{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-07-11", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180012-L_2019-07-11.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_11.pdf", "Checksum": "7a42624b2715fe5ca20595dca8f7a6ac"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180012-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 11: Nichtverwendung des amtlichen Formulars bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. 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Die zweite Klage auf Rückerstattung ist die Folge davon (BGE 140 III 583 E. 3.2.3, a.a.O.; Urteil des Bundesgerichts 4A_254/2016 v. 10.7.2017 E. 3.1.3.1, a.a.O.).\n\n3.4. Es geht bei der gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses nicht um\neine Missbrauchsprüfung im klassischen Sinne, sondern in erster Linie um die\nSchliessung der Vertragslücke, die durch die Nichtverwendung des Formulars zur\nFestsetzung des Anfangsmietzinses entstanden ist. Das Bundesgericht orientiert\nsich dabei nicht an bestimmten Kriterien, sondern überlässt den kantonalen Gerichten deren Auswahl nach den gesamten Umständen des Falles.\n-9-\n\n4. Festsetzung des Anfangsmietzinses\n\n4.1. Grundlagen\n\nDas Gericht verfügt bei der Festsetzung des Anfangsmietzinses über einen grossen Ermessensspielraum (BGE 139 III 13 E. 3.5.1, a.a.O.; BGE 124 III 62 E. 2b;\nUrteil des Bundesgerichts 4A_623/2013 v 11.4.2014 E. 2.2.2, a.a.O.; Urteil des\nBundesgerichts 4A_250/2012 v. 28.8.2012 E. 2.4, publ. in: mp 1/13 S. 15 ff.). Soweit dafür taugliche Grundlagen vorhanden sind, kann es aufgrund der Anlagekosten des Mietobjekts eine Nettorenditeberechnung anstellen, denn diese Mietzinsgestaltung hat den Vorrang vor allen anderen Methoden zur Bestimmung des zulässigen Mietzinses (BGE 124 III 310 E. 2b; Urteil des Bundesgerichts\n4A_623/2013 v. 11.4.2014 E. 2.2.2, a.a.O.; Urteil des Bundesgerichts\n4A_250/2012 v. 28.8.2012 E. 2.4, a.a.O.). Bei älteren Liegenschaften, die bereits\nvor mehreren Jahrzehnten gebaut und erworben wurden, d.h. wenn ihre Erstellung\noder ihr letzter Erwerb beim Anfang der Miete mindestens 30 Jahre zurückliegt\n(BGE 144 III 514 E. 3.2), gilt diese Rangordnung nicht mehr. Vielmehr hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete Vorrang, da eine Renditeberechnung wegen des Alters der einzusetzenden Daten zum Nachteil des Vermieters zu unrealistischen Ergebnissen führen würde. Das Kriterium der orts- und\nquartierüblichen Vergleichsmiete hat hier gerade die Funktion, zwischen den Mieten älterer und neuerer Bauten einen gewissen Ausgleich zu schaffen (BGE 144 III\n514 E. 3; BGE 141 III 569 E. 2.1.2, a.a.O.; BGE 139 III 13 E. 3.1.2, a.a.O.; BGE\n124 III 310 E. 2b; Urteil des Bundesgerichts 4A_623/2013 v. 11.4.2014 E. 2.2.2,\na.a.O.; Urteil des Bundesgerichts 4A_250/2012 v. 28.8.2012 E. 2.4, a.a.O.). Zur\nErmittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse muss das Gericht zumindest\nüber fünf Mietzinse verfügen, die im Sinne von Art. 11 VMWG vergleichbar sind\n(BGE 139 III 13 E. 3.3, a.a.O.; BGE 136 III 74 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts\n4A_623/2013 v. 11.4.2014 E. 2.2.3, a.a.O.). Werden keine Vergleichsmieten vorgelegt, ist das Gericht nicht in der Lage, den ortsüblichen Mietzins im Sinne der\nbundesgerichtlichen Rechtsprechung festzulegen.\n\nUnter solchen Umständen muss es den zulässigen Mietzins aufgrund aller im Einzelfall verfügbaren Umstände festsetzen, damit keine Vertragslücke entsteht. Die\n- 10 -\n\nstrengen Anforderungen an die Ermittlung einer Vergleichsmiete gelten dabei nicht\nmehr, denn wenn diese beweislos bliebe, könnte die Lücke sonst nicht geschlossen werden (BGE 139 III 13 E. 3.5.1, a.a.O.; BGE 124 III 62 E. 2b; BGE 123 III\n317 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2015 v. 15.2.2016 E. 3; Urteil des\nBundesgerichts 4A_623/2013 v. 11.4.2014 E. 2.2.3, a.a.O.; Urteil des Bundesgerichts 4A_250/2012 v. 28.8.2012 E. 2.4, a.a.O.). Das Gericht kann sich auf amtliche Statistiken im Sinne von Art. 11 Abs. 4 VMWG stützen. Die Rechtsprechung\nerlaubt es aus den genannten Gründen hier ausnahmsweise, auch auf Statistiken\nzurückzugreifen, welche nicht als Statistiken im Sinne von Art. 11 Abs. 4 VMWG\nzur Bestimmung der Vergleichsmiete tauglich sind, da sie zu wenig detailliert sind\n(wie z.B. die kantonalen Statistiken von Genf). Erforderlich ist für ein solches Vorgehen einzig, dass keine anderen tauglichen Beweise vorgelegt oder offeriert\nworden sind. Das Bundesgericht überprüft eine solche Mietzinsfestsetzung nur im\nFalle von Willkür (Urteil des Bundesgerichts 4A_623/2013 v. 11.4.2014 E. 2.2.3,\na.a.O.; Urteil des Bundesgerichts 4A_250/2012 v. 28.8.2012 E. 2.4, a.a.O.; Urteil\ndes Bundesgerichts 4A_472/2007 v. 11.3.2008 E. 2.4, publ. in: mp 3/08 S. 171 ff.).\n\n4.2. Nettorenditeberechnung und Vergleichsmiete\n\n"}