1.1 Mit Vertrag vom 23./27. März 2010 mieteten die Kläger von der Beklagten ab
dem 1. Mai 2010 eine 4 ½ - Zimmerwohnung im 3. OG der Liegenschaft N.-
strasse x in Zürich. Der Nettomietzins betrug seither stets Fr. 2'333.– pro Monat
zuzüglich monatliche Akontozahlung für "Heiz-/Nebenkosten" von Fr. 220.–. Der
Mietvertrag enthält keinen Vorbehalt für nicht ausgeschöpfte Anpassungsmöglichkeiten im Sinne von Art. 18 VMWG. Der Nettomietzins beruht nach den Angaben
im Vertrag auf einem Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz von 3 % und bezüglich
des risikotragenden Kapitals auf dem Landesindex der Konsumentenpreise mit
der Basis 2005 von 103,7 Punkten.