{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-07-11", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180012-L_2019-07-11.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_11.pdf", "Checksum": "7a42624b2715fe5ca20595dca8f7a6ac"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180012-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 11: Nichtverwendung des amtlichen Formulars bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. 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Gemäss Bundesgericht handelt es sich bei der Kombination der Klagen betreffend Nichtigkeit des Anfangsmietzinses und Rückerstattung von zu viel\nbezahltem Mietzins um eine Klagehäufung (siehe Ziffer II.3.3 mit weiteren Hinweisen). Eine solche setzt nach Art. 90 lit. b ZPO ebenfalls die gleiche Verfahrensart\nvoraus. Die Streitwerte sind jedoch vorgängig zur Prüfung nach Art. 90 ZPO zusammenzurechnen (Art. 93 Abs. 1 ZPO; BGE 142 III 788 E. 4.2.3). Dies gilt gemäss Bundesgericht für Ansprüche, für welche allein aufgrund des Streitwertes\nunterschiedliche Verfahrensarten zur Anwendung gelangen, und kann nicht dazu\nführen, dass Streitigkeiten, welche gemäss Art. 243 Abs. 2 ZPO streitwertunabhängig im vereinfachten Verfahren zu behandeln sind, dem ordentlichen Verfahren\nzugeordnet werden. Den Begriff des Kündigungsschutzes im Sinne von Art. 243\nAbs. 2 lit. c ZPO interpretiert das Bundesgericht weit (vgl. BGE 144 III 346\nE. 1.2.2.1; BGE 142 III 278; BGE 139 III 457; HAUCK, in: Sutter-\nSomm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, a.a.O., Art. 243 N 20). Ebenso versteht das Obergericht des Kantons Zürich den Begriff der Hinterlegung von\nMietzinsen gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit und kam zum Schluss, dass\nsämtliche Mängelrechte gemäss Art. 259a OR darunter fallen, so dass diese unabhängig vom Streitwert im vereinfachten Verfahren geltend gemacht werden\nkönnen (ZR 115 (2016) Nr. 6). Es liegt somit nahe, die in engem Zusammenhang\nmit der Anfechtung des Anfangsmietzinses stehende Klage auf Rückerstattung\nebenfalls als Streitigkeit betreffend den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen\nim Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO zu qualifizieren. Vorliegend kann dies allerdings offen bleiben, zumal der Streitwert der Rückerstattungsklage – wie aufzuzeigen sein wird (siehe Ziffer IV.) – die Grenze von Fr. 30'000.– nicht überschreitet.\n-7-\n\n2.4. Vorliegend ist sowohl für die ursprünglichen als auch für die erweiterten\nRechtsbegehren des Klägers das vereinfachte Verfahren anwendbar. Die Ansprüche stehen zudem unzweifelhaft in einem sachlichen Zusammenhang miteinander, zumal sie auf demselben Mietverhältnis beruhen und sich aus der Nichtigkeit\ndes Anfangsmietzinses ergeben. Die Klageerweiterung des Klägers ist daher zulässig.\n\n3. Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses\n\n3.1. Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars\ngemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch\nerklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November\n2013 Gebrauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss dem\nMieter bei Vertragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsache\nausgehändigt werden (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102, publ. in: mp\n1/15 S. 47 ff.; BGE 121 III 56 E. 2c). Bei Erstvermietung ist auf dem Formular anstelle des früheren Mietzinses zu vermerken, dass die Wohnung noch nie vermietet wurde (Urteil des Bundesgerichts 4A_132/2011 v. 1.6.2011 E. 2.2; Urteil des\nBundesgerichts 4A_185/2008 v. 24.9.2008 E. 2.1). Fehlt das Formular, obwohl es\nobligatorisch ist, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages,\naber die Nichtigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1 a.a.O.;\nBGE 120 II 341 E. 5; Urteil des Bundesgerichts 4A_623/2013 v. 11.4.2014 E. 2.1\npubl. in: mp 3/14 S. 227 ff.). Eine zeitliche Begrenzung für die Geltendmachung\nder Formnichtigkeit, etwa die Dauer des Mietvertrags, sieht der Gesetzgeber nicht\nvor. Einzig die Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung können das schutzwürdige Interesse des Mieters an einer richterlichen Festsetzung des Mietzinses\nbegrenzen (BGE 140 III 583 E. 3.2.3, a.a.O.; Urteil des Bundesgerichts\n4A_254/2016 v. 10.7.2017 E. 3.1.3.1, publ. in: mp 4/17 S. 292 ff.; siehe dazu Ziffer\nII.5.). Genau betrachtet unterliegt der Verjährung allerdings nicht die gerichtliche\nMietzinsfestsetzung, sondern nur der daraus allenfalls resultierende Rückforderungsanspruch. Dem zitierten Bundesgerichtsentscheid lässt sich auch keine Aussage entnehmen, wonach die richterliche Mietzinsfestsetzung nach Eintritt der\n-8-\n\nVerjährung des Rückforderungsanspruchs nicht mehr möglich wäre (insofern zu\npauschal KOLLER, Einmal mehr: Fragwürdiges Mietrecht vom Mon-Repos, Jusletter, 20.11.2017 S. 4 f.; zutreffend CPra-DIETSCHY, Art. 270 N 81a).\n\n3.2. Vorliegend ist unbestritten, dass der Beklagte das amtliche Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses nicht verwendet hat, womit sich der vertraglich vereinbarte Anfangsmietzins in der Höhe von monatlich Fr. 1'350.– als nichtig erweist.\nEs blieb zudem unwidersprochen, dass der Kläger erst im Zusammenhang mit der\nAnfechtung der Kündigung vom 7. Dezember 2017 Kenntnis des Formmangels\nerhalten hat. Mit Eingabe vom 9. Februar 2018 machte der Kläger die Klage bei\nder Schlichtungsbehörde anhängig. Damit hat er innert Jahresfrist von Art. 67\nAbs. 1 OR gehandelt. Die Einrede der Verjährung des Rückforderungsanspruchs\nwurde auch nicht erhoben.\n\n"}