{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-07-11", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180012-L_2019-07-11.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_11.pdf", "Checksum": "7a42624b2715fe5ca20595dca8f7a6ac"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180012-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 11: Nichtverwendung des amtlichen Formulars bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. 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Nach dem Hinweis auf das Erfordernis einer substantiierten\nBestreitung führte der Kläger auf Befragen aus, vorne sei das Zimmer etwa 8 bis\n10 m2 und mit dem Gang und der Toilette höchstens 12 m2 gross. Auf die Aufforderung, Länge und Breite zu schätzen, meinte der Kläger, es seien etwa 6 m [gemeint wohl in der Breite] und von der Front bis zur Wand bei der Dusche etwa\n8 m. Erst nach diesen Ausführungen nannte der Rechtsvertreter des Klägers eine\nkonkrete Grösse und behauptete, das Mietobjekt sei 12 m2 gross. Die Quadratme-\nter-Angaben des Klägers erscheinen zwar nicht als allzu zuverlässig, zumal er\nselber einräumte, er habe kein gutes Augenmass für die Grösse von Flächen, und\nsie insofern im Widerspruch zu seinen Längen- und Breitenangaben stehen, als\n- 13 -\n\nselbst bei einer unregelmässigen Form des Mietobjekts eine maximale Länge von\n8 m und eine maximale Breite von 6 m zu einer weit grösseren Fläche führen\nmüsste. Vor diesem Hintergrund allein müsste auch die vom Rechtsvertreter des\nKlägers am Ende der Verhandlung zugestandene Grösse von 12 m2 infrage gestellt werden, denn sie beruhte nicht auf einer Messung, sondern auf den unzuverlässigen Angaben des Klägers selber.\n\nDer Beklagte reichte allerdings zur Illustration der Probleme, die er mit den meist\nunterstützungsbedürftigen Mietern der Liegenschaft gehabt habe, eine Reihe von\nFotos ein, die zwar wie schon erwähnt nicht vom konkreten Mietobjekt stammen,\naber die Angaben des Klägers dennoch als plausibel erscheinen lassen. So zeigt\ndas Zimmer in act. … im Vordergrund ein ca. 2 m langes Bett, welches wohl in der\nEcke beim Eingang aufgestellt ist. Dahinter steht ein Kühlschrank mit einer – wie\nallgemein bekannt ist – genormten Breite von 55 (Swissnorm) oder 60 cm (Euronorm). Der Raum dürfte wohl etwa 4 m lang sein; die Breite lässt sich zwar nicht\nzuverlässig bestimmen, dürfte aber wohl nicht viel mehr als 2 m betragen, wenn\nder Schrank rechts und die Kommode dahinter unmittelbar an der Seitenwand\nstehen. Kommen ein Eingangsbereich und ein Bad hinzu, dürfte die Annahme einer Grösse von 12 m2 durchaus korrekt sein. Zum gleichen Schluss führt die Betrachtung des Bildes in act. …: Das Bettsofa im Vordergrund dürfte ca. 2 m lang\nsein. Davor reicht die geöffnete Tür fast bis zum Bett. Ein Türblatt weist für gewöhnlich eine Breite von 90 cm auf, so dass der ganze Raum nicht viel mehr als 2\nm breit sein kann. Zwischen dem Sofa und dem Ausgang zeigt die offene Tür an,\ndass die Distanz zwischen dem nicht ganz abgebildeten Sofa und der Wand beim\nAusgang maximal 1.5 m beträgt. Auch bei diesem Zimmer dürfte eine Fläche ohne\nNasszellen von 8 bis 9 m2 vorliegen.\n\nUnter diesen Umständen war der Beklagte gehalten, seine widersprüchlichen\nGrössenangaben mit Beweisofferten zu untermauern. Da er dies trotz Nachfrage\ndes Gerichts unterlassen und die Angaben des klägerischen Rechtsvertreters in\nder Replik nicht mehr infrage gestellt hat, ist von der Flächenangabe des Klägers\nauszugehen.\n- 14 -\n\n4.3.3. Wie ausgeführt, stammt die Liegenschaft gemäss Angaben des GIS-\nBrowsers aus dem Jahr 1898, wurde jedoch 2015/2016 in ein Haus mit 30 Einzimmerwohnungen umgebaut. […] Auch wenn Renovationskosten von Fr. 2.1 Mio.\nvom Beklagten nicht mit Beweisofferten oder Unterlagen untermauert wurden –\ndie Kosten wurden wohl ohnehin nicht von ihm, sondern von der Verpächterseite\ngetragen – deuten die erwähnten Fotos, auf denen moderne Lichtschalter […],\nmoderne Wohnungstüren sowie neuer, dunkler Parkett- oder Laminat-Boden erkennbar sind, trotz des anscheinend auf Mieterverhalten zurückzuführenden, erbärmlichen Zustands der Zimmer auf eine erst kurze Zeit zurückliegende Renovation hin. Dem entsprechenden gerichtlichen Hinweis hat der Kläger auch nicht widersprochen.\n\n4.3.4. Das Mietobjekt liegt im Industriequartier, Quartierteil Gewerbeschule, welches sich nördlich des Hauptbahnhofes bzw. der Gleise bis zur Limmat erstreckt\nund durch den Bahndamm begrenzt wird. Als ehemaliges Industriequartier mit vielen Arbeiterwohnungen erfuhr dieses in jüngerer Zeit eine Aufwertung – ebenso\nwie schon seit einigen Jahren der nördlichere Teil des Kreises 5, Escher-Wyss. So\nentstehen neue Überbauungen am Gleisfeld, insbesondere die Projekte \"Gleistribüne\" und \"Zollhaus\", welche Wohn- und Gewerbeflächen bieten, sowie der Louis-\nFavre-Platz mit Restaurants (siehe Quartierspiegel S. 4, 6, 18 und 19, verfügbar\nauf «https://www.stadt-zuerich.ch/epaper/PRD/SSZ/QS/Quartierspiegel_051-\nGewerbeschule_2015_output/web/flipviewerxpress.html»; zuletzt besucht am\n20. Juni 2019).\n\nIn unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt befindet sich die Tramhaltestelle O.-strasse,\nvon wo aus der Limmatplatz und innert rund fünf Minuten der Hauptbahnhof Zürich\ninnert zehn Minuten zu erreichen ist. Es kann somit von einer sehr guten Verkehrsanbindung sowie zentralen Lage in Nähe zu diversen Einkaufsmöglichkeiten,\nBanken, weiteren Dienstleistungen und Infrastruktureinrichtungen gesprochen\nwerden.\n\n4.3.5. Was die Lärmexposition betrifft, wurden die Parteien an der Hauptverhandlung vom Gericht auf die Karte Strassenlärm des GIS-Browsers hingewiesen. Die\nKarte zeigt die emissionsintensiven Strassen im Kanton Zürich auf, die in numme-\n- 15 -\n\n"}