{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-07-11", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180012-L_2019-07-11.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_11.pdf", "Checksum": "7a42624b2715fe5ca20595dca8f7a6ac"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180012-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 11: Nichtverwendung des amtlichen Formulars bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. 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Es sei aber keineswegs so, dass er das Formular mit\nAbsicht nicht verwendet habe, geschweige denn in der Absicht der Irreführung des\nKlägers oder mit dem Ziel, diesen seiner Rechte zu berauben.\n\nDie Liegenschaft sei in den Jahren 2015/2016 von einer uralten Liegenschaft in\nein Haus mit 30 Einzimmerwohnungen umgebaut und neu vermietet worden. Vorher hätten sich darin ein Restaurant und verschiedene Drei- und Vierzimmerwoh-\n-4-\n\nnungen befunden. Die Renovationskosten der Liegenschaft hätten Fr. 2.1 Mio.\nbetragen. […] Im Mietpreis sei alles – Strom, Wasser, Heizung etc. – enthalten.\nDie entsprechenden Stromkosten, welche sonst gesondert aufgeführt würden und\nmeistens zulasten des Mieters gingen, seien inklusive. Ebenso sei das WLAN inbegriffen. Das Zimmer resp. die Wohnung des Klägers sei 17 oder 18 m2 gross.\n[…] Der Kläger habe die Möglichkeit, in einer Kochnische zu kochen. […]\n\nDer Beklagte nutze die Liegenschaft auf der Grundlage eines mündlichen Pachtvertrages. Pro Zimmer bezahle er Fr. 1'040.–. Der Pachtvertrag sei im Februar\n2018 aufgelöst worden. In der Liegenschaft sei einzig noch der Kläger. Ansonsten\nwürden sämtliche Liegenschaften zu Hotels umgebaut. Über Belege über den Ankauf resp. Liegenschaftskauf oder Bankunterlagen verfüge er nicht und könne sie\nvon der X. AG – der Eigentümerin Liegenschaft – auch nicht erhältlich machten.\nAllenfalls wäre es erforderlich, die X. AG zu verpflichten, die entsprechenden Unterlagen herauszugeben..\n\nDie durch den Kläger eingereichten Inserate von homegate.ch zeigten alles ähnlich möblierte und nicht möblierte Einzimmerwohnungen in der Stadt Zürich im\nKreis 5. Es gebe Mieten, die exakt den vom Beklagten verlangten entsprächen\noder zum Teil noch höher seien.\n\nIII. Erwägungen\n\n1. Zuständigkeit und Verfahrensart\n\n1.1. Für Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher Sachen ist das Gericht am\nOrt der gelegenen Sache zuständig (Art. 33 ZPO). Das Mietobjekt befindet sich in\nZürich, weshalb das hiesige Mietgericht örtlich zuständig ist.\n\n1.2. In sachlicher bzw. funktioneller Hinsicht ist das Mietgericht als Kollegialgericht zuständig für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, wenn der Streitwert Fr. 30'000.– übersteigt (§ 21 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 26\nGOG). Nach § 26 GOG kann der Mietgerichtspräsident eine Streitigkeit indes unabhängig vom Streitwert dem Kollegialgericht unterbreiten, was vorliegend mit\nVerfügung vom 8. November 2018 geschah.\n-5-\n\n1.3. Für Prozesse betreffend Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gilt ohne\nRücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c\nZPO). Das Gericht stellt dabei den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247\nAbs. 2 lit. a ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des\nSachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache\nder Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch\nhat das Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird. Sind die\nParteien anwaltlich vertreten, soll und darf sich das Gericht wie im ordentlichen\nVerfahren zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 139 III\n13 E. 3.2 = Pra 2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl.,\nArt. 247 N 4).\n\n2. Klageerweiterung\n\n2.1. Der Kläger beantragte anlässlich der Hauptverhandlung in Erweiterung seiner Klage die Rückerstattung von viel bezahltem Mietzins zuzüglich 5% Zins ab\nmittlerem Verfall.\n\n2.2. Ob die Voraussetzungen für eine Klageänderung gegeben sind, stellt eine\nProzessvoraussetzung dar (Art. 59 ZPO) und ist von Amtes wegen zu prüfen\n(LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar,\n3. Aufl., Art. 227 N 12). Die Klageänderung ist eine Änderung des Streitgegenstands und umfasst insbesondere eine inhaltliche Änderung der Rechtsbegehren,\nd.h. es wird mehr, Zusätzliches oder anderes verlangt als im ursprünglichen Begehren (OFK ZPO-ENGLER, 2. Aufl., Art. 227 N 2). Gemäss Art. 230 Abs. 1 i.V.m.\nArt. 219 ZPO ist eine Klageänderung an der Hauptverhandlung nur zulässig, sofern die Voraussetzungen von Art. 227 Abs. 1 ZPO erfüllt sind und sie zudem auf\nneuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht. Bei unterbliebenem zweiten Schriftenwechsel sowie fehlender vorgängiger Instruktionsverhandlung ist eine Klageänderung jedoch allein schon unter den Voraussetzungen von Art. 227 Abs. 1\nZPO möglich (KUKO ZPO-NAEGELI/MAYHALL, 2. Aufl., Art. 230 N 5; LEUENBERGER,\na.a.O., Art. 230 N 1a). Gemäss Art. 227 Abs. 1 ZPO ist eine Klageänderung zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart\n-6-\n\nzu beurteilen ist und mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht.\n\n"}