{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-07-11", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180012-L_2019-07-11.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_11.pdf", "Checksum": "7a42624b2715fe5ca20595dca8f7a6ac"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180012-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 11.07.2019 MA180012-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 11: Nichtverwendung des amtlichen Formulars bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. 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Im Vordergrund\nsteht eine Ertragsberechnung. Wo eine solche nicht tunlich ist, namentlich bei\nBauten, die vor mehr als 30 Jahren erstellt oder zuletzt veräussert worden sind,\nsteht als Kriterium die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete im Vordergrund.\nBleibt diese mangels Nachweises von mindestens fünf tauglichen Objekten unbewiesen, so ist auf weitere Kriterien zurückzugreifen, etwa auf den früheren Mietzins oder auch auf amtliche Statistiken, auch wenn diese für eine Bestimmung der\nVergleichsmiete mangels genügenden Detaillierungsgrades nicht tauglich sind (E.\nIII.4.1 und 4.3). Verweigert eine Partei ihre Mitwirkung bei der Beweiserhebung, so\nberücksichtigt das Gericht dies bei der Beweiswürdigung (E. III. 4.2.1).\n\nDie Klage auf Rückerstattung von grundlos bezahlten Mietzinsen gehört der Sache nach zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen im Sinne von Art. 243 Abs.\n2 lit. c ZPO. Sie kann daher unabhängig vom Streitwert mit der Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses kombiniert werden. Auch eine entsprechende Klageerweiterung ist zulässig (E. III.2).\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts MA180012-L vom 11. Juli 2019 (rechtskräftig;\nGerichtsbesetzung: Weber, Reller, Heinemann; Leitende Gerichtsschreiberin Mosele):\n\n\" (…)\n-2-\n\nI. Sachverhalt und Prozessgeschichte\n\n1. Sachverhalt\n\nMit Mietvertrag für Wohnräume vom 15. Dezember 2016 (act. 3/2) mietete der\nKläger ab dem 11. Dezember 2016 ein 1-Zimmer Studio an der N.-strasse … in …\nZürich zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'350.–, wobei keine Nebenkosten\nausgeschieden wurden. Das amtliche Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses wurde unbestrittenermassen nicht verwendet.\n\n2. Prozessgeschichte\n\n[…]\n\nII. Parteivorbringen\n\n1. Kläger\n\nDer Kläger brachte vor, der Anfangsmietzins sei mangels Verwendung des amtlichen Formulars nichtig. Liege kein gültig vereinbarter Anfangsmietzins vor, könne\ner nicht angefochten werden; es bleibe kein Raum für ein Anfangsmietzinsanfechtungsverfahren. Der Kläger habe die Teilnichtigkeit des Mietvertrages in Bezug auf\ndie Höhe des Anfangsmietzinses erst entdeckt, nachdem er sich im Zusammenhang mit der Kündigung des Mietvertrages vom 7. Dezember 2017 per 31. Januar\n2018 rechtlich habe beraten lassen. Zuvor habe er den Anfangsmietzins im Irrtum\ndarüber bezahlt, er sei in der vereinbarten Höhe verbindlich geschuldet. Mit seinem Schlichtungsgesuch vom 9. Februar 2018 habe er innert angemessener Frist\nseit Entdeckung des Formmangels bei der Schlichtungsbehörde Zürich die Anträge gestellt, es sei die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses festzustellen und dieser\nsei auf das zulässige Mass herabzusetzen.\n\nBei der Mietsache handle es sich um ein kleines, unmöbliertes Zimmer ohne Küche und ohne Lavabo im Wohn- resp. Schlafzimmer. Fliessendes Wasser gebe es\nnur im WC resp. in der Dusche. Es gebe keine Küche und auch keine Kochnische,\nnur eine Mikrowelle. Der Kläger koche auf dem Fenstersims mit einem kleinen\nKocher. Wenn ein normales Bett drin stehe, könne man das Zimmer sonst nicht\n-3-\n\nmehr gross möblieren. […] Auf Frage des Gerichts führte der Kläger aus, das\nZimmer sei vorne etwa 8 bis 10 m2 gross und mit dem Gang und der Toilette\nhöchstens 12 m2. Es seien etwa 6 m und von der Front bis zur Wand bei der Dusche etwa 8 m. Aber er sei nicht gut mit Quadratmetern. Der Rechtsvertreter des\nKlägers bestritt die Grössenangaben des Beklagten und behauptete im Anschluss\nan die Angaben seines Klienten, das Mietobjekt sei höchstens 12 m2 gross. Aufgrund der Grösse und Ausstattung könne beim Mietobjekt nicht von einer 1-\nZimmerwohnung gesprochen werden. Vielmehr handle es sich um ein Zimmer\nbzw. Einzelzimmer mit Dusche/WC, gemeinhin als Studio bezeichnet. […]. Der\nKläger bestritt den Umfang der vom Beklagten genannten Kosten von Fr. 2.1 Mio.\nfür die Renovation der Liegenschaft in den Jahren 2015/2016. Der Beklagte und\ndie Eigentümerin der Liegenschaft seien verpflichtet, alle erforderlichen Urkunden\nherauszugeben, die notwendig seien, um die Nettorendite berechnen zu können.\nEr bestritt den durch den Beklagten geltend gemachten Pachtvertrag zur Nutzung\nder Liegenschaft sowie den darin vereinbarten Betrag von Fr. 1'040.– pro Monat\nfür jedes Zimmer. Bereits ein Blick in die Inserate auf homegate.ch für 1-\nZimmerwohnungen (möbliert und unmöbliert) mache deutlich, dass der hier interessierende Mietzins über dem orts- und quartierüblichen Niveau für vergleichbare\nObjekte liege. Homegate.ch widerspiegle zudem nicht die orts- und quartierüblichen Mietzinse, sondern den Marktwert, welcher meistens deutlich höher liege.\n\n2. Beklagter\n\n"}