{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-07-11", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180012-L_2019-07-11.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_11.pdf", "Checksum": "7a42624b2715fe5ca20595dca8f7a6ac"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180012-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 11: Nichtverwendung des amtlichen Formulars bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. 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Der Kläger verlangte die Edition aller erforderlichen Unterlagen\nfür die Berechnung der Nettorendite, während der Beklagte geltend machte, nicht\nüber Unterlagen für eine Nettorenditeberechnung zu verfügen. Zudem nutze er die\nLiegenschaft auf der Grundlage eines Pachtvertrages, in dessen Rahmen er monatlich Fr. 1'040.– pro Zimmer bezahle, und zwar angeblich unabhängig von der\nGrösse. Der Kläger bestritt dies. Beweismittel zum Pachtvertrag präsentierte oder\nofferierte der Beklagte trotz gerichtlicher Aufforderung und Hinweis auf die Mitwirkungspflicht nach Art. 160 ZPO sowie die Folgen ihrer Nichtbeachtung gemäss\nArt. 164 ZPO nicht. Er zeigte sich explizit nicht interessiert an entsprechenden\nBeweisanordnungen, etwa einer Beweisverfügung des Gerichts mit einer Fristansetzung zur Nachreichung von Unterlagen. Um Weiterungen zu vermeiden, war er\n- 11 -\n\nbereit, dem Kläger den Mietzins für die restliche Mietdauer, d.h. bis Ende September 2019, zu erlassen. Dies hat das Gericht gemäss Art. 164 ZPO bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen. Der Kläger liess die Angaben des Beklagten\nzwar bestreiten, stellte aber nicht substantiiert in Abrede, dass die Mietliegenschaft vom Beklagten nur gepachtet ist und nicht in seinem Eigentum steht. Dies\nkann sich aber nicht zum Nachteil des Klägers auswirken, denn welches auch immer die Grundlagen für eine Nettorenditeberechnung sein mögen (Anlagekosten\nbzw. Pachtzins), es ist der Beklagte, der sich an entsprechenden Erhebungen\nnicht beteiligen möchte.\n\n4.2.2. Auch taugliche Vergleichsobjekte im Sinne von Art. 269a lit. a OR sowie\nArt. 11 VMWG nannten die Parteien nicht. Ob ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist, bestimmt sich nach den tatsächlich bezahlten Mietzinsen, die für Wohnungen geschuldet sind, welche hinsichtlich Lage,\nGrösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem streitgegenständlichen\nMietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG). Damit ein Mietzins als quar-\ntier- und ortsüblich qualifiziert werden kann, bedarf es nach bundesgerichtlicher\nRechtsprechung mindestens fünf vergleichbarer Mietobjekte (BGE 141 III 569\nE. 2.2.1, a.a.O.; BGE 136 III 74 E. 3.1; BGE 123 III 317 E. 4a). Die offerierten Objekte müssen im Sinne der Kriterien von Art. 11 VMWG vergleichbar sein; ein Gesamteindruck bezüglich aller Kriterien mit Vornahme von Zu- und Abschlägen anhand unterschiedlicher Vergleichskriterien genügt dabei nicht (BGE 141 III 569\nE. 2.2.1, a.a.O.; ZK-HIGI, Art. 269a OR N 64 f; a.M. SVIT Komm.-B. ROHRER,\n4. Aufl., Art. 269a N 25).\n\nDer Beklagte enthielt sich jeglicher Angaben. Der Kläger verwies lediglich auf eine\nSammlung von Homegate-Inseraten, welche aber als blosse Angebote zur Bestimmung der zurzeit im Quartier gestützt auf laufende Mietverträge tatsächlich\nbezahlten Mietzinse von vornherein nicht tauglich sind (vgl. BGE 141 III 569\nE. 3.2.2.), ganz abgesehen davon, dass keine konkreten Behauptungen zu den\nrelevanten Vergleichskriterien vorliegen, wie dies letztlich auch der Kläger einräumte. Soweit nach Einsicht in die Offerten gewisse Kriterien dennoch ersichtlich\nsind, verbietet sich ein Vergleich mit dem Mietobjekt allein schon aufgrund der\nAusstattung der Vergleichsobjekte, welche allesamt über eine Küche im Mietobjekt\n- 12 -\n\nbzw. auf der Etage verfügen, und aufgrund der Grösse zweier Objekte von 24 und\n27 m2. Auch das vom Kläger offerierte Gutachten ist nicht einzuholen, denn nach\nder klaren und langjährigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung vermöchte ein\nsolches den konkreten Nachweis anhand von Vergleichsobjekten nicht zu ersetzen (zuletzt BGE 141 III 569 E. 2.2.1, a.a.O.).\n\n4.3. Eigenschaften des Mietobjekts\n\n4.3.1. Beim vorliegenden Mietobjekt handelt es sich – was unbestritten ist und sich\nauch aus dem Mietvertrag ergibt – um eine unmöblierte 1-Zimmerwohnung. Dieses verfügt jedoch nicht über eine voll funktionsfähige Küche, sondern lediglich\nüber eine Mikrowelle sowie einen Kühlschrank. […]\n\n4.3.2. Betreffend Grösse des Mietobjekts sind sich die Parteien uneinig. Im Zivilprozess trägt grundsätzlich jene Partei die Beweislast, welche aus den von ihr behaupteten Tatsachen Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Da die Höhe des Mietzinseses\nganz zentral von der Grösse der Wohnung abhängt, ist grundsätzlich der Beklagte\nfür die Grösse beweisbelastet. Während der Beklagte explizit auf Beweisofferten\nverzichtete, offerierte der Kläger einen Augenschein.\n\n"}