n\nDie von der Fachstelle Lärmschutz des Kantons Zürich veröffentlichten Immissionsgrenzwerte nach Art. 36 der Lärmschutzverordnung des Bundes (LSV), d.h.\ndie Grenzwerte der Aussenlärmimmissionen, ab denen gemäss Art. 31 LSV Baubeschränkungen gelten, liegen selbst bei der schlechtesten Empfindlichkeitsstufe\nIV (Industrietätigkeit zulässig, vgl. Art. 43 LSV) maximal bei 70 dB tagsüber und 60\ndB nachts. Erreichen die Werte 75 bzw. 70 dB, ist gar der Alarmwert für Strassenlärm gemäss Lärmschutzverordnung erreicht (vgl. Anhang 3 Ziff. 2 LSV i.V.m.\nArt. 40 Abs. 1 LSV). Ein Fernseher auf Zimmerlautstärke entspricht einem Schalldruckpegel von 60 dB, während eine Hauptverkehrsstrasse im Abstand von 10 m\neinen Pegel von 80 bis 90 dB verursacht und ein [ungedämpfter] Presslufthammer\neinen solchen von 100 dB. Ein um 10 dB erhöhter Schalldruckpegel bedeutet auf\nder logarithmisch aufgebauten Dezibel-Skala, dass die stärkere Geräuschquelle\nals doppelt so laut empfunden wird wie die schwächere («https://de.wikipedia.org/\nwiki/Schalldruckpegel»; zuletzt besucht am 20. Juni 2019).\n\nDas streitgegenständliche Mietobjekt befindet sich an einer Parallelstrasse zur\nLimmatstrasse, auf welcher die Tramlinien 4, 13 und 17 im Zwei- bis Vierminuten-\nTakt verkehren. Klickt man in der Lärmkarte des GIS-Browsers auf den Abschnitt\nbei der N.-strasse …, so resultiert tagsüber ein Emissionswert von 66.7 dB, nachts\nein solcher von 55.7 dB. Während der Wert in der Nacht noch nicht demjenigen\neines Fernsehers auf Zimmerlautstärke entspricht, liegt derjenige am Tag darüber.\nDabei sind die Immissionsgrenzwerte von 65 dB tagsüber und 55 dB nachts für\ndie Empfindlichkeitsstufe III, d.h. Zonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind, namentlich Wohn- und Gewerbezonen (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV\nsowie deren Anhang 3 Ziff. 2), erreicht. Es handelt sich somit nicht um eine ruhige\nWohnlage. Vielmehr wirkt sich die Lärmexposition nachteilig auf das Mietobjekt\naus.\n- 16 -\n\n4.3.6. Zusammengefasst handelt es sich beim streitgegenständlichen Mietobjekt\num eine bei Einzug frisch renovierte, ca. 12 m2 grosse 1-Zimmerwohnung ohne\nfunktionsfähige Küche, jedoch mit Kühlschrank und Mikrowelle, an eher lärmiger\nLage, indes zentral gelegen und mit guter Verkehrsanbindung.\n\n4.4. Bestimmung des Mietzinses\n\n4.4.1. Wie schon erwähnt, helfen die Kriterien der Nettorenditeberechnung und der\nVergleichsmiete für die Bestimmung des Mietzinses im vorliegenden Fall nicht\nweiter. Eine Orientierung am Mietzins des Vormieters (vgl. BGE 139 III 13\nE. 3.5.2, a.a.O.; Urteil des Bundesgerichts 4A_250/2012 v. 28.8.2012 E. 2.4,\na.a.O.; Urteil des Bundesgerichts 4A_576/2008 v. 19.2.2009 E. 2.4, publ. in: mp\n1/10 S. 41) fällt vorliegend ebenso ausser Betracht, da die Liegenschaft – wie erwähnt – vor Einzug des Klägers in 1-Zimmerwohnungen umgebaut und renoviert\nworden ist. Ebenso kann auf den vom Beklagten angegebenen Pachtzins von\nFr. 1'040.– pro Zimmer nicht abgestellt werden, da der Kläger diese Angabe bestritt und der Beklagte von Beweisofferten dazu bewusst absah. Dieser Umstand\nist wegen der damit einher gehenden Verletzung der Mitwirkungsobliegenheit allerdings zulasten des Beklagten zu würdigen (Art. 164 ZPO).\n\n4.4.2. Für Zürich existiert eine Mietpreis-Strukturerhebung aus dem Jahr 2006 (abrufbar unter «https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/statistik/publikationenangebote/publikationen/Analysen/A_001_2008.html»; zuletzt besucht am 20. Juni\n2019; die Studie kann auf der genannten Seite als PDF-Dokument heruntergeladen werden, deren Seiten im Folgenden zitiert werden). Zwar ist die Statistik anerkanntermassen nicht detailliert genug, dass man damit die Vergleichsmiete direkt\nbestimmen könnte, zumal nicht sämtliche zum Vergleich notwendigen Kriterien\ndarin aufgeführt sind. Die Strukturerhebung enthält aber immerhin auf S. 38 f. die\nerhobenen Quadratmeterpreise – jeweils einen Mittelwert sowie eine untere und\nobere Grenze des 95%-Vertrauensintervalles (Bereich, in welchem bei zufälliger\nAuswahl 95% aller für die Statistik erhobenen Mietzinse liegen) – für 1- bis 5-\nZimmerwohnungen auf dem privaten Markt des Jahres 2006. Die Zahlen sind\nnach Stadtquartieren geordnet, wobei die traditionellen 22 Quartiere der Stadt Zürich zum Teil in Untereinheiten aufgeteilt sind.\n- 17 -\n\n"}